Cena jest ważniejsza od lokalizacji

– Niedopasowanie oferty do dzisiejszych potrzeb klientów to tylko jedna z przyczyn dużej podaży nowych, gotowych lokali. Spadły możliwości finansowe nabywców. Potwierdza to wysoki odsetek przedsprzedaży małych, względnie tanich mieszkań w nowo rozpoczynanych inwestycjach – mówi Artur Pietraszewski, wiceprezes firmy doradczej Premedium Marketing Nieruchomości.

[srodtytul]Ceny w dół?[/srodtytul]

Dlaczego deweloperzy nie obniżą cen gotowych mieszkań, tylko do nich dopłacają? Zdaniem Artura Pietraszewskiego, umowy z bankami często nie pozwalają deweloperom na radykalne przeceny czy duże zwiększenie nakładów na marketing. Dlatego firmy czekają na zwrot zainwestowanego kapitału nawet za cenę kosztów utrzymywania gotowych inwestycji. Spektakularne wyprzedaże wpływają też na ocenę wiarygodności firmy i np. na notowania na rynku akcji czy szansę pozyskania kredytu dla przyszłych projektów.

Kamil Łysik z redNet Consulting ocenia, że długie pozostawanie w ofercie gotowych lokali jest spowodowane przede wszystkim ceną niedostosowaną do możliwości klientów. – Mniej istotna jest nietrafiona lokalizacja, np. w pobliżu linii kolejowej, terenów przemysłowych, wysypiska śmieci lub trasy szybkiego ruchu. Nawet w przypadku niekorzystnego położenia inwestycji przy odpowiedniej cenie znajdzie ona nabywców – przekonuje Kamil Łysik.

Artur Pietraszewski zwraca jednak uwagę, że niskie tempo sprzedaży gotowych mieszkań dotyczy zarówno projektów w lokalizacjach peryferyjnych, jak i segmentu premium w miejscach uznawanych za atrakcyjne.

Tomasz Panabażys, członek zarządu J.W. Construction Holding, przypomina z kolei, że w czasie hossy deweloperzy rozpoczęli wiele inwestycji. – Kontynuowali budowy w latach 2008 i 2009, które – ze względu na spowolnienie gospodarcze – były trudnym sprzedażowo okresem. Nasza firma w ubiegłym roku prowadziła aż 11 inwestycji – podaje Panabażys. Podkreśla, że miało to zapewnić ofertę na kolejne lata, kiedy klienci – przyzwyczajeni do możliwości zakupu gotowego mieszkania – odzyskają zdolność kredytową. – Teraz, kiedy banki wznowiły akcje kredytowe, klienci chętniej nabywają gotowe lokale. Potwierdzają to dane: J.W. Construction, bez wprowadzenia do oferty żadnej nowej inwestycji, w drugim kwartale br. sprzedało 345 mieszkań – podaje Panabażys. Ukończone lokale J.W. Construction oferuje m.in. np. na warszawskich osiedlach Górczewska Park (7 – 8,2 tys. zł za mkw.) czy Lazurowym (7,5 – 7,8 tys. zł za mkw.).

[srodtytul]Zbyt drogie grunty[/srodtytul]

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu spółki Atal, ocenia zaś, że duża liczba gotowych mieszkań to także wynik oczekiwań klientów, którzy nie chcą kupować dziur w ziemi. – Wolą poczekać, aż inwestycja będzie gotowa – podkreśla Juroszek. Potwierdza, że nie bez znaczenia były też zawirowania na rynku finansowym i trudności w uzyskiwaniu kredytów przez wielu klientów.

– Ale część gotowych mieszkań się nie sprzedaje, bo mają zbyt wygórowane ceny, a deweloperzy muszą je utrzymywać, bo np. przepłacili za grunty, kupując je w hossie – zauważa prezes spółki Atal.

Podkreśla, że jego firma gotowe lokale oferuje w rozsądnych cenach. Nie wszystkie się sprzedały, bo część klientów miała problemy z kredytem, a część czekała na ukończenie inwestycji. Ostatnie gotowe lokale Atal ma np. w inwestycji Bronowice Kraków Apartamenty (od 6,7 tys. zł za mkw.), na wrocławskich osiedlach: Mieszczańskim (od 5,7 tys. zł) i w Zielonej Etiudzie (od 9,9 tys. zł), czy w katowickiej inwestycji Ligota Park (od 5,1 tys. zł).

Monika Śleziońska, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży w MK Inwestycje, która ma w ofercie gotowe osiedle Zagajnik w Katowicach (z ceną mkw. mieszkania ok. 4,6 tys. zł), przyznaje, że wiele gotowych domów i mieszkań jest zwłaszcza w inwestycjach oddawanych w latach 2008 i 2009.

– Wynika to przede wszystkim z ponadrocznego zamrożenia sprzedaży. Kryzys sprawił, że wiele lokali nie znalazło nabywcy. Powodem była polityka kredytowa banków, oczekiwania na kolejne obniżki – tłumaczy Śleziońska. – Dziś rynek zaczyna się stabilizować. Na Śląsku od kilku miesięcy obserwujemy nawet nieznaczny wzrost cen mieszkań i domów, także tych już gotowych, stanowiących prawie 70 proc. oferty na śląskim rynku nieruchomości. Podaż gotowych lokali się jednak kurczy, a na nowe będziemy musieli poczekać do 2011 roku – podkreśla.

Pojedyncze gotowe mieszkania ma w ofercie trójmiejska spółka Inpro. Jak podkreśla Rafał Zdebski, dyrektor handlowy w tej firmie, Inpro stawia na dobre centralne lokalizacje, odpowiednie metraże i dopasowaną do oczekiwań rynku cenę. – Dzięki temu nie mamy problemu ze sprzedażą. Nadpodaż mieszkań w Trójmieście obserwujemy głównie na obrzeżach, gdzie nie ma naszych inwestycji. Klienci, oprócz ceny, szczególną uwagę zwracają na lokalizację i dogodny dojazd – ocenia Rafał Zdebski. Na gotowym gdańskim osiedlu Brętowska Brama Inpro ma jeszcze trzy mieszkania (5,6 tys. zł za mkw.), a w gdańskiej inwestycji Trzy Żagle – dwa (5,8 – 6 tys. zł).

[ramka][srodtytul]Gotowe mieszkania[/srodtytul]

>> Górczewska Park, Warszawa, J.W. Construction, od 7 tys. zł za mkw.

>> Osiedle Mieszczańskie, Wrocław, Atal, od 5,7 tys. zł za mkw.

>> Osiedle Zagajnik, Katowice, MK Inwestycje, 4,6 tys. zł za mkw.

>> Trzy Żagle, Gdańsk, Inpro, od 5,8 tys. zł za mkw.

>> Villa Pola, Gdynia, Baltic Shipbrokers, od 8,7 tys. zł za mkw.

>> Nowa Malta, Poznań, Virke, od 6,2 tys. zł za mkw.

>> Łomżyńska, Łódź, MG Developments, od 4,2 tys. zł za mkw.

[i]źródło: deweloperzy, Tabelaofert.pl[/i]