40,9 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w 2022 r. w siedmiu największych miastach – wynika z wstępnych szacunków Otodom Analytics. To o 38 proc. mniej niż rok wcześniej. Eksperci spodziewają się, że przynajmniej I połowa 2023 r. nadal będzie mizerna pod względem sprzedaży. Pytanie, czy rynek będą w stanie rozruszać zasygnalizowane przez decydentów programy mieszkaniowe.
W blokach startowych
Jak zaznaczają eksperci, niska sprzedaż mieszkań to efekt odcięcia konsumentów od finansowania bankowego w wyniku wysokich stóp procentowych i wyśrubowanych kryteriów badania zdolności kredytowej. Popyt na mieszkania istnieje, ale jest uśpiony.
– Ruch osób zainteresowanych zakupem na naszych portalach: Otodom, Obido i OLX, wciąż jest duży. Chęć zakupu jest, ale problemem jest duża niepewność w otoczeniu rynku oraz brak zdolności kredytowej, która uniemożliwia sfinansowanie transakcji – wskazuje Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań w Otodom Analytics.
Ekspertka zaznacza, że pierwsze oznaki poprawy sytuacji pod koniec roku zaowocowały wyższą sprzedażą mieszkań w grudniu (3,9 tys.). Za poprawę należy uznać brak podwyżek stóp od września przez RPP, korektę stawki WIBOR czy wolniejszy od spodziewanego wzrost inflacji (pamiętając, że maksimum spodziewane jest w I kwartale 2023 r.).
Czytaj więcej
Od maja do listopada mieszkania staniały w 15 z 17 badanych przez Expandera i Rentier.io miast. Spadki wynoszą średnio 3,5 proc.
Przyszłość zależy od otoczenia makro, m.in. przebiegu wojny w Ukrainie, a w Polsce dodatkowym kontekstem są wybory parlamentarne. Decydenci zapowiedzieli już zręby programu „Pierwsze mieszkanie”, rynek – zarówno konsumenci, jak i deweloperzy – czeka na szczegóły dotyczące taniego kredytu dla młodych na zakup pierwszego mieszkania.
– Ci, którzy będą mogli poczekać z zakupem mieszkania, zrobią to, bo dlaczego nie mieliby skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowania, nawet jeśli tego nie potrzebują. To oznacza spowolnienie i tak już kiepskiej sprzedaży w I połowie 2023 r. Deweloperzy też nie będą się palić do rozpoczynania nowych inwestycji, czekając – analogicznie do programów „Mieszkanie dla młodych” czy „Rodzina na swoim” – na ustalenie potencjalnych limitów zakupowych – wskazuje Kuniewicz. – Jeśli cała moc programu zostanie skierowana na rynek pierwotny, może mieć to korzystny skutek dla pobudzenia innych, powiązanych z mieszkaniówką sektorów gospodarki. Jeśli koniunkturalnie program w równym stopniu obejmie rynek pierwotny i wtórny, nie wpłynie na zwiększenie dostępności mieszkań. Kto zdolności kredytowej nie miał, ten nadal jej mieć nie będzie. Wtedy cała nadzieja w Komisji Nadzoru Finansowego i Radzie Polityki Pieniężnej – dodaje. Ordynowane przez RPP stopy to jedno, drugim czynnikiem wpływającym na zamrożenie rynku kredytów jest rekomendacja S – banki muszą sprawdzać, czy potencjalny pożyczkodawca wytrzymałby stopy o jeszcze 5 pkt proc. wyższe od bieżących.
Czytaj więcej
Jest przestrzeń do tego, by ceny transakcyjne mieszkań spadały. Lekko w największych aglomeracjach, a w tempie nawet kilkunastu procent w mniejszych miastach – ocenia Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO BP.
Spadek realny cen
Mocny spadek sprzedaży nie przełożył się na nominalny spadek cen, ale na wyhamowanie wzrostów. Deweloperzy ograniczyli podaż, a koszty budowy są dalej wysokie.
W 2022 r. średnia cena za mkw. mieszkania deweloperskiego liczona dla siedmiu rynków wyniosła 11,8 tys. zł, o ponad 9 proc. więcej niż rok wcześniej, przy czym w Warszawie, Katowicach i Poznaniu zwyżki były kilkunastoprocentowe, choć i tak poniżej inflacji.
– Kiedy patrzymy na zmiany cen w ujęciu miesięcznym, widać wyraźne wyhamowanie wzrostów w połowie roku i stabilizację cen w końcówce 2022 r. Oczywiście na każdym z rynków przebiegały one nieco inaczej, ale i tak porównując podwyżki cen mieszkań z ogólną inflacją, możemy śmiało stwierdzić, że w ujęciu realnym mieszkania potaniały – wskazuje Kuniewicz. – Oczywiście to tylko statystyka. Inaczej to widzą nabywcy, dla których dostępność zakupu spadła drastycznie nie tylko ze względu na ograniczenia w kredytowaniu, ale również ze względu na radykalny wzrost kosztów utrzymania – podsumowuje.
Czytaj więcej
Jeśli w 2023 roku nie zostaną odblokowane kredyty hipoteczne, to stagnacja na rynku nieruchomości się utrzyma.
