Nieruchomości

Koniec sporów o cudze kable i słupy na działce

Przedsiębiorstwa zajmujące się przesyłaniem elektryczności, wody czy gazu będą mogły za wynagrodzeniem wykorzystywać do tego cudzą nieruchomość. Projekt Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego wreszcie reguluje to uprawnienie
Nikt nie chce na swym gruncie kabli, rurociągów czy transformatorów. Urządzenia takie są jednak niezbędne. Wodociągi i elektrownie uzyskają więc trwałe prawo do korzystania z cudzych gruntów, oczywiście za wynagrodzeniem dla właściciela. Zapewni im to nowa instytucja prawna, tzw. służebność przesyłu. Mówi o niej najnowszy projekt Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego przy ministrze sprawiedliwości. "Rzeczpospolitej" udało się dotrzeć do projektu.
Nowe rozwiązanie powinno wyeliminować przynajmniej część sporów między właścicielami działek a przedsiębiorstwami.
Pierwsza z brzegu sprawa: Danuta i Wojciech Z., właściciele posesji na warszawskim Wilanowie, pozwali miejscowy zakład energetyczny o wynagrodzenie za przebiegający w poprzek ich działki kabel energetyczny - pas ogrodu 40 mkw. nie nadaje się do budowlanego wykorzystania. Za podstawę wyliczenia wzięli czynsz dzierżawny w tej okolicy. Sąd I instancji przyjął to kryterium i zasądził 24 tys. zł - za 10 lat bezumownego korzystania (art. 225 i 230 k.c.). Zakład godził się tylko na 3 tys. zł - za ustanowienie na jego rzecz służebności. Państwo Z. przekonywali sąd apelacyjny, że służebność gruntową można ustanowić tylko na rzecz właściciela innej nieruchomości - a zakład nie posiada w sąsiedztwie działki. Z kolei służebność osobistą można ustanowić tylko na rzecz osoby fizycznej. SA zasądził więc 24 tys. zł czynszu dzierżawnego (wyrok ostateczny, IACa348/06). Wiele podobnych spraw dociera także do Sądu Najwyższego. Jego orzecznictwo w tej kwestii nie jest w pełni jednolite i konsekwentne. Ma jednak dość wyraźną linię: SN staje po stronie właścicieli, ale nie traci z pola widzenia interesu publicznego i doniosłego znaczenia firm przesyłowych w zaspokajaniu potrzeb życiowych. Wielokrotnie potwierdzał, że właściciele gruntów mają prawo do godziwej rekompensaty od przedsiębiorstw, do których należą urządzenia (np. wyrok z 11 maja2005 r.,IIICK556/04). Urządzenia przesyłowe stanęły na cudzych gruntach w latach 40., 50., 60., 70. Nikt wtedy nie pytał właścicieli o zgodę. A ci mogą żądać usunięcia lub przesunięcia urządzeń, jeśli utrudniają czy uniemożliwiają korzystanie z działki, np. jej zabudowę, słowem, gdy trwale ograniczają prawo własności. SN potwierdził takie uprawnienie właściciela (np. wyrok z 6 stycznia 2005 r., IIICK129/04). Dopuścił żądanie przesunięcia urządzeń, nawet gdy przedsiębiorstwo miało zgodę poprzedniego właściciela na ich usytuowanie (wyrok z 22 kwietnia 2005 r., IICK594/04). Najlepiej jednak, jeśli właściciel za odpowiednią rekompensatę zaakceptuje ten stan. Takiego zdania jest też SN. Rozwiązaniem najtrwalszym może być ustanowienie służebności gruntowej na rzecz przedsiębiorstwa. SN dał temu wyraz m.in. w precedensowym wyroku z 8 września 2006 r. (II CSK 112/06) przełamującym tradycyjną interpretację przepisów k.c. o służebnościach gruntowych, a zwłaszcza art.285 § 2. Uznał w nim, że nie jest potrzebne powiązanie służebności gruntowej między dwiema nieruchomościami. Wystarczy jej powiązanie z przedsiębiorstwem, któremu ona służy. To założenie przyjęła także Komisja Kodyfikacyjna w propozycji wprowadzenia do kodeksu cywilnego nowej instytucji: służebności przesyłu. Taka służebność pozostanie także wówczas, gdy nieruchomość nią obciążona zmieni właściciela. A oto założenia służebności przesyłowej według projektu: > ustanawiana ma być na rzecz przedsiębiorcy - właściciela urządzeń takich, jak: doprowadzające wodę, parę, gaz, prąd; > powstanie na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą, przy czym jedynie oświadczenie właściciela nieruchomości wymaga aktu notarialnego; > ustanowienie jej może być odpłatne lub nie; > jeżeli właściciel nieruchomości odmówi, a służebność jest konieczna, przedsiębiorca może żądać przed sądem jej ustanowienia za wynagrodzeniem. Istotą służebności jest, że przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości w zakresie niezbędnym do prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych. Będzie ona składnikiem przedsiębiorstwa w tzw. rozumieniu przedmiotowym (jako masa majątku, art. 55) k. c. i przejdzie na nabywcę przedsiębiorstwa. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebności gruntowej. Po jej wygaśnięciu przedsiębiorstwo powinno usunąć urządzenie przesyłowe. Na wprowadzenie tych regulacji potrzeba co najmniej kilku miesięcy. Najważniejszy, moim zdaniem, jest projektowany przepis (art. 49 § 2) stanowiący, że osoba, która poniosła koszty budowy tych urządzeń, może żądać, aby przedsiębiorca, który je przyłączył do swojej sieci,nabył ich własność - za odpowiednim wynagrodzeniem. Co równie ważnie, regulacja ta będzie miała zastosowanie nie tylko do nowo wznoszonych urządzeń - to oczywiste, ale także wybudowanych wcześniej. A o te jest mnóstwo sporów, budowano je bowiem często bez porozumienia z właścicielami posesji i bez wyjaśnienia kwestii prawnych. Nowy rodzaj służebności powinien radykalnie ograniczyć konflikty. - ZAJĘTY TEREN. Pas działki, ogrodu, a nawet lasu pod kablami energetycznymi, grunt zajęty pod transformator, nad rurami czy w strefie promieniowania. - TYTUŁ PRAWNY. Do tej pory były to zwykle umowy dzierżawy zajętej części działki albo właściciele sieci płacili za bezumowne korzystanie z niej. Teraz będzie możliwe ustanowienie służebności przesyłu. - ROZWIĄZYWANIE SPORÓW. Regułą powinno być porozumienie między właścicielem posesji a właścicielem sieci, w razie zaś sporu służebność będzie mógł ustanowić sąd. Codzienność sądowa pokazuje, że zakres spraw konfliktowych jest ogromny. Ponieważ jednak strony sporów: właściciele działek i zakłady przesyłowe, nie bardzo wiedziały, jakie są ich prawa, trudno było o polubowne porozumienia.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL