Wynajem mieszkań blisko stadionów

W miastach, w których odbywać się będą mecze Euro 2012, dzielnice, w których powstały stadiony, mają szansę na większy rozwój również i po mistrzostwach. Czy skorzystają z tego właściciele mieszkań przygotowanych na wynajem? O podwyżkach czynszów raczej nie ma mowy, z wyjątkiem krótkiego okresu meczów podczas Euro.

Zdaniem pośredników i analityków inwestycja tego typu może przynieść rozczarowanie. – Zysk będzie jeszcze bardziej wątpliwy jeśli chcemy kupić mieszkanie w "futbolowej okolicy" w całości finansując je kredytem. W najbliższej przyszłości nie można oczekiwać istotnych wzrostów cen nieruchomości więc nie zarobimy na jego sprzedaży w krótkim okresie – wyjaśnia Andrzej Zawal, doradca Aspiro.

Szklanki spadają

Tomasz Kołodziejczyk, analityk rynku nieruchomości z redNet Consulting, zapewnia, że nie ma obecnie większej różnicy w wysokości czynszów między mieszkaniami położonymi w pobliżu stadionów w porównaniu do innych lokalizacji. - Należy jednak pamiętać, że np. w Warszawie dzięki położeniu stadionu wzrosły ceny mieszkań na i tak już drogiej Saskiej Kępie – zauważa Tomasz Kołodziejczyk.

Z drugiej strony, powstanie obiektów, które będą używane długo po zakończeniu Euro 2012 to szansa wynajmu kibicom przyjeżdżającym na mecze, koncerty i inne show, które operator stadionu będzie musiał na nim organizować, żeby utrzymać obiekt. - W Warszawie czy Poznaniu, gdzie stadiony są położone dosyć blisko centrum, można też liczyć na okazjonalny wynajem turystom i załatwiającym tam sprawy biznesowe. W przypadku Poznania, okazjonalnym wynajmom sprzyja dodatkowo obecność Międzynarodowych Targów Poznańskich. Zarówno stadion jak i targi, ulokowane są niemalże w centrum miasta, a dzielnice bezpośrednio do nich przylegające takie jak Grunwald, Jeżyce, Łazarz, Junikowo są dobrze skomunikowane, tak z tymi obiektami, jak i z miastem – tłumaczy Andrzej Zawal.

Tymczasem Jarosław Krajewski, szef poznańskiego biura nieruchomości Ager, twierdzi, że korzystanie z lokalu blisko stadionu to żadna "atrakcja". Potencjalnych nabywców czy najemców takich lokali zniechęcają zarówno spadające szklanki z półek w mieszkaniach blisko stadionu w czasie, gdy kibice Lecha skaczą na trybunach, jak też problemy z dotarciem i wydostaniem się z okolic stadionu, zarówno komunikacją miejską, jak i samochodem.

- Nie ma też na tyle intensywnego życia sportowo kulturalnego w obiektach stadionu, by taka inwestycja zwróciła się na wynajmie okazjonalnym, dedykowanym gościom i widzom takich imprez – twierdzi Jarosław Krajewski. – Sąsiedztwo stadionu nie podnosi także stawek czynszowych w okolicznych osiedlach – dodaje.

Dodatkowe usługi

Zdaniem Jerzego Sobańskiego, szefa warszawskiej firmy Akces, ucywilizowanie starego Stadionu Dziesięciolecia i remonty ulic wokół niego wzmacniają pozycję Saskiej Kępy czy nawet ogólnie Pragi jako miejsca do mieszkania. - Przed kilkoma laty, w czasach kiedy na stadionie królowali kupcy, głównymi najemcami okolicznych mieszkań byli pracujący tam Wietnamczycy, nasi sąsiedzi zza wschodniej granicy i trochę Polaków. Choć nie byli postrzegani w kategoriach najlepszego najemcy, mieli swoje zalety – solidni, raczej wypłacalni, nie marudzący i-  co istotne dla właściciela – korzystali z lokum nawet po kilka lat. Dzisiaj przekrój najemców jest podobny jak w innych częściach Warszawy. Czynsze także nie wyróżniają się na tle pozostałych dzielnic stolicy – opowiada Jerzy Sobański.

Mistrzostwa Europy w piłce nożnej przyniosą z pewnością dobry dochód osobom wynajmującym lokale w okolicy stadionu i z dobrym dojazdem do niego, ale na podobne zarobki później trudno liczyć. - Nie jestem też przekonany czy każdy wynajmujący oddałby chętnie mieszkanie kibicowi piłki nożnej. Ponadto, sam stadion jako miejsce organizowania dużych imprez masowych nie jest najlepszym sąsiedztwem. Ważne jest bowiem ,co może zaproponować w "międzyczasie" i czy imprezy mogą być organizowane tak, by nie zakłócały spokoju sąsiadom. Według planów na lata, wokół Stadionu Narodowego powstanie wiele obiektów komercyjnych mogących mieć dobry wpływ na ocenę atrakcyjności lokalizacji sąsiadujących z tym kompleksem – mówi Sobański.

Czy warto więc w takiej lokalizacji kupić lokum na wynajem? - Nie bardziej niż w innych miejscach. Wszystko zależy od ceny nieruchomości, rozkładu pomieszczeń, położenia i możliwości wykorzystania. Sam stadion nie zmieni drastycznie warunków najmu w perspektywie długoletniej, chyba że pod gastronomię - wyjaśnia Sobański. Nie obserwuje większego zainteresowania ze strony inwestorów takimi lokalami.

- Jeżeli w pobliżu stadionów będą zapewnione tereny zielone i inne miejsca przeznaczone do spędzania wolnego czasu, na pewno ceny takich mieszkań i czynsze najmu wzrosną. Obecnie trudno jednak powiedzieć w jakim stopniu – dodaje Tomasz Kołodziejczyk.

Niewielkie szanse

Stadiony we Wrocławiu i Gdańsku są położone dalej od centrum. Zmniejsza to więc ich szansę np. na wynajem turystom. – Można jednak bazować na zagranicznych studentach np. z programu Erasmus, którzy szukają lokum o trochę wyższym standardzie, niekoniecznie za najniższą cenę. Niestety bliskość stadionów może też obniżać wartość mieszkania – nie każdy chce mieszkać w okolicy, w której co kilka dni odbywają się głośne imprezy, a ulice są zakorkowane – opowiada Andrzej Zawal.

Jak zauważa Grzegorz Dobrowolski, współwłaściciel gdańskiej Agencji Obrotu Nieruchomościami Dobrowolski – Trybulec, oprócz Euro 2012, o duże międzynarodowe imprezy na nowo pobudowanych stadionach może być trudno, a lokale pozostaną. - Ważne żeby można je było nadal skutecznie zagospodarować. Dlatego liczyć się będzie atrakcyjność lokalizacji, więc gdański stadion ma w tym przypadku niewielkie szanse. Inwestor, jak i najemca, skoncentruje się na tradycyjnie dobrych lokalizacjach. Być może jednak pojawi się dodatkowa oferta na pobliskich osiedlach-dzielnicach, takich jak Zaspa czy Przymorze – opowiada Dobrowolski. Jego zdaniem, czynsze za mieszkania wokół terenów stadionu mogą jednorazowo podskoczyć w czasie mistrzostw, nie będzie to jednak ani wysoki, ani trwały wzrost.

Wrocławscy pośrednicy zanotowali natomiast wzrost zainteresowania inwestorów terenami w okolicach nowego stadionu. Również właściciele zaczęli podwyższać wartość nieruchomości położonych w jego najbliższej okolicy. - Nie jest to jednak podyktowane jakimiś merytorycznymi względami wynikającymi z polepszenia warunków mieszkaniowych w najbliższej okolicy stadionu. Wręcz przeciwnie, jego najbliższe położenie może negatywnie wpływać na komfort zamieszkiwania.

Z drugiej strony, w związku z nową obwodnicą, której węzeł znajduje się w niedalekiej odległości, poprawiła się komunikacja w tych okolicach. Jednak, choć dochód z wynajmu lokum w czasie mistrzostw, może być nawet cztery razy większy niż w przypadku najmu standardowego, po zakończeniu imprezy stawki wrócą do obecnego poziomu. Istotnym elementem decydującym o rentowności najmu mieszkań w okolicy stadionu jest dodatkowo jego aktywny operator, który będzie w stanie przyciągnąć dużą ilość klientów wyjątkowymi wydarzeniami, np. prestiżowe walki bokserskie czy koncerty największych gwiazd muzyki – opowiada Klaudiusz Pomykała, dyrektor zarządzający wrocławskiej agencji nieruchomości Jot – Be.

I choć w otoczeniu wrocławskiego stadionu powstaje dość dużo nowych osiedli mieszkaniowych i można wynegocjować niższą cenę lokalu, zainteresowanie inwestorów zakupem mieszkań pod wynajem koncentruje się w obrębie ścisłego centrum, gdzie oprócz standardowego wynajmu możliwy jest również wynajem krótkoterminowy, przynoszący lepsze wyniki finansowe.

Za gotówkę

Najbardziej poszukiwane do takich celów lokale to kawalerki lub małe dwupokojowe mieszkania o pow. 30 - 45 mkw. Aby stać się posiadaczem takiego lokum we Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku należy być przygotowanym na wydatek około 220 - 300 tys.zł. W warszawie to wydatek rzędu 300 – 400 tys. zł  - Przy zakupie takiego mieszkania na kredyt dosyć trudno jest osiągnąć przychód z najmu nie przekraczający kosztów obsługi kredytu – twierdzi Aspiro.

Np. możliwy do uzyskania przychód miesięczny z wynajęcia dwupokojowego mieszkania o powierzchni 45 mkw., to - w zależności od standardu - kwota rzędu 1,2 – 1,5 tys. zł (Gdańsk Poznań, Wrocław). Kupując na kredyt, bez wkładu własnego (wartość 250 tys. zł, spłata na trzydzieści lat), miesięczna rata spłaty wyniesie co najmniej 1,1 tys. zł przy kredycie w euro i minimum 1,5 tys. zł dla kredytu w zł.