Dom na wynajem

Dom na wynajem to dziś trudny kawałek chleba. Ze względu na dość wysoki czynsz, wynoszący kilka lub kilkanaście tysięcy złotych, właściciele muszą długo czekać na najemcę, chyba, że zdecydują się podzielić budynek na kilka odrębnych mieszkań i wynajmować je w stawkach konkurencyjnych do podobnych ofert w blokach. To jednak wymaga często dodatkowych nakładów finansowych.

-  Kilka lat temu, w czasie prosperity, domy wynajmowała kadra menadżerska z zagranicznych i polskich firm zarówno na siedziby spółek, jak i mieszkania dla pracowników. Niestety rynek ten się bardzo się skurczył. Pojedynczy klienci decydują się na takie transakcje, jeśli już, to na krótki okres 3 - 6 miesięcy, czasem nawet mniej – twierdzi Tomasz Błeszyński, pośrednik i doradca na rynku nieruchomości.

Warszawa

- Obecnie znalezienie najemcy na dom w Warszawie nie jest łatwe, choć w ostatnich latach stawki najmu drastycznie spadły i są porównywalne z cenami dużych mieszkań do wynajęcia. Na chętnego często trzeba czekać ponad rok. Łatwiej wynająć jest dom na cele biurowe, niż mieszkalne – mówi Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości.

Transakcje mają miejsce w popularnych lokalizacjach, z dobrym dojazdem do centrum lub gdy dom spełnia wszelkie wymogi stawiane do prowadzenia danego rodzaju działalności, np. na przedszkole albo biuro. - Zainteresowaniem wśród firm cieszy się  Mokotów, Wilanów i Żoliborz. Pojawiają się też zapytania o Pragę Południe, zwłaszcza Saską Kępę, a także Śródmieście. Czasem firmy celowo poszukują czegoś bardziej wysublimowanego niż szklane powierzchnie nowoczesnych biurowców. Wtedy pojawia się pomysł wynajmu całego domu, co może okazać się rozwiązaniem tańszym, a czasem bardziej prestiżowym. Przy wynajmie domów na własne potrzeby zazwyczaj wybierane są nowe zamknięte osiedla – opowiada Marcin Jańczuk z biura nieruchomości  Metrohouse.

Edyta Krakowiak wylicza, że średnia stawka najmu domu w stolicy wynosi ok. 25 – 30 zł za mkw. miesięcznie. Najwyższe czynsze obowiązują na Żoliborzu (ok. 40 zł za mkw. miesięcznie), podobna ceny obowiązują na Saskiej Kępie, Mokotowie, Ochocie i Wilanowie (ok. 35 zł za mkw. miesięcznie). Najtańsze oferty są w Wawrze, ze średnimi czynszami rzędu ok. 20-23 zł za metr. - Na obrzeżach Warszawy można znaleźć domy, których ceny najmu mkw. za miesiąc oscylują w granicach 10-15 zł, ale są i rezydencje w prestiżowych miejscach, gdzie czynsze sięgają miesięcznie 70-90 zł za mkw. – szacuje Krakowiak.

W przeliczeniu na całkowity miesięczny czynsz, minimalne stawki wynoszą ok. 2,5 tys. zł – Za 2,8 tys. zł miesięcznie możemy korzystać np. z domu o pow. 130 mkw. na Białołęce na nowoczesnym osiedlu segmentów. Natomiast na Bemowie znajdziemy na wynajem dom o pow. 160 mkw. na działce o pow. 900 mkw. za 3 tys. zł miesięcznie. To jednak najtańsze oferty. Z drugiej na chętnych czeka rezydencja na Białołęce o pow. 700 mkw. (technologia inteligentnego domu) za... 29 tys. zł miesięcznie. O tysiąc złoty tańszy jest stylowy przedwojenny bliźniak na Starym Żoliborzu z sauną i basenem – opowiada Jańczuk. Kupno domu jednorodzinnego w stolicy to z reguły wydatek co najmniej 700 – 800  tys. zł (średnia stawka ok. 1 mln zł) . To przy najniższym możliwym czynszu ( 2,5 tys. zł) daje roczną stopę zwrotu rzędu ok. 4 proc. Wsparcie kredytowe uczyni inwestycję całkowicie nieopłacalną. Marcin Jańczuk  zaznacza, że domy są mało płynnym produktem na rynku nieruchomości i jego zdaniem bezpieczniej jest lokować oszczędności na rynku mieszkań, gdzie znacznie łatwiej o najemcę

Wrocław

We Wrocławiu, zdaniem Klaudiusza Pomykały, dyrektora zarządzającego we wrocławskiej  agencji JOt-BE Nieruchomości, popyt na rynku najmu domów nigdy nie był wysoki, ale za to cechuje się stabilnością. Największą grupę potencjalnych klientów stanowią menedżerowie średniego szczebla, który przyjeżdżają na kontrakt do Wrocławia niezależnie od ogólnej sytuacji gospodarczej.

- Ich liczba nie zmieniła się znacząco od 2008 r. Jednak w związku z pojawieniem się nowych biurowców zmniejszyła się natomiast liczba najemców poszukujących domów na cele biurowe. Po pierwsze, firmy szukają oszczędności i mniejsze środki finansowe przeznaczają na znalezienie siedziby. Po drugie, we Wrocławiu w ostatnim czasie przybyło powierzchni biurowej w standardzie A i obecnie znalezienie siedziby w odpowiednim standardzie i lokalizacji nie stanowi wielkiego problemu. Atutem nowych biurowców jest większa funkcjonalność pomieszczeń, dostępność miejsc postojowych i łatwiejszy dojazd dla klientów, czego właściciele domów nie są w stanie zagwarantować. Natomiast te firmy, które szukają domów na siedzibą, wybierają oferty tańsze, których miesięczny czynsz najmu oscyluje w granicach 3,5-4 tys. zł. W dalszym ciągu łatwiej znajdują najemców domy wolnostojące, a w następnej kolejności domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej – opowiada Klaudiusz Pomykała.

Dodaje jednak, że w ostatnim czasie wśród najemców przeważają osoby fizyczne, przeważnie menedżerowie wyższego i średniego szczebla, którzy okres najmu uzależniają od długości kontraktu. Osoby zainteresowane domem do wynajęcia na czas nieokreślony w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych to rzadkość.

Według serwisu Oferty.net, najtańsze domy używane  kosztują w stolicy Dolnego Śląska ok. 400 – 500 tys. zł (średnia stawka ok. 700 tys. zł), natomiast wysokość miesięcznego czynszu waha się od 2,5 do ok. 5,5 tys. zł, przy czym oferty z bliźniaków czy szeregowców są tańsze o ok. 500 – 800 zł. Przy średniej stawce kupna, czynsz z najmu przyniesie roczną stopę zwrotu 4 – 9 proc., o ile nieruchomość będzie wynajmowana bez przerwy, na co szanse są jednak nikłe.

- Czynsze za domy położone na północy aglomeracji są niższe o ok. 10 proc. od stawek najmu za podobne nieruchomości na południu miasta. A najwyższe ceny można osiągnąć w przypadku domów wolnostojących położonych na Borku, Karłowicach i Biskupinie – wylicza Pomykała. Jego zdaniem bardziej opłacalnym przedsięwzięciem jest nabycie pod wynajem lokali mieszkalnych lub użytkowych. -  Pewnym pomysłem jest inwestycja w duży dom z funkcją mieszkalno-usługową oraz dużym parkingiem na terenie posesji. Byłaby to propozycja skierowana do firm szkoleniowych poszukujących części biurowej na potrzeby prowadzonych szkoleń i mieszkalnej dla kadry szkoleniowej i uczestników szkoleń. Taki dom mógłby także spełniać funkcję pensjonatu, motelu lub być wykorzystany na organizację wesel, bankietów czy uroczystych spotkań firmowych – mówi Klaudiusz Pomykała.

Najemcy, decydując się na wynajem domu, poszukują przede wszystkim cichej i spokojnej okolicy, więc przeważają oferty domów położonych na peryferiach miasta (Oporów, Ołtaszyn) lub tuż poza jego granicami (Dobrzykowice, Bielany Wrocławskie, Ślęza, Miękinia, Pęgów).

Kraków

Rynek najmu domów w tym mieście znajduje się w wyjątkowo trudnej sytuacji. Gros studentów szuka jak najtańszych ofert, a więc wybierze mieszkania. Większość firm szuka biur w centrum, koncentrując się na kamienicznych parterach. Najem utrudnia dodatkowo spora podaż wolnej powierzchni w biurowcach. – Na dom ewentualnie zdecyduje się pracownik wyższego szczebla, który z rodziną przyjedzie na kontrakt. Single wybierają apartamenty – zaznacza Jan Zieleniewski, szef biura nieruchomości Inter-Polmex.

Kupno domu to wydatek co najmniej 500 – 600 tys. zł (obrzeża Krakowa, oferty z lat późnego PRL-u). Najwyższe stawki wynoszą natomiast  2-3 mln zł (blisko centrum).

Najniższe czynsze, według serwisu Oferty.net, oscylują na poziomie ok. 1,8 tys. zł miesięcznie. Jednak w modnych lokalizacjach, np. Woli Justowskiej – to koszt min. 4 tys. zł miesięcznie. Najwyższe stawki dochodzą do kilkunastu tys. zł.

- Inwestorzy szukający intratnych nieruchomości powinni raczek skupić się na gruntach na obrzeżach Krakowa. Kupując teren rolny za 15 – 30 zł za mkw., po jego przekwalifikowaniu i uzbrojeniu, można sprzedać za ok. 100 zł za mkw. Można również z powodzeniem zainwestować w grunty ze słabym dojazdem, które w ciągu najbliższych lat zyskają na wartości po rozbudowie infrastruktury – opowiada Jan Zieleniewski.

Poznań

- Biorąc pod uwagę, że wynajęcie domu jest najczęściej niewiele droższe od najmu kilkupokojowego mieszkania, osoby fizyczne poszukujące takich mieszkań często  rozważają również dom. Wszystko zależy od lokalizacji i ceny – mówi Jarosław Krajewski, właściciel biura nieruchomości Ager. – Nie każdy dom można jednak racjonalnie wykorzystać i bez poważnych przeróbek nie ma szans go wynająć – dodaje.

Średnie ceny domów o pow. 150 mkw. w stolicy Wielkopolski oscylują na poziomie ok. 670 tys. zł. Najniższe natomiast miesięczne czynsze wynoszą ok. 2 tys. zł miesięcznie (średnio ok. 3,6 tys. zł).  Właściciel domu ma szansę więc uzyskać rocznie ok. 6 proc. wartości nieruchomości.

– Choć ceny domów spadają, ich kupno i wynajem nie należy do najefektywniejszych inwestycji. Problemy z jego wynajęciem i możliwa do uzyskania wysokość czynszu nie są dobrymi bodźcami do podejmowania tego typu decyzji – zauważa Jarosław Krajewski.

Trójmiasto

W Trójmieście, jak twierdzi Grzegorz Dobrowolski, właściciel sopockiej Agencji Obrotu Nieruchomościami "Grzegorz Dobrowolski" domy są wynajmowane na ogół przez rodziny, nierzadko z zagranicznymi korzeniami bądź pracodawcami, finansowane lub współfinansowane przez firmy, czasem przez same firmy Stawki najmu na trójmiejskim rynku są bardzo zróżnicowane – od 1,5 tys. zł miesięcznie na obrzeżach Gdyni za dom o pow. 120  mkw. do 10 tys. zł miesięcznie za 250 metrów w Górnym Sopocie. - Do tego należy doliczyć koszty utrzymania, które w przypadku domu i jego otoczenia nie są niskie – zaznacza Grzegorz Dobrowolski. Dodaje, że liczna oferta wynajmu apartamentów stanowi istotną konkurencję dla rynku domów, właściciele lokali za niższe stawki oferują dobre lokalizacje. - Lepiej inwestować w małe mieszkania (2 – 3 pokoje ok. 50-60 mkw.), oczywiście dobrze skomunikowane z innymi dzielnicami miasta – mówi Grzegorz Dobrowolski.

Średnia cena za dom używany o pow. 150 mkw., np. w Gdyni, wynosi ok. 870 tys. zł, a średnie stawki ich najmu – ok. 3,3 tys. zł. Roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji oscyluje więc na poziomie ok. 5 proc.

Łódź

W Łodzi kupno domu o pow. 150 mkw. to wydatek rzędu, średnio ok. 550 – 600 tys. zł. Średnia opłata najmu wynosi w granicach 3,5 – 4,2 tys. zł miesięcznie plus oczywiście koszty eksploatacyjne. - Opłaty najmu za domy w Łodzi  kształtują się od 1,5 tys. zł miesięcznie za mniejszy domek do super komfortowo urządzonego (domowe SPA z jacuzzi i sauną , piwniczka na wina, itd.) nowego, dużego domu za 13 tys. zł miesięcznie – wyjaśnia Tomasz Błeszyński.