Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne to klucz do sukcesu

Trzeba zdać sobie sprawę z tego, że takiego terenu nie można określać dowolnie. Ważne jest, aby został on właściwie usytuowany, np. w pobliżu istniejących lub planowanych szlaków komunikacyjnych. Teren taki powinien mieć również uregulowany status prawny.

[srodtytul]Podstawowe zasady[/srodtytul]

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, należy do zadań własnych gminy. Zalicza się do nich także plany miejscowe. W takich dokumentach określić przede wszystkim należy przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz wskazanie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu.

Kolejną zasadę planowania przestrzennego zawiera art. 6 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=F5AAB8370438FD23E53F242ECB3B4412?id=169354]ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 ze zm.[/link]; upzp). Zgodnie z jego brzmieniem ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Każdy ma bowiem prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny.

Musi być ono zgodne z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich >patrz ramka.

[ramka][b]Ważne[/b]

Tylko w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.[/ramka]

Określenie przez radę polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, następuje poprzez podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jak stanowi art. 9 upzp, dokument ten składa się z części tekstowej i graficznej.

Natomiast z § 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=BEE269768E985790B1A3EE58EDF4C083?id=173707]rozporządzenia ministra infrastruktury z 28 kwietnia 2004 r. w sprawie zakresu projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (DzU nr 118, poz. 1233)[/link] wynika, że dokument ten składa się z materiałów planistycznych i kartograficznych. Zawierać powinien także wykaz stosowanych oznaczeń, nazewnictwa i standardów oraz opis sposobu dokumentowania prac planistycznych.

Projekt studium sporządza wójt (burmistrz, prezydent miasta), natomiast jest ono przyjmowane przez radę gminy w drodze uchwały. Przy opracowaniu tego dokumentu uwzględniane są:

- zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju,

- ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, oczywiście o ile gmina dysponuje takim opracowaniem.

[ramka][b]Trzeba mieć uprawnienia[/b]

Mimo że przepisy wskazują na wójta jako podmiot zobowiązany, to faktycznie projekt takiego dokumentu ma prawo sporządzić wyłącznie osoba posiadająca stosowne uprawnienia. Z reguły będzie to wykwalifikowany architekt lub urbanista.[/ramka]

Studium sporządza się dla obszaru położonego w granicach administracyjnych gminy. Jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Pamiętać jednak należy, że w odróżnieniu od planów zagospodarowania przestrzennego studium nie jest aktem prawa miejscowego.

W konsekwencji nie ma mocy powszechnie obowiązującej i nie może być podstawą do wydawania decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę).

[ramka][b]Ważne[/b]

Plan miejscowy uchwala rada gminy po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium. Oznacza to, że niezgodność obu tych dokumentów skutkuje naruszeniem prawa i stanowi o nieważności planu. [/ramka]

[srodtytul]Inicjatywa rady, projekt wójta[/srodtytul]

Decyzja o przystąpieniu do sporządzenia studium należy do rady, która podejmuje w tej sprawie stosowną uchwałę. O tym fakcie wójt (burmistrz, prezydent miasta) informuje, publikując stosowne obwieszczenia w prasie lokalnej oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

W ogłoszeniu tym należy podać w szczególności formę, miejsce i termin składania wniosków dotyczących studium. Nie może być on krótszy niż 21 dni, licząc od daty publikacji ogłoszenia.

Następnym etapem prac jest rozpatrzenie złożonych do studium wniosków. Po ich rozpatrzeniu przystępuje do sporządzenia projektu studium. W pracach tych uwzględnić należy przede wszystkim ustalenia wojewódzkiego planu zagospodarowania przestrzennego oraz planów, o których mowa w art. 48 § 1 upzp. Wszystko to ma na celu zbadanie, czy na terenie, dla którego opracowywane jest studium, nie zostały przewidziane do realizacji inwestycje celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim czy krajowym.

[srodtytul]Opiniowanie[/srodtytul]

Kolejnym etapem jest opiniowanie projektu. Należy je uzyskać od: starosty, gmin sąsiednich, właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, właściwych organów wojskowych, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa, dyrektora właściwego urzędu morskiego w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani, właściwego organu nadzoru górniczego w zakresie zagospodarowania terenów górniczych, właściwego organu administracji geologicznej, ministra właściwego do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony uzdrowiskowej, dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej w zakresie zagospodarowania obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz regionalnego dyrektora ochrony środowiska.

Uzyskane opinie są podstawą do wprowadzania w projekcie zmian. Tak opracowany projekt studium należy wyłożyć w urzędzie gminy do publicznego wglądu.

[ramka][b]Ważne[/b]

Informację o możliwości zapoznania z projektem studium podaje się do publicznej wiadomości na 14 dni przed datą udostępnienia. Ponadto należy przedstawić prognozę oddziaływania na środowisko. Możliwość zapoznania się z dokumentami powinna trwać nieprzerwanie co najmniej przez 30 dni. W tym czasie organizuje się debatę publiczną nad przyjętymi rozwiązaniami. [/ramka]

[srodtytul]Debata publiczna i uchwalenie[/srodtytul]

W ogłoszeniu wyznacza się termin, w którym osoby prawne i fizyczne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu studium. Przy czym czas ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia dokumentu. Ostatnim krokiem jest przedstawienie radzie gminy do uchwalenia projektu studium wraz z listą nieuwzględnionych uwag. Rada gminy, uchwalając studium, rozstrzyga jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag nieuwzględnionych przez wójta.

Następnie wójt przedstawia wojewodzie uchwałę dotyczącą studium wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi. Koszty sporządzenia studium obciążają budżet gminy.

[ramka][b]Co należy uwzględnić w planie[/b]

Procedura uchwalenia miejscowego planu nie jest ani prosta, ani krótka. Poprzedza ją przygotowanie i uchwalenie studium. Dla obu dokumentów istotne jednak są same zasady planowania przestrzennego. Zgodnie z art. 1 ust. 2 upzp, tworząc studium czy plan, należy w szczególności uwzględnić: