Właśnie na tę definicję często powołują się sądy. W orzeczeniach sądów można także znaleźć następującą podpowiedź: „bieżąca konserwacja to roboty wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż remont, a o kwalifikacji decyduje zakres i częstotliwość”.
[ramka][b]Uwaga![/b]
Bardzo często remont jest mylony z przebudową lub bieżącą konserwacją.
Tymczasem właściwe rozróżnienie jest bardzo ważne, ponieważ przebudowa wymaga pozwolenia na budowę, remont zgłoszenia (z wyjątkiem zabytków), a bieżąca konserwacja nie wymaga żadnych formalności.[/ramka]
[ramka][b]Przykład[/b]
Jan Krystka chce wymienić tradycyjne centralne ogrzewanie na podłogowe, okazało się jednak, że w rozumieniu przepisów prawa budowlanego jest to przebudowa i niezbędne jest pozwolenie na budowę.
Postanowił więc zrezygnować z ogrzewania podłogowego, a stare chce zastąpić nowym, przy czym nowe rury będą biegły w tych samych miejscach, w których leżały poprzednie. Będzie to więc remont, który wystarczy jedynie zgłosić staroście.[/ramka]
Wymiana nawierzchni drogi lub chodnika będzie uznana za remont, konserwacja istniejących okien (roboty stolarskie, malowanie) czy też „łatanie” drogi lub wymiana poszczególnych płytek chodnika będzie zaś bieżącą konserwacją.
Najwięcej problemów przysparza wymiana okien. Długo nie wiadomo było, czy traktować ich wymianę jako remont, czy jako konserwację. Wątpliwości rozwiała interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Zgodnie z nią jest to bieżąca konserwacja.
[ramka][b]Wątpliwości dotyczące okien[/b]
Orzecznictwo sądowe nie jest tak jednoznaczne. Można przytoczyć np. tezę wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2008 r. (sygn. II SA/Lu 202/08): „Wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej z zachowaniem takich samych wymiarów jak stolarka wymieniana stanowi remont w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z 1994 r. – Prawo budowlane”.
Szczegóły zawiera uzasadnienie do tego wyroku: „Wątpliwości budzi także stanowisko organu drugiej instancji, że roboty budowlane, polegające na wymianie stolarki okiennej lub drzwiowej są bieżącą konserwacją, a na wykonywanie takich robót nie jest wymagane dokonanie zgłoszenia ani uzyskanie pozwolenia na budowę.
W świetle przepisu art. 3 pkt 8 ustawy przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej z zachowaniem takich samych wymiarów jak stolarka wymieniana stanowi zatem remont w rozumieniu powołanego przepisu art. 3 pkt 8 ustawy.
Nie zostało także przekonująco uzasadnione stanowisko organu odwoławczego, że poszerzenie otworu okiennego o 6 cm nie powoduje ingerencji w konstrukcję budynku, a w konsekwencji uznane być może za bieżącą konserwację, nie poddaną obowiązkowi zgłoszenia właściwemu organowi. Roboty budowlane polegające na powiększeniu otworu okiennego wiążą się z koniecznością ingerencji w konstrukcję ściany budynku.
Wymagają bowiem usunięcia części ściany w celu wykonania większego otworu. Należy mieć na uwadze, że stosownie do przepisu art. 3 pkt 7a ustawy wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji stanowi przebudowę w rozumieniu ustawy.[/ramka]
Dla prawidłowego stosowania przepisów, w tym przepisów o samowoli budowlanej, konieczne jest przytoczenie wybranych definicji obiektów budowlanych:
[b]Obiekt budowlany[/b] – to budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi; budowle stanowiące całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami, obiekt małej architektury;
[b]Budynek[/b] – obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach;
[b]Budynek mieszkalny jednorodzinny[/b] – budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej budynku.
[srodtytul]Pozwolenie albo zgłoszenie[/srodtytul]
Zanim rozpocznie się zaplanowaną budowę lub inne roboty budowlane, trzeba sprawdzić, które z nich wymagają uzyskania pozwolenia, które wystarczy zgłosić, a które można wykonać bez tych formalności. Jak to ustalić? Zasada jest prosta.
Zgodnie z art. 28. ust. 1 prawa budowlanego z 1994 r. roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29 – 31.
[ramka][b]Kiedy wystarczy zgłoszenie[/b]
Art. 29 i 30 prawa budowlanego tworzą listę budów i innych robót budowlanych, których realizacja wymaga zgłoszenia. Jeżeli dana budowa lub inne roboty budowlane nie znajdują się na niej, wymagają pozwolenia na budowę.
Na wspomnianej liście znajdują się następujące budowy:
1) obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
– parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
– płyty do składowania obornika,
– szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m sześc.,
– naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m sześc. i wysokości nie większej niż 4,50 m,
– suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 mkw.;
2) wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki;
3) indywidualne przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę;
4) wiaty przystankowe i peronowe;
5) budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 20 mkw. służące jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa i będących we władaniu zarządu kolei;
6) wolno stojące kabiny telefoniczne, szafy i słupki telekomunikacyjne;
7) parkometry z własnym zasilaniem;
8) boiska szkolne oraz boiska, korty tenisowe, bieżnie służące do rekreacji;
9) miejsca postojowe dla samochodów osobowych do dziesięciu stanowisk włącznie;
10) zatoki parkingowe na drogach wojewódzkich, powiatowych i gminnych;
11) tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;
12) gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa;
13) obiekty budowlane piętrzące wodę i upustowe o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza rzekami żeglownymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;
14) przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 mkw.;
15) pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości liczonej od korony pomostu do dna akwenu do 2,50 m, służących do:
– cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty,
– uprawiania wędkarstwa,
– rekreacji;
16) opaski brzegowe oraz inne sztuczne, powierzchniowe lub liniowe umocnienia brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych;
17) pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych;
18) instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m sześc. przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
19) przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne;
20) telekomunikacyjne linie kablowe;
21) kanalizacja kablowa;
22) urządzenia pomiarowe, wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej:
– posterunki: wodowskazowe, meteorologiczne, opadowe oraz wód podziemnych,
– punkty: obserwacyjne stanów wód podziemnych oraz monitoringu jakości wód podziemnych,
– piezometry obserwacyjne i obudowane źródła.
[b]Na liście tej znajdują się również inne niż budowa roboty budowlane. Są to:[/b]
1) remont istniejących budynków lub obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków (remont zabytkowych obiektów wymaga pozwolenia na budowę);
2) docieplenie budynków o wysokości do 12 m;
3) utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych;
4) instalowanie tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym;
5) wykonywanie urządzeń melioracji wodnych szczegółowych, z wyjątkiem:
– ziemnych stawów hodowlanych,
– urządzeń melioracji wodnych szczegółowych usytuowanych w granicach parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;
7) wykonywanie ujęć wód śródlądowych powierzchniowych o wydajności poniżej 50 m sześc./h oraz obudowy ujęć wód podziemnych;
8) przebudowa sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;
9) przebudowa dróg, torów i urządzeń kolejowych;
10) wykonywanie podczyszczeniowych robót czerpalnych polegających na usunięciu spłyceń dna, powstałych w czasie użytkowania basenów i kanałów portowych oraz torów wodnych, w stosunku do głębokości technicznych (eksploatacyjnych) i nachyleń skarp podwodnych akwenu;
11) budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;
12) wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu:
13) krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków, urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych,
14) budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych.[/ramka]
Pozwolenia na budowę zawsze wymaga budowa budynków mieszkalnych, gospodarczych, które nie znalazły się na wyżej wymienionej liście, a także ich rozbudowa, nadbudowa i przebudowa (a także innych obiektów budowlanych).
Pozwolenia mogą wymagać nawet te inwestycje, które są wymienione na liście robót zwolnionych, gdy starosta dojdzie do wniosku, że inwestycja powinna być realizowana na podstawie pozwolenia, i sprzeciwia się jej realizacji na zgłoszenie, a następnie nałoży obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę (uprawnienia te wynikają z art. 30 ust. 7 prawa budowlanego z 1994 r.).
[ramka][b]Art. 30 ust. 7 prawa budowlanego z 1994 r.: [/b]
Właściwy organ może nałożyć, w drodze decyzji (...) obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia (…), jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować:
1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
4) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
O pozwolenia na budowę zawsze trzeba się starać w wypadku przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000. [/ramka]
Mówi o tym art. 29 ust. 3 prawa budowlanego, odwołując się do [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=289150]ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie[/link], udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
W przypadku przedsięwzięć mogących potencjalnie negatywnie oddziaływać na środowisko o obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę decyduje nie fakt wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (tak jak to było od 15 listopada 2008 do 20 lipca 2010 r.), ale przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko.
Obszary Natura 2000 są to tereny, na których gniazdują ptaki i istnieją siedliska roślin lub zwierząt objęte ochroną (obecnie dotyczy to ponad 20 proc. powierzchni Polski). O tym, czy inwestycja znajduje się na takim obszarze, można dowiedzieć się z rozporządzeń do [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=324407]ustawy o ochronie przyrody[/link] lub z [link=http://natura2000.gdos.gov.pl/natura2000/pl/jednostki.php]bazy danych Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska[/link].
[ramka][b]Przykład[/b]
Janina Wiśniewska chce wybudować ogrodzenie. Na tym terenie żyją jednak jeże i jest to obszar Natura 2000.
Dlatego starosta zgłosił sprzeciw i nałożył obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę. W projekcie budowlanym musi on uwzględnić otwory, przez które jeże będą mogą swobodnie wędrować. [/ramka]
[srodtytul]Decyzja musi być ostateczna[/srodtytul]
Wielu inwestorów kusi, by ruszyć z budową, zanim pozwolenie na budowę stanie się ostateczne. Załatwienie formalności budowlanych trwa bowiem często zbyt długo, mimo że ustawodawca próbuje dyscyplinować starostów i wojewodów poprzez nakładanie na nich kar pieniężnych za przekraczanie ustawowo określonych terminów. Wynoszą one 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Nie warto jednak się spieszyć, jeżeli bowiem nadzór budowlany stwierdzi, że inwestor nielegalnie rozpoczął budowę, wówczas rozpocznie postępowanie naprawcze zmierzające do legalizacji. Wtedy inwestor może utracić wydane już pozwolenie na budowę.
Zgodnie z przepisami starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Trzeba jednak liczyć się z tym, że nie zawsze jest to 65 dni od wniosku do decyzji.
Często okazuje się bowiem, że istnieje konieczność zasięgnięcia opinii różnych instytucji, a czasami konieczne jest przeprowadzenie dodatkowego postępowania. Wtedy starosta ma prawo zawiesić postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę do czasu zakończenia postępowania, od którego zależne jest jego wydanie.
Może również postanowieniem wezwać inwestora do usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym.
Zgodnie z art. 35 ust. 8 prawa budowlanego do terminu 65 dni nie wlicza się okresów zawieszeń oraz opóźnień powstałych z konieczności uzyskania stanowisk innych organów w formie opinii, milczącej zgody lub decyzji (np. zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie prac przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków albo na obszarach wpisanych do rejestru zabytków lub uzgodnienie w formie milczącej zgody w terminie 30 dni dla obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków).
Do tych terminów nie wlicza się również opóźnień z winy inwestora (np. oczekiwanie na usunięcie nieprawidłowości w projekcie budowlanym na podstawie wydanego przez starostę postanowienia).
[ramka][b]Uwaga![/b]
Jeżeli upłynie 65 dni, a inwestor wniósł kompletny wniosek, to starosta musi wydać pozwolenie.
Wielu starostów, widząc, że nie są w stanie tego zrobić, przedłuża postępowanie pod byle pretekstem.[/ramka]
[ramka][b]Art. 39 prawa budowlanego z 1994 r.:[/b]
1. Prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.
2. Pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane po uzyskaniu decyzji generalnego konserwatora zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków.
3. W stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
4. Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektów budowlanych, o których mowa w ust. 3, w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się za brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.[/ramka]
Kiedy więc można ruszyć z robotami, kiedy ma się już w ręku upragnione pozwolenie? Mianowicie wtedy, gdy decyzja staje się ostateczna. Z tym bywa zaś różnie. Co do zasady decyzja staje się ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej doręczenia nikt jej w tym czasie nie zaskarży.
Niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może się jednak odwołać do wojewody, wówczas staje się ona ostateczna z chwilą wydania decyzji przez wojewodę (jeżeli wojewoda nie uwzględnił odwołania i potwierdzi zasadność decyzji).
Nie ma przy tym znaczenia, że z kolei decyzja wojewody została np. zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
[ramka][b]Uwaga![/b]
Złożenie skargi do sądu administracyjnego nie wstrzymuje budowy. Jeżeli skarżącemu zależy na tym, by budowy nie rozpocząć lub ją zatrzymać, musi złożyć wniosek w tej sprawie do sądu. Sąd, rozpatrując taki wniosek, albo przychyli się do jego prośby, albo nie.
W razie złożenia wniosku o wstrzymanie budowy taka osoba musi się liczyć z możliwością wpłaty kaucji. Jeżeli sąd oddali skargę, kaucja pójdzie na zaspokojenie roszczeń inwestora.
Gdy skarga okaże się słuszna, kaucja zostanie zwrócona skarżącemu. Do kaucji stosuje się przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link] o zabezpieczeniu roszczeń, a jej wysokość zależy od uznania sądu.[/ramka]
[srodtytul]Bez dziennika ani rusz[/srodtytul]
Oczywiście nie można zapomnieć o dzienniku budowy. Odbiera się go u starosty. Starosta ma obowiązek go wydać i pobrać opłatę (równoważącą koszty zakupu).
Wzór dziennika i sposób jego prowadzenia określa [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166371]rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu, rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (DzU z 2002 r. nr 108, poz. 953)[/link].
W starostwie dziennik budowy będzie zarejestrowany i w związku z rejestracją starosta pobiera opłatę administracyjną w wysokości 26 zł (za legalizację dokumentu).
Poza tym nie później niż siedem dni przed rozpoczęciem budowy trzeba zawiadomić o terminie jej rozpoczęcia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
Każda budowa powinna mieć ponadto kierownika budowy (oświadczenie o podjęciu się obowiązków kierownika budowy dołącza się do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót). Jeżeli nie dopełni się tych formalności, powiatowy inspektor może zarzucić nam naruszenie prawa.
[srodtytul]Prawidłowe zgłoszenie[/srodtytul]
Nieco inaczej wygląda to w wypadku prostych budów i innych robót budowlanych. W ich wypadku niezbędne jest zgłoszenie zamiaru budowy u starosty. To uproszczona forma załatwiania formalności budowlanych.
Wystarczy do starosty złożyć wniosek oraz dokumenty, a następnie poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu, można budować. Nie trzeba jednak czekać na decyzję. Nie można też zapomnieć, że na rozpoczęcie robót ma się maksymalnie dwa lata.
Gdy starosta jednak dojdzie do wniosku, że budowa wymaga pozwolenia, narusza przepisy lub powinna być realizowana na pozwolenie, to odpowiednio zgłosi sprzeciw w formie decyzji lub nałoży w decyzji obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.
[b]Uwaga![/b]
Jeżeli inwestorowi zależy na czasie albo chce mieć dokument na potwierdzenie skuteczności zgłoszenia, może wystąpić z wnioskiem do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie będzie on wnosił sprzeciwu (art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego). Na wydanie zaświadczenia starosta ma siedem dni.
[srodtytul]Rodzaje samowoli budowlanych[/srodtytul]
Określone w prawie budowlanym z 1994 r. przypadki samowoli budowlanej z uwagi na konsekwencje, jakie wywołują dla inwestora, można podzielić na:
1) budowę albo wybudowanie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia, bez zgłoszenia, także gdy starosta wyraził sprzeciw,
2) wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia, tj. przebudowy, remontu, montażu lub rozbiórki,
3) wykonywanie robót budowlanych na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ustawy (np. wykonywanie robót w sposób odbiegający od zakresu robót objętego zgłoszeniem),
4) wykonywanie robót budowlanych w sposób odbiegający od warunków i ustaleń określonych w pozwoleniu bądź w przepisach,
5) wykonywanie robót budowlanych realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska,
6) wykonywanie robót budowlanych realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia po wstrzymaniu wykonania tych robót przez nadzór budowlany,
7) wykonywanie robót budowlanych realizowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia po wstrzymaniu wykonywania tych robót przez nadzór budowlany,
8) zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego połączona z ewentualnym wykonywaniem robót bez wcześniejszego zgłoszenia staroście,
9) wykonywanie robót budowlanych na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę w sytuacji wydania postanowienia o wstrzymaniu jego wykonania w ramach postępowań nadzwyczajnych (stwierdzenia nieważności decyzji albo uchylenia decyzji we wznowionym postępowaniu),
10) wykonywanie robót budowlanych na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę, w sytuacji wydania przez sąd administracyjny postanowienia o wstrzymaniu wykonania decyzji w ramach rozpatrywania skargi wniesionej do sądu,
11) wykonanie robót budowlanych na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, które wyeliminowano z obrotu prawnego w trybie postępowania nadzwyczajnego (uchylenia decyzji w postępowaniu o wznowienie albo stwierdzenia nieważności) lub wyroku sądu.
[b]Za samowolę budowlaną można uznać także:[/b]
1) wykonywanie robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę na podstawie zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych przyjętego przez starostę,
3) wykonywanie robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę,
4) wykonywanie robót budowlanych na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę po upływie trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, lub po przerwie w budowie trwającej przez czas dłuższy niż trzy lata przed wydaniem decyzji o wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę.
[srodtytul]Zanim zawiesimy firanki w oknach[/srodtytul]
Kiedy budynek lub inny obiekt budowlany jest gotowy, pozostają jeszcze formalności urzędowe. Trzeba zawiadomić o zakończeniu budowy. Warto o to zadbać, by nie mieć potem problemów.
Prawo budowlane przewiduje dwie formy zakończenia budowy: zawiadomienie o zakończeniu budowy albo wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Formalności załatwia się u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Większość osób, kończąc budowę domu, będzie korzystać z tej pierwszej formy, czyli zawiadomienia.
Pozwolenie na użytkowanie w wypadku domu jest wymagane wyjątkowo. Jest ono wymagane, jeżeli w trakcie budowy powiatowy inspektor ingerował poprzez wydanie decyzji, w której nałożył obowiązek jego uzyskania. Trzeba się o nie starać, gdy w trakcie budowy stwierdzono dokonanie istotnych odstąpień od projektu budowlanego, a inwestor nie ma zamiennego pozwolenia na budowę.
[ramka][b]Uwaga![/b]
Pozwolenie na użytkowanie jest wymagane jako konsekwencja procedury legalizacji samowolnie rozpoczętej budowy.
Nie można jednak go oczywiście otrzymać dla obiektu budowlanego objętego obowiązkiem rozbiórki orzeczonym ostateczną decyzją (wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego w Krakowie z 14 maja 2004 r., sygn. akt II S. A. /Kr 537/00).[/ramka]
Zawsze pozwolenie na użytkowanie trzeba uzyskać w wypadku budowy obiektów określonych kategorii, na które wcześniej trzeba było uzyskać pozwolenie na budowę. Chodzi o kategorie: V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do prawa budowlanego z 1994 r.
Są to przede wszystkim: budynki i obiekty sportowe, obiekty rekreacji, budynki kultury, oświaty, takie jak szkoły, przedszkola, pensjonaty, hotele, schroniska turystyczne, sklepy, zakłady usługowe, budynki biurowe i konferencyjne, budynki przemysłowe, płace składowe i składowiska odpadów, sieci dostarczające media, wolno stojące kominy i maszty.
Można wystąpić o pozwolenie na użytkowanie, wtedy gdy chce się zamieszkać (lub korzystać) ze swojego domu (budynku, innego obiektu), chociaż nie jest jeszcze całkowicie wykończony.
[ramka][b]Przykład[/b]
Agata Walencikowska wybudowała dom, ale przeliczyła się ze swoimi możliwościami finansowymi, wykończyła parter domu, a potem zabrakło jej pieniędzy na wykończenie piętra.
Wystąpiła więc o pozwolenie na użytkowanie, a po jego otrzymaniu wprowadziła się. Kiedy dom zostanie ostatecznie wykończony, ma jednak obowiązek (wynikający z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) poinformowania o tym powiatowego inspektora.[/ramka]
[srodtytul]Zawiadomienie o zakończeniu budowy[/srodtytul]
Zawiadomienie składa się, dopiero gdy kierownik budowy dokona ostatniego wpisu w dzienniku budowy. Trzeba jednak odczekać 21 dni. W tym czasie powiatowy inspektor bada dokumentację. Jeżeli nie zgłosi on sprzeciwu, można już myśleć o przeprowadzce. Jest to tzw. milcząca zgoda.
[ramka][b]Uwaga![/b]
Można korzystać z budynku, zanim upłynie te 21 dni.
Po zawiadomieniu powiatowego inspektora występuje się z wnioskiem o wydanie zaświadczenia, że przyjął zawiadomienie i nie będzie wnosił sprzeciwu (art. 217 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=133093]kodeksu postępowania administracyjnego[/link]).
Na wydanie zaświadczenia powiatowy inspektor ma siedem dni.[/ramka]
[srodtytul]Pozwolenie na użytkowanie[/srodtytul]
Wniosek o pozwolenie na użytkowanie razem z dokumentami składa się do nadzoru budowlanego. Podobnie jak w wypadku zawiadomienia, trzeba to zrobić po tym, jak kierownik budowy dokonał ostatniego wpisu w dzienniku budowy.
Powiatowy inspektor, zanim wyda pozwolenie na użytkowanie, przeprowadzi obowiązkową kontrolę. Jest ona bezpłatna, a przeprowadza się ją na wezwanie inwestora. Nadzór powinien ją przeprowadzić w ciągu 21 dni od wystosowania wezwania – wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
O terminie kontroli zawiadamia już po tygodniu, a obecność właściciela domu w trakcie kontroli jest obowiązkowa. Często na kontrolę czeka się znacznie dłużej. Nadzór cierpi na brak kadr. Stąd też biorą się problemy z dotrzymaniem terminu z prawa budowlanego. Z takiej kontroli sporządza się protokół.
[ramka][b]Uwaga![/b]
Nie wyrzucaj protokołu. Prawo budowlane nakazuje przechowywać go przez cały okres istnienia obiektu budowlanego. W razie kontroli jego brak może przysporzyć problemów.
Przechowuj też wszystkie decyzje, zgłoszenia i projekty budowlane, także rysunki budowlane. Przyda się zawsze, w razie gdy np. padnie zarzut nielegalności tego, co się wybudowało[/ramka].
Przepisy prawa budowlanego nie określają, ile czasu na wydanie pozwolenia na użytkowanie ma nadzór budowlany. Stosuje się więc przepisy kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące wydawania decyzji. Te mówią zaś, że maksymalnie na wydanie decyzji powinno się czekać dwa miesiące.
Warto podkreślić, że otrzymanie pozwolenia na użytkowanie uprawnia do natychmiastowego przystąpienia do użytkowania (na podstawie art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego), ale tylko w przypadku rezygnacji z prawa do oprotestowania decyzji.
Takie prawo przysługuje tylko inwestorowi ponieważ jest on wnioskodawcą i jedyną stroną w postępowaniu.
[ramka][b]Art. 130 kodeksu postępowania administracyjnego[/b]
§ 1. Przed upływem terminu do wniesienia odwołania decyzja nie ulega wykonaniu.
§ 2. Wniesienie odwołania w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji.
§ 3. Przepisów § 1 i 2 nie stosuje się w przypadkach, gdy:
1) decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności (art. 108),
2) decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu z mocy ustawy.
§ 4. Ponadto decyzja podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania, gdy jest zgodna z żądaniem wszystkich stron.[/ramka]
[srodtytul]Można słono zapłacić[/srodtytul]
Jeżeli zamieszka się w nowo wybudowanym domu lub korzysta się z pomieszczeń bez pozwolenia na użytkowanie lub bez zawiadomienia o zakończeniu budowy, można zapłacić karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Nie ma to jednak nic wspólnego z legalizacją samowoli.
W przypadku domu jednorodzinnego kara wynosi 10 000 zł, a w przypadku budynku gospodarczego czy domu letniskowego 5000 zł. By je wyliczyć, nadzór korzysta ze wzoru zawartego w prawie budowlanym (art. 59f prawa budowlanego).
Stawkę 500 zł mnoży się przez dziesięć oraz odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je [link=http://www.rp.pl/artykul/576331,576426_Kategorie-obiektow-budowlanych.html]załącznik do prawa budowlanego[/link]). Płacić musi ten, kto nie dopełnił formalności zgłoszenia zakończenia budowy albo pozwolenia na użytkowanie.
[ramka][srodtytul]Zobacz cały poradnik [link=http://www.rp.pl/temat/576331.html]"Jak zalegalizować samowolę budowlaną"[/link][/ramka][/srodtytul]
