Sprzedaż mieszkań pozostanie niska

Dopóki nie poprawi się zdolność kredytowa konsumentów, nie ma co liczyć na poprawę sprzedaży lokali. Oczekiwanie na szczegóły rządowego programu mieszkaniowego tylko dołoży się do hamowania transakcji.

Publikacja: 01.01.2023 21:15

Sprzedaż mieszkań pozostanie niska

Foto: Fotorzepa/ Urszula Lesman

40,9 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w 2022 r. w siedmiu największych miastach – wynika z wstępnych szacunków Otodom Analytics. To o 38 proc. mniej niż rok wcześniej. Eksperci spodziewają się, że przynajmniej I połowa 2023 r. nadal będzie mizerna pod względem sprzedaży. Pytanie, czy rynek będą w stanie rozruszać zasygnalizowane przez decydentów programy mieszkaniowe.

W blokach startowych

Jak zaznaczają eksperci, niska sprzedaż mieszkań to efekt odcięcia konsumentów od finansowania bankowego w wyniku wysokich stóp procentowych i wyśrubowanych kryteriów badania zdolności kredytowej. Popyt na mieszkania istnieje, ale jest uśpiony.

– Ruch osób zainteresowanych zakupem na naszych portalach: Otodom, Obido i OLX, wciąż jest duży. Chęć zakupu jest, ale problemem jest duża niepewność w otoczeniu rynku oraz brak zdolności kredytowej, która uniemożliwia sfinansowanie transakcji – wskazuje Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań w Otodom Analytics.

Ekspertka zaznacza, że pierwsze oznaki poprawy sytuacji pod koniec roku zaowocowały wyższą sprzedażą mieszkań w grudniu (3,9 tys.). Za poprawę należy uznać brak podwyżek stóp od września przez RPP, korektę stawki WIBOR czy wolniejszy od spodziewanego wzrost inflacji (pamiętając, że maksimum spodziewane jest w I kwartale 2023 r.).

Czytaj więcej

Ceny mieszkań idą w dół. Lokale najbardziej staniały w Sosnowcu

Przyszłość zależy od otoczenia makro, m.in. przebiegu wojny w Ukrainie, a w Polsce dodatkowym kontekstem są wybory parlamentarne. Decydenci zapowiedzieli już zręby programu „Pierwsze mieszkanie”, rynek – zarówno konsumenci, jak i deweloperzy – czeka na szczegóły dotyczące taniego kredytu dla młodych na zakup pierwszego mieszkania.

– Ci, którzy będą mogli poczekać z zakupem mieszkania, zrobią to, bo dlaczego nie mieliby skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowania, nawet jeśli tego nie potrzebują. To oznacza spowolnienie i tak już kiepskiej sprzedaży w I połowie 2023 r. Deweloperzy też nie będą się palić do rozpoczynania nowych inwestycji, czekając – analogicznie do programów „Mieszkanie dla młodych” czy „Rodzina na swoim” – na ustalenie potencjalnych limitów zakupowych – wskazuje Kuniewicz. – Jeśli cała moc programu zostanie skierowana na rynek pierwotny, może mieć to korzystny skutek dla pobudzenia innych, powiązanych z mieszkaniówką sektorów gospodarki. Jeśli koniunkturalnie program w równym stopniu obejmie rynek pierwotny i wtórny, nie wpłynie na zwiększenie dostępności mieszkań. Kto zdolności kredytowej nie miał, ten nadal jej mieć nie będzie. Wtedy cała nadzieja w Komisji Nadzoru Finansowego i Radzie Polityki Pieniężnej – dodaje. Ordynowane przez RPP stopy to jedno, drugim czynnikiem wpływającym na zamrożenie rynku kredytów jest rekomendacja S – banki muszą sprawdzać, czy potencjalny pożyczkodawca wytrzymałby stopy o jeszcze 5 pkt proc. wyższe od bieżących.

Czytaj więcej

Chwilowa nadpodaż mieszkań może spowodować korektę cen

Spadek realny cen

Mocny spadek sprzedaży nie przełożył się na nominalny spadek cen, ale na wyhamowanie wzrostów. Deweloperzy ograniczyli podaż, a koszty budowy są dalej wysokie.

W 2022 r. średnia cena za mkw. mieszkania deweloperskiego liczona dla siedmiu rynków wyniosła 11,8 tys. zł, o ponad 9 proc. więcej niż rok wcześniej, przy czym w Warszawie, Katowicach i Poznaniu zwyżki były kilkunastoprocentowe, choć i tak poniżej inflacji.

– Kiedy patrzymy na zmiany cen w ujęciu miesięcznym, widać wyraźne wyhamowanie wzrostów w połowie roku i stabilizację cen w końcówce 2022 r. Oczywiście na każdym z rynków przebiegały one nieco inaczej, ale i tak porównując podwyżki cen mieszkań z ogólną inflacją, możemy śmiało stwierdzić, że w ujęciu realnym mieszkania potaniały – wskazuje Kuniewicz. – Oczywiście to tylko statystyka. Inaczej to widzą nabywcy, dla których dostępność zakupu spadła drastycznie nie tylko ze względu na ograniczenia w kredytowaniu, ale również ze względu na radykalny wzrost kosztów utrzymania – podsumowuje.

Czytaj więcej

Z drugiej ręki ma być taniej

40,9 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w 2022 r. w siedmiu największych miastach – wynika z wstępnych szacunków Otodom Analytics. To o 38 proc. mniej niż rok wcześniej. Eksperci spodziewają się, że przynajmniej I połowa 2023 r. nadal będzie mizerna pod względem sprzedaży. Pytanie, czy rynek będą w stanie rozruszać zasygnalizowane przez decydentów programy mieszkaniowe.

W blokach startowych

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Budownictwo
Spadają ceny materiałów budowlanych. Co potaniało najbardziej?
Budownictwo
Ceny nowych mieszkań dalej w górę w największych aglomeracjach
Budownictwo
Niemcy mają problem. Wysokie stopy uderzyły w domy i mieszkania
Budownictwo
Ceny mieszkań. Czy to koniec histerii? Program „Na start” uspokoi rynek?
Budownictwo
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” rozsiał się po całym kraju. Gdzie najbardziej?