Podatki

Warto przez 5 lat wstrzymać się ze sprzedażą

Bez względu na to, kiedy stałeś się właścicielem domu, placu czy własnościowego mieszkania spółdzielczego – przed 1 stycznia 2007 r. czy po tej dacie, nie zapłacisz podatku, jeśli ze sprzedażą poczekasz 5 lat
Oczywiście podatku tego nie zapłacisz w razie wcześniejszej sprzedaży, jeśli przysługuje ci prawo do zwolnienia (str. I).
Okres 5-letni liczy się od końca roku, w którym kupiłeś dom, mieszkanie, działkę, wybudowałeś dom, otrzymałeś przydział mieszkania spółdzielczego. Potem pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) fiskus przestaje się interesować. To w 2007 r. się nie zmieniło. Jeśli więc np. mieszkanie kupiłeś w 2005 r., to bez obawy obciążenia na rzecz fiskusa możesz je sprzedać dopiero 1 stycznia 2011 r., a jeśli w 2007 r. – dopiero 1 stycznia 2013 r.
Choć zasada liczenia okresu uwalniającego od podatku od sprzedaży wydaje się prosta, to czasem powstają jednak wątpliwości, jak liczyć ten 5-letni okres. Pojawiły się one w związku z podatkiem 10-procentowym, ale odpowiedź na nie będzie dotyczyć także nowego 19-procentowego podatku od dochodu ze sprzedaży. Jeśli kupiliśmy nieruchomość, datą nabycia jest podpisanie aktu notarialnego kupna-sprzedaży. Dotyczy to także zakupu mieszkania od dewelopera. Jeśli więc np. umowę przedwstępną spisałeś w 2006 r., zapłaciłeś wówczas wszystkie raty za mieszkanie i otrzymałeś klucze do mieszkania, ale akt notarialny został spisany 10 stycznia 2007 r. – to ten dzień będzie datą nabycia w rozumieniu przepisów o podatku od sprzedaży. W wypadku domu mieszkalnego czy innego budynku wybudowanego przez sprzedającego datą wybudowania jest, zgodnie z prawem budowlanym, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, a gdy takie pozwolenie nie jest potrzebne – data zawiadomienia urzędu o rozpoczęciu użytkowania budynku. W przypadku uzyskania lokalu własnościowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej bezpośrednio od niej będzie to data przydziału lub zawarcia umowy ze spółdzielnią o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli lokum takie zostało kupione na rynku wtórnym, od poprzednika, będzie nią data aktu notarialnego kupna. Data przyjęcia do spółdzielni i to czy w ogóle nabywca uzyska członkostwo, jest bez znaczenia. Nie jest „nabyciem” w rozumieniu przepisów o podatku od sprzedaży zwrot nieruchomości wywłaszczonej. Zatem w razie sprzedaży nieruchomości liczy się data pierwotnego nabycia wywłaszczonej potem nieruchomości. Tak samo jak zwrot wywłaszczonego trzeba traktować przyznanie byłym właścicielom gruntów na podstawie tzw. dekretu o gruntach warszawskich. Wątpliwości co do liczenia 5-letniego okresu uwalniającego od podatku od sprzedaży dotyczą też np. mieszkania, domu, działki rekreacyjnej uzyskanych w wyniku podziału majątku dorobkowego, jeśli nieruchomość została kupiona przez małżonków np. 10 lat wcześniej, ale od końca roku, w którym nastąpił podział, nie upłynęło jeszcze 5 lat. W takim wypadku datą nabycia będzie data kupna tej nieruchomości przez małżonków. Sytuacja się komplikuje, jeśli były małżonek uzyskał wyłączną własność za spłaty na rzecz byłego męża czy żony. Za datę nabycia sprzedawanej nieruchomości uznać wówczas należy datę jej nabycia w czasie związku małżeńskiego, jeśli wartość nieruchomości otrzymanej przez daną osobę w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym (wyrok NSA z 9 kwietnia 1997 r., I SA/Kr 35/97). Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy np. cały majątek dorobkowy wart był 350 tys. zł, udziały małżonków były w nim równe (to reguła), zatem udział w nim każdego z małżonków wynosił 175 tys. zł, a żonie przypadło mieszkanie o wartości 150 tys. zł. Jeżeli wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w tym majątku, to za datę nabycia tej nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego. Jeśli własność nieruchomości uzyskamy w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w razie jej sprzedaży pięcioletni okres, podczas którego obowiązuje podatek od sprzedaży, liczy się od nabycia prawa użytkowania wieczystego, a nie prawa własności (pismo ministra finansów z 21 kwietnia 1999 r., PB 2/MK-0212/99). „Rz” zwróciła się do Ministerstwa Finansów o zajęcie stanowiska, jak liczyć datę nabycia w razie: przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania oraz prawa spółdzielczego własnościowego we własność oraz spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ministerstwo Finansów w piśmie z 22 września 2007 r. (MB8/371/2007) odpowiedziało, że jeśli chodzi o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w prawo własnościowe, to dla obliczania 5-letniego okresu istotna jest data nabycia prawa własnościowego. Nadal obowiązuje odrębny 10-letni okres, w którym sprzedaż i zamiana pociąga za sobą obowiązek zapłacenia 10-procentowej daniny, w odniesieniu do mieszkań lub domów wzniesionych z wykorzystaniem ulgi na budowę domów wielorodzinnych z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Ulgi tej nie ma od 2001 r., ale nadal obowiązują przepisy mówiące, kiedy ulgę tę trzeba zwrócić, a także przepis wydłużający do 10 lat okres, w którym przychód ze sprzedaży takich domów lub ich części objęty jest 10-procentowym podatkiem. Okres 10-letni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie, tj. inwestor otrzymał pozwolenie na użytkowanie budynku. Nadal jednak uwalnia od 10-procentowego podatku wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży na cele mieszkaniowe.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL