Rosyjskie media masowo informują o tąpnięciu na rynku nieruchomości w Moskwie, który dosięgnęły dalekie skutki rosyjskiego napadu na Ukrainę. Chodzi nie tylko o nieruchomości komercyjne, które opuszczają wynoszący się z Rosji zagraniczni klienci, ale też o spadek cen mieszkań, w które uderza m.in. – słaba gospodarka i masowa mobilizacja do wojska.

Jak obliczyła firma doradcza Commonwealth Partnership, udział rezygnacji z powierzchni na moskiewskim rynku biurowym w III kwartale 2022 r. wzrósł o 29 punktów procentowych w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku – gdy Rosja dopiero przygotowywała po cichu prowadziła przygotowania do wojny i jedynie (dla Zachodu) zawyżała ceny gazu. Piszemy o wojnie, ponieważ zdaniem analityków firmy, taka dynamika to przede wszystkim efekt wycofywania się międzynarodowych firm z rynku rosyjskiego. A to jest właśnie – dalekim echem wojny w Moskwie.

Złe informacje o nieruchomościach płyną też z publikacji The Moscow Times. - Rozgrzany napływem ludności z prowincji, przedwojennymi tanimi kredytami hipotecznymi i preferencyjnymi programami kredytowymi rynek nieruchomości w Moskwie jest na skraju największego załamania cen w historii – pisze Moscow Times.

Czytaj więcej

Rosjanie kupili 10 tysięcy domów w Turcji, zmieniają obywatelstwo

Gazeta analizuje, że w nieruchomości uderzyło kilka turbulencji na raz – wywołana wojną recesja w gospodarce oraz kurczenie się popytu – połączona z ucieczką setek tysięcy ludzi przed mobilizacją za granicę – to wprawiło rynek w korkociąg.

Z nagłym wyschnięciem wpływów zderzyli się nie tylko wynajmujący nieruchomości, ale także deweloperzy - w październiku wpływy ze sprzedaży mieszkań w granicach Moskwy spadły o 43 proc., w Nowej Moskwie o 34 proc. a w całym regionie stołecznym i moskiewskim o 39 proc.. Liczba transakcji zmniejszyła się prawie o połowę: 7,6 tys. w ostatnim miesiącu wobec 13,4 tys. w październiku 2021 r., obliczył Dataflat.

Załamanie popytu ma być rekordowe i pod względem głębokości, jak i tempa, a z dnia na dzień moskiewskie nieruchomości zmieniły się z rynku sprzedającego w rynek kupującego. Już trzy czwarte obiektów w nowych budynkach jest sprzedawane z dyskontem, a przeceny sięgaą 27–30 proc. - zauważa RBC Real Estate.

- W październiku tego roku rabaty osiągnęły bezprecedensowy poziom - mówi Vladimir Morebis, dyrektor handlowy i partner Est-a-Tet, cytowany przez MT. Są już obiekty całe wyprzedawane po przecenach, pojawiają się nawet przeceny już przecenionych lokali. Sytuacja jest gorsza niż w pierwszych latach po aneksji Krymu – twierdzą analitycy.

Spadki dochodów deweloperów idą w parze ze spadkiem transakcji kupna-sprzedaży w Moskwie, te zaś spadły o jedną piątą – czyli o 21 proc. w ciągu pierwszych 10 miesięcy 2022 r. rok do roku, według IRN. Mniej spadł popyt na nowe budynki, bo tylko o 4,6 proc., ale to ma być efektem sztucznego wsparcia państwowego przez atrakcyjne programy hipoteczne.

Ceny na równi pochyłej

New Russia Post pisze z kolei – że spadki będą się pogłębiać, bo popyt nie będzie w stanie odbudować się bez obniżek cen. Średnia cena za metr kwadratowy, według Cyan Analytics, w październiku wyniosła 320,1 tys. rubli (24,5 tys. zł) w Moskwie i 163,5 tys. rubli (12,5 tys. zł) w regionie moskiewskim.

- Spadek cen, nawet pod przykrywką promocji i zniżek, będzie trwał nadal- mówi cytowana przez NRP Ekaterina Bereżnowa, główny analityk Grupy Miel. — Nie mówimy o gwałtownym załamaniu, będzie się to działo stopniowo. Teraz przepaść cenowa między ceną „pierwotną” a „wtórną” rośnie – to źle, bo każda „pierwotna” staje się „wtórna”. Na przykład, jeśli kredytobiorca hipoteczny jest niewypłacalny, bank będzie musiał wystawić mieszkanie na sprzedaż na rynku wtórnym, ale jego cena będzie niższa niż podobnych w tej lokalizacji. Stwarza to dodatkowe ryzyko – mówi ekspertka.

Jednak obniżki mogą nie być jedynie skutkiem wojny, a także szybkiego wzrostu cen w 2020 i 2021 roku, według analityków, ceny w tym czasie rozrosły się do granic możliwości, więc w 2022 r. po prostu musiały spaść. - W dużych miastach istnieje perspektywa obniżek cen do poziomu z końca 2019 r. – początku 2020 r. – przewiduje Gasan Arkhulaev, prezes zarządu MonolitHolding Group of Companies. Czynników które grałyby na wzrosty – po prostu nie ma.