Z tego artykułu dowiesz się:
- Ile w 2025 r. wyniosła wartość nadpłat i wcześniejszych spłat kredytów mieszkaniowych?
- Dlaczego Polacy decydują się na masową spłatę kredytów w okresie obniżek stóp procentowych?
- Jakie są trendy jeśli chodzi o kredyty z okresowo stałą stopą procentową?
- Jak banki reagują na zwiększony popyt na refinansowanie hipotek?
- Dlaczego nadpłaty kredytów mieszkaniowych są tak popularne?
Łączna wartość nadpłat i wcześniejszych spłat kredytów mieszkaniowych w 2025 r. okazała się najwyższa w historii. To aż 53,1 mld zł, co oznacza wzrost o 21 proc. w stosunku do 2024 r. i o 31 proc. w porównaniu z 2023 r. – wynika z najnowszego raportu Biura Informacji Kredytowej. Kwota ta jest o 800 mln zł wyższa od dotychczasowego rekordu z 2022 r.
Jakie są przyczyny rekordu nadpłat i wcześniejszych spłat
Co może być przyczyną takiego wystrzału? Sytuacja jest o tyle nietypowa, że zwykle zjawisko przedterminowych spłat nasila się w okresach gwałtownego wzrostu stóp procentowych – tak właśnie było w 2022 r. Tym razem jednak mamy do czynienia z cyklem obniżek stóp, w ślad za którym koszty pożyczania spadają, a raty kredytów maleją. Przypomnijmy, że od maja do grudnia główna stopa procentowa NBP, referencyjna – obniżyła się z 5,75 proc. do 4 proc.
– W tej regule jest jednak jeden wyjątek. Kredyty owszem tanieją, jednak poza kredytami z okresowo stałą stopą procentową – zaznacza Jarosław Sadowski, dyrektor biura analiz Rankomat.pl.
Czytaj więcej
Sektor bankowy „wykręcił” znakomite wyniki za 2025 r., o ponad 20 proc. lepsze niż rok wcześniej – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. Czy...
– Takie hipoteki zaciągnięte w 2022 czy 2023 r. są o połowę droższe niż obecnie dostępne na rynku. Nic dziwnego, że spora grupa osób chce po prostu od nich uciec – zauważa też Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości. Według danych NBP średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych z okresowo stałą stopą w grudniu 2025 r. wynosiło średnio 6,2 proc., podczas gdy w szczytowym momencie, w listopadzie 2022 r., było to aż 9,3 proc.
Refinansowanie napędza rekord
Również Waldemar Rogowski, główny analityk BIK, wyjaśnia „Rzeczpospolitej”, że spadek stóp procentowych zaktywizował kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty mieszkaniowe z okresowo stałą stopą w ostatnich latach, gdy oprocentowanie należało do jednych z najwyższych w Europie. W efekcie poziom refinansowań – czyli zamiany „starego” drogiego kredytu na nowy, tańszy (dokładniej: otwarcie nowego kredytu i zamknięcie poprzedniego w okresie do 90 dni) – był wyjątkowo wysoki.
W kwotach nominalnych to aż 21,4 mld zł, czyli blisko 20 proc. wszystkich nowo udzielonych kredytów w minionym roku. Dla porównania, w 2024 r. było to 11,8 mld zł i ok. 13 proc., a w 2023 r. – 7,7 mld zł i 12 proc.
Czytaj więcej
Spadające stopy procentowe i rosnące płace zrobiły swoje. Przy coraz „tańszym” finansowaniu gospodarstwa domowe pożyczyły w minionym roku aż 300 ml...
Na podstawie danych BIK trudno jednoznacznie określić, ile dokładnie kredytów okresowo stałoprocentowych i z jakiego okresu jest obecnie refinansowanych. – Można jednak spodziewać się, że w największym stopniu dotyczy to hipotek zaciągniętych w 2022 i 2023 r., gdy było najdrożej – mówi Jarosław Sadowski.
Klienci zyskują, banki liczą koszty
Eksperci zaznaczają, że zwiększony popyt na refinansowanie hipotek nasilił się w drugiej połowie roku, gdy obniżki stóp NBP zaczęły wyraźniej przekładać się na koszty pożyczania, i nadal pozostaje bardzo silny. Z punktu widzenia kredytobiorców jest to działanie ze wszech miar racjonalne, choć trzeba pamiętać, że kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem (zwykle na pięć lat) można zamienić wyłącznie na inny kredyt ze stałą stopą – nie ma możliwości przejścia na oprocentowanie zmienne.
Z perspektywy banków to jednak spory kłopot. Udzielając takich kredytów, instytucje finansowe biorą na siebie ryzyko stopy procentowej i ponoszą koszty zabezpieczenia tego ryzyka. Przy wcześniejszej spłacie teoretycznie klient powinien „zwrócić” bankowi te koszty. W praktyce jednak, ze względu na niejasności interpretacyjne przepisów, opłaty za przedterminową spłatę hipoteki z okresowo stałym oprocentowaniem nie są w ogóle pobierane lub mają jedynie symboliczny charakter.
Innymi słowy, wcześniejsza spłata takich kredytów jest dla kredytodawców nieopłacalna. – A jednak banki nie mają wyboru. Co więcej, dość chętnie zaczęły konkurować o klientów chcących refinansować swoją hipotekę, co widać po pojawiających się ofertach promocyjnych – zauważa Jarosław Sadowski. – Proszę zresztą zwrócić uwagę, że ok. 20 proc. refinansowań, według danych BIK, to zmiana kredytu na inny w tym samym banku – wskazuje Sadowski.
Nadpłaty nadal ważnym elementem
Jeśli chodzi o pozostałe elementy składające się na łączną kwotę przedterminowych spłat, to od trzech lat pozostają one na zbliżonym poziomie. Nadpłaty sięgnęły w 2025 r. ok. 15,5 mld zł, a wcześniejsze spłaty (bez refinansowań) – ok. 16,2 mld zł.
– Nadpłaty największą popularnością cieszyły się w 2022 r., gdy pozwalały obniżyć miesięczną ratę, a Polacy mieli do dyspozycji nadwyżki finansowe wynikające z wakacji kredytowych. Jednak nawet obecnie ich poziom pozostaje wysoki – ocenia Bartosz Turek. – Ludzie przyzwyczaili się, by część oszczędności, choćby tych wynikających z płac rosnących szybciej niż inflacja, przeznaczać na skrócenie okresu kredytowania lub zmniejszenie kapitału do spłaty – dodaje.
– W ogóle w Polsce dość silny jest aspekt kulturowy polegający na chęci szybkiej spłaty kredytu mieszkaniowego. Średni okres kredytowania wynosi dziś około 23 lat, przy czym w praktyce Polacy spłacają go średnio po około 14 latach – zaznacza Waldemar Rogowski.
