Rzeczpospolita Ekonomia

Zaczyna brakować mieszkań, a ceny biją rekordy. Bańka to czy nie?

Drożyna opanowała rynek mieszkań. Ceny szaleją podkręcane tanimi kredytami. Podbija je też kurcząca się podaż. Ale jeśli dopłaty wyschną, a stopy procentowe wzrosną, będzie hamowanie.

Aktualizacja: 23.10.2023 11:53 Publikacja: 23.10.2023 03:00

Ceny mieszkań biją rekordy. Drożyzna opanowała też rynek wtórny.

Ceny mieszkań biją rekordy. Drożyzna opanowała też rynek wtórny.

Foto: Adobe Stock

Aneta Gawrońska

Ceny mieszkań biją rekordy. RynekPierwotny.pl podaje, że średnia cena ofertowa mkw. nowych lokali w Warszawie we wrześniu przekroczyła 16 tys. zł za mkw. – to o 18,8 proc. więcej niż rok temu. W Krakowie przeciętne ceny lokali deweloperskich wzrosły w ciągu roku o 28,4 proc., średnio do ponad 15,2 tys. zł, w Trójmieście o 19,4 proc., do ponad 13,6 tys. zł, w Poznaniu o 13,3 proc., do niespełna 11,7 tys. zł, we Wrocławiu o 13,6 proc., średnio do 13 tys. zł za mkw.

Czytaj więcej

Wykańczające koszty wykończenia mieszkania
Planowanie Wydatków
Wykańczające koszty wykończenia mieszkania

Drożyzna opanowała też rynek wtórny. Z raportu serwisu Nieruchomosci-online.pl wynika, że średnia cena mkw. kawalerek w Warszawie w III kw. to już niemal 17 tys. zł, o 6,8 proc. więcej niż kw. wcześniej. Dwupokojowe lokale na stołecznym rynku wtórnym w ciągu kw. zdrożały o 9,1 proc., średnio do ponad 16 tys. zł za mkw. W Krakowie ceny kawalerek poszły w górę o 2,6 proc., do 14,8 tys. zł, a dwóch pokoi – o 8,7 proc., do ponad 14,3 tys. zł za mkw. Zwyżki napędza „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

rp.pl

Załamanie podaży

Resort rozwoju i technologii podaje, że od lipca złożono niemal 68 tys. wniosków o tani kredyt. Zawarto ponad 20,9 tys. umów. Kwota udzielonych kredytów przekroczyła 8,3 mld zł. Przez cały okres wsparcia państwo dopłaci do nich prawie 3,3 mld zł. W 2024 r. na dopłaty ma pójść 941 mln zł. – Wydatki na bezpieczne kredyty udzielone w br. zostaną rozliczone w 2024 r. – podało „Rz” biuro prasowe resortu. – Zakłada się, że łączna kwota udzielonych dopłat do rat kredytów w latach 2024–2033 wyniesie ponad 12,2 mld zł. Na bieżąco analizujemy wykorzystanie środków na dopłaty. Ich wykorzystanie jest dalekie od osiągnięcia limitu.

Na wzrost cen ma wpływ też kurcząca się podaż. Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, podkreśla, że szczególnie dramatycznie jest w Krakowie, gdzie pod koniec września w ofercie deweloperów było o 51 proc. mniej mieszkań niż jeszcze dziewięć miesięcy temu. W stolicy oferta lokali skurczyła się w tym czasie o 41 proc., a we Wrocławiu – o 38 proc.

Adam Czerniak, główny ekonomista Polityka Insight, zaznacza, że dla deweloperów najważniejsza jest trwałość popytu. A na razie nie wiadomo, co dalej z rządowymi programami (PiS obiecywało kontynuację programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, KO – kredyt na 0 proc.). – Nie wiadomo też, co z innymi programami gospodarczymi, co ze stopami procentowymi – mówi. – Deweloperzy nie są więc skłonni dosypywać do oferty na większą skalę – dodaje.

Maleje też podaż na rynku wtórnym. Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że oferta w ciągu roku spadła o 21 proc. Eksperci nie wykluczają, że wywołana tanim kredytem gorączka może jednak opaść w ciągu kilku kwartałów.

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, przypomina, że w tym roku nie ma limitu w budżecie dopłat, co oznacza, że każdy potencjalny wnioskodawca spełniający warunki programu powinien tani kredyt dostać.

Bubiel uważa, że jeśli tempo programu zostanie utrzymane, to przy średniej wielkości dopłatach do budżetu programu może nie wystarczyć na kolejne lata. A jeśli dodatkowo stopy procentowe nie będą już spadać (a może zostaną podwyższone), to zdaniem prezesa rynek może wyhamować już na początku 2024 r.

Także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa, że jeśli dopłaty do kredytu 2 proc. się skończą, albo nowy rząd ich nie przedłuży, to odbije się to na mieszkaniówce. – Dotknie to szczególnie tych biedniejszych, którzy dzięki dopłacie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości – mówi. – Ale jeśli stopy procentowe spadną, jeśli spadnie inflacja, to można się spodziewać powrotu wzmożonej akcji kredytowej. Banki muszą zarabiać.

Bańka to czy nie

Błeszyński uważa jednak, że własne mieszkanie zawsze było i jeszcze długo będzie dobrem luksusowym, na które nie wszystkich będzie stać. – Alternatywą jest rynek wynajmu mieszkań, który powinien oferować energooszczędne lokale z przystępnym czynszem – ocenia doradca (a przypomnijmy, że budowa tanich mieszkań na wynajem to jedno z haseł wyborczych Lewicy). – Sytuacja na rynku mieszkań zależy od wielu czynników: m.in. od tego, co w sprawach gospodarczych postanowi nowy rząd, czy inflacja wyhamuje, jakie będą prognozy dotyczące finansowania rynku mieszkań – wylicza Błeszyński.

A Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, komentuje, że astronomiczne ceny mieszkań budzą obawy i prowokują pytania o bańkę na rynku nieruchomości. – Mieszkania objęte programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” w ciągu kilku miesięcy zanotowały nawet 15-proc. wzrost cen. Trudno powiedzieć, czy to już bańka, ale jesteśmy na dobrej drodze, by ją zaobserwować w najbliższych miesiącach – uważa. – Jeśli środki z programu dopłat się wyczerpią w I lub II kw. 2024 r., a stopy procentowe się nie zmienią, rynek może doświadczyć silnej korekty – dodaje.

A Paweł Grabowski z BIG Property uważa, że nie ma rosnącej bańki, której pęknięcie doprowadzi do spadku cen. – Mamy radykalny wzrost cen spowodowany gwałtownym podbiciem popytu przez „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Oferta jest bardzo ograniczona, nie przewiduję spadków – mówi. – Popyt większy niż podaż może raczej prowadzić do dalszych zwyżek cen – ocenia. Nie wyklucza, że trend wzrostu może się zatrzymać, gdy budżet dopłat się wyczerpie. Nie oznaczałoby to jednak spadków, ale stabilizację.

Dariusz Książak, prezes firmy doradczej Emmerson Evaluation

Mieszkania mocno podrożały. Bańka z pewnością pęcznieje, trudno jednak powiedzieć, ile brakuje do jej pęknięcia. Gdy budżet „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” się wyczerpie, rynek nieco wyhamuje, zwłaszcza rynek najtańszych mieszkań. Pamiętajmy jednak o małej podaży.

Wyhamowanie popytu wspomaganego „Bk 2 proc.” nie musi od razu oznaczać katastrofy. Poza tym program dopłat nie ma większego znaczenia na rynku większych i droższych lokali. Sprzedaż w tym segmencie nie powinna więc znacząco spaść.

Rynek idzie w kierunku modelu znanego z krajów Europy Zachodniej, gdzie o mieszkanie na własność jest trudniej niż w Polsce. Nie spodziewam się, by dostępność mieszkań w najbliższych latach się zwiększyła. Bardziej prawdopodobnewydaje się zwiększanie dostępności mieszkań na wynajem. 

© Licencja na publikację
© ℗ Wszystkie prawa zastrzeżone
Źródło: Rzeczpospolita

Nieruchomości Mieszkania

Ceny mieszkań biją rekordy. RynekPierwotny.pl podaje, że średnia cena ofertowa mkw. nowych lokali w Warszawie we wrześniu przekroczyła 16 tys. zł za mkw. – to o 18,8 proc. więcej niż rok temu. W Krakowie przeciętne ceny lokali deweloperskich wzrosły w ciągu roku o 28,4 proc., średnio do ponad 15,2 tys. zł, w Trójmieście o 19,4 proc., do ponad 13,6 tys. zł, w Poznaniu o 13,3 proc., do niespełna 11,7 tys. zł, we Wrocławiu o 13,6 proc., średnio do 13 tys. zł za mkw.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Te firmy coraz śmielej inwestują we własne źródła energii
Budownictwo
Te firmy coraz śmielej inwestują we własne źródła energii
Budowa farm wiatrowych i fotowoltaicznych
Materiał Promocyjny
Budowa farm wiatrowych i fotowoltaicznych
Kryzys na rynku nieruchomości w Chinach
Budownictwo
Kryzys na rynku nieruchomości w Chinach
Zakup nieruchomości za granicą to nie tylko pomysł na inwestycję
Budownictwo
Zakup nieruchomości za granicą to nie tylko pomysł na inwestycję
Chiny: Budowa 20 mln domów się spóźnia
Budownictwo
Chiny: Budowa 20 mln domów się spóźnia
ORLEN Paczka ma 4000 automatów paczkowych i rośnie w imponującym tempie
Materiał Promocyjny
ORLEN Paczka ma 4000 automatów paczkowych i rośnie w imponującym tempie
Czego chce branża nieruchomości od przyszłego rządu
Budownictwo
Czego chce branża nieruchomości od przyszłego rządu
Na rynku deweloperskim zaczyna brakować mieszkań, co także przekłada się na ich ceny
Budownictwo
Mieszkania drożeją jak szalone. W jednym mieście ceny wzrosły o 28 proc.
e-Wydanie