Nieruchomości

Kto nie zadbał o ład na posesji, ten odpowiada za wypadek

Nawet posłużenie się profesjonalistą do sprzątania, w tym usuwania śniegu, nie wyłącza całkowicie odpowiedzialności właściciela nieruchomości za wypadek wynikły z powodu braku porządku
Wprawdzie śniegu tej zimy brakuje, ale może spaść w każdej chwili, a nadto zasada ta obowiązuje także przy innych podobnych zaniedbaniach na posesji.
Kwestia odpowiedzialności za nieszczęśliwe skutki nieposprzątania, nieodśnieżenia drogi publicznej lub chodnika jest wyraźnie uregulowana w ustawach (patrz infografika). Gdy chodzi o teren posesji, zagadnienie nie jest proste. Przyznaje to także adwokat Zbigniew Banaszczyk, współautor znanego komentarza do kodeksu cywilnego.
Przedsiębiorca Andrzej M. świadczył usługi transportowe dla spółki z Lublina. W lutym 2004 r. przyjechał do bazy i wchodząc do magazynu przez oblodzoną rampę, doznał złamania trzonu kręgosłupa. Od spółki, na której terenie doszło do wypadku, domaga się zadośćuczynienia i renty, bo, jego zdaniem, dopuściła się zaniedbania w utrzymaniu posesji. Firma odpowiada, że winę za wypadek ponosi wyłącznie poszkodowany, który nieostrożnie szedł rampą, zamiast schodami. Sąd okręgowy uznał, że spółka ponosi odpowiedzialność za wypadek, bo nie dopełniła obowiązku utrzymania posesji i wejścia do budynku w należytym stanie. Proces wykazał, że w firmie nie było wyznaczonej osoby odpowiedzialnej za utrzymanie porządku na terenie parkingu i wokół budynku. Sporadycznie zajmował się tym stróż nocny. Zdaniem sądu, skoro rampa znajdowała się w miejscu ogólnodostępnym, to nie była wyłączona z użytku zarówno dla pracowników, jak i osób postronnych. Wymagała zatem odśnieżania albo odpowiedniego zabezpieczenia. Spółka nie dopełniła tego obowiązku, ma więc zapłacić odszkodowanie. Wyrok ten sąd apelacyjny utrzymał (sygn. IACa 642/06). Kolejna sprawa jest bardziej skomplikowana. Poszkodowany pozwał bowiem właściciela posesji, jej zarządcę oraz firmę wynajętą do sprzątania. Marcin R. 8 grudnia 2003 r., wychodząc z biura swego pracodawcy wynajmowanego w biurowcu dewelopera, na firmowym parkingu nie zauważył gołoledzi, poślizgnął się i upadł, naruszając kręgosłup. Leczył się prawie rok, bóle odczuwa nadal, a biegły stwierdził u niego 15-proc. uszczerbek na zdrowiu. Marcin R. zażądał 160 tys. zł zadośćuczynienia i 240 zł odszkodowania za kupno gorsetu. Sąd okręgowy zasądził odszkodowanie, a zadośćuczynienie ograniczył do 30 tys. zł, uznając, że to wystarczy. Najciekawsza była jednak odpowiedź, kto odpowiada za zaniedbanie na parkingu - nieposypanie piaskiem. Czy właściciel posesji (deweloper), czy powiązana z nim spółka, której powierzył na podstawie umowy kompleksowy zarząd posesją (ale nadal pod jego nadzorem), czy wreszcie firma profesjonalnie zajmująca się sprzątaniem, której półtora roku później właściciel zlecił na stałe sprzątanie posesji. Sąd okręgowy zasądził pieniądze solidarnie od wszystkich trzech firm. Apelacje złożyli deweloper oraz spółka zarządzająca (sprzątający dalej już nie walczył). Ich pełnomocnik powołała się na art. 429 k. c., zgodnie z którym, kto powierza wykonanie czynności osobie lub przedsiębiorstwu, które w zakresie swej działalności zawodowej trudni się wykonywaniem takich czynności (krótko mówiąc, profesjonaliście), nie jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności. Sąd apelacyjny nie uwzględnił jednak tej argumentacji. Zarządzający nie może powoływać się na ten przepis, gdyż nie miał żadnej umowy ze sprzątającym, obowiązków tych mu nie powierzał. Natomiast sam, zgodnie z umową o zarządzie, był za to odpowiedzialny - stwierdził SA. Odpowiada też właściciel, ale nie na podstawie ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach - którą sąd okręgowy błędnie przywołał - gdyż nakłada ona na właściciela obowiązki związane ze sprzątaniem, odśnieżaniem, ale na zewnątrz posesji (chodnika), tu chodziło zaś o samą posesję. W takiej sytuacji właściciel odpowiada, ale na podstawie ogólnych przepisów o obowiązkach właściciela (i odpowiedzialności za czyny niedozwolone: art. 415 k. c.). A co z powierzeniem obowiązków profesjonaliście, czyli art. 429 k. c.? Takie powierzenie nie zawsze zwalnia go z odpowiedzialności. - Nie wtedy, gdy właścicielowi też można przypisać jakąś winę - powiedziała sędzia Barbara Godlewska-Michalak. - Tu zaś właściciel zastrzegł sobie nadzór nad wykonywaniem zarządu. A mimo zimy, opadów i gołoledzi tego dnia nic nie zrobił, nie zwrócił zarządcy czy sprzątającemu uwagi. Można mu zatem przypisać zaniedbanie. A to powoduje odpowiedzialność odszkodowawczą. Podyskutuj z autorem e-mail: m.domagalski@rzeczpospolita.pl Czasem odpowiedzialni za utrzymanie czystości, odśnieżanie, np. na drogach publicznych, są wyraźnie wskazani, tak samo jak zakres ich obowiązków. Inaczej jest z posesjami. Tu o obowiązkach decyduje najczęściej ich przeznaczenie. Właściciel nie jest zasadniczo zobowiązany do wykonywania takich czynności, jak sprzątanie, odśnieżanie na terenie swej nieruchomości - chyba że wynika to z jej szczególnego charakteru. Obowiązek taki może wynikać ze zobowiązań obligacyjnych właściciela, np. w stosunku do lokatorów lub wynajmujących lokale (obowiązki wynajmującego). Może też przybrać charakter obowiązków publicznych, np. wobec publiczności zaproszonej na ogólnie dostępną imprezę, czy klienteli - w związku z komercyjnym przeznaczeniem posesji, np. na sklep. ¦ Prawo własności nieruchomości samo w sobie nie rodzi szczególnych obowiązków wobec osób trzecich znajdujących się na jej terenie. Niekiedy treść stosunków obligacyjnych łączących właściciela z innymi podmiotami może być źródłem zobowiązań skierowanych do nieograniczonej liczby osób. Natura i charakter danego stosunku prawnego nakłada ograniczenia i zarazem obowiązki na właściciela rzeczy. Właściciel będący wynajmującym musi np. zadbać o to, aby nieruchomość była przez cały okres najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku, co oznacza m.in. konieczność zapewnienia w miarę możliwości bezpiecznych warunków korzystania z budynku i jego bezpośredniego otoczenia.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL