Nieruchomości

Jak zapewnić wspólnocie wolne miejsca na parkingu

Fotorzepa, Jak Jakub Ostałowski
[i][b]Jestem członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej w budynku mieszkalnym 18-rodzinnym. Na jednym z zebrań właścicieli lokali jednogłośnie przyjęliśmy regulamin porządku domowego, który zabrania parkowania na trawnikach i zakazuje zastawiania autami dojazdu do śmietnika. Niestety, do regulaminu nie wszyscy się stosują. Kilkakrotnie już dochodziło do sytuacji, że samochody były tak parkowane, że przedsiębiorstwo komunalne nie usunęło śmieci (brak dojazdu). Śmietnik zastawiały albo auta członków naszej wspólnoty albo mieszkańców bloku obok (przy czym dwa parkingi na szczytach budynku stanowią współwłasność członków naszej wspólnoty - nieruchomość wspólna).
Stąd moje pytanie: jak rozwiązać kwestię parkowania, tak aby z parkingów mogli korzystać tylko członkowie naszej wspólnoty i ich goście? Chodzi o to, aby w sytuacji zajęcia parkingu przez mieszkańców innych bloków można było skutecznie egzekwować usunięcie pojazdów z parkingu. Czy dobrym rozwiązaniem byłoby ustawienie znaków „PARKING” z ograniczeniem, iż parkować mogą tylko mieszkańcy naszego bloku i ich goście? Dodatkowo chcielibyśmy ustanowić wokół bloku strefę zamieszkania, aby policja mogła skutecznie interweniować.[/b][/i] [i](nazwisko do wiadomości redakcji)[/i]
[b]Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu, [link=http://www.expertdom.pl]www.expertdom.pl[/link]:[/b] Z pytania wynika, że grunt, na którym znajdują się sporne miejsca do parkowania stanowi nieruchomość wspólną Państwa wspólnoty. Wspólnota rzeczywiście dysponuje tym gruntem, jednak jeśli nie zabezpieczy w sposób mechaniczny swoich miejsc parkingowych, to nie ma uprawnień administracyjnych do egzekwowania prawidłowego parkowania. W podobnej sprawie Sąd Apelacyjny w Warszawie odmówił ostatnio wspólnocie prawa do zakładania blokad na koła ([link=http://www.rp.pl/artykul /56663,312208_Wspolnota_nie_moze_blokowac_autom_kol.html]„Wspólnota nie może blokować autom kół”[/link]). Jeśli skala problemu jest poważna, mogą Państwo po prostu ogrodzić teren do parkowania, a na drodze ustawić zabezpieczania mechaniczne (szlaban, bramy ruchome), co uniemożliwi wjazd na teren wspólnoty mieszkańcom innych bloków. Grodzenie terenów nie poprawia relacji sąsiedzkich, jednak spory o miejsca do parkowania również im nie sprzyjają. Jest to zawsze decyzja trudna, często kosztowna, ale chyba jedyna, by skutecznie zapewnić miejsca do parkowania tylko członkom wspólnoty. Przed jej podjęciem należy ocenić, czy problem jest na tyle poważny, by ingerować w przestrzeń sąsiedzką i ograniczać ją. Budowa ogrodzenia nie wymaga pozwolenia na budowę (art. 29. ust. 1 pkt 23 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]ustawy Prawo budowlane[/link]), jednak gdy ogrodzenie budowane jest od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz gdy ogrodzenie będzie miało wysokość powyżej 2,20 m, budowa wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, czyli starostwu (art. 30. ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego). Ogrodzenie nie może stanowić zagrożenia dla sąsiadów, nie może też wyłączać z użytku dróg ewakuacyjnych, jeśli takie zostały wytyczone. Ogrodzenie terenu ograniczy problem, jednak nie rozwiąże go, jeśli miejsc parkingowych jest mniej niż samochodów należących do członków wspólnoty, a tak zazwyczaj jest. Porządkowanie spraw parkowania wewnątrz wspólnoty zawsze wywołuje gorące spory. Niektóre wspólnoty decydują się na ograniczanie prawa do parkowania także członkom wspólnoty (np. wprowadzając opłaty za miejsca postojowe), jednak takie uchwały są bardzo kontrowersyjne. Powstaje bowiem pytanie, czy nie ogranicza to innym współwłaścicielom prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej. Wprawdzie Sąd Najwyższy dopuścił zawieranie odpłatnej umowy cywilnej między właścicielem lokalu a wspólnotą mieszkaniową uprawniającej do określenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (III CZP 59/07), jednak stanowisko to wciąż nie zostało powszechnie przyjęte. Popularny jest również pogląd o konieczności podpisania takiej umowy przez wszystkich właścicieli lokali. Osobiście uważam, że stanowisko SN jest zasadne i rozsądne z perspektywy praktyki zarządzania nieruchomością wspólną. Natomiast ustawienie znaku „Parking tylko dla mieszkańców” raczej nie rozwiązuje problemów z parkowaniem. Ustanowienie wokół bloku strefy zamieszkania spowoduje rzeczywiście, iż formalnie będą możliwe interwencje policji lub straży miejskiej. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=178080]Ustawa Prawo o ruchu drogowym[/link] w art. 1 ust 1 wyznacza bowiem zakres jej obowiązywania „na drogach publicznych oraz w strefach zamieszkania” bez względu na to, czy strefy zamieszkania stanowią drogę publiczną, czy nie. Zdarza się, że policjanci odmawiają interwencji w sprawach parkowania w strefach zamieszkania myląc je z drogami niepublicznymi nieobjętymi strefą zamieszkania. Na drogach niepublicznych, na których nie ustanowiono strefy zamieszkania policja interweniuje tylko w przypadku, jeżeli jest to konieczne dla uniknięcia zagrożenia bezpieczeństwa uczestników ruchu drogowego (art. 1 ust 2 ustawy Prawo o ruchu drogowym). W strefie zamieszkania nie można parkować w miejscach innych niż wyznaczone w tym celu (art. 49 ust. 2 pkt 4 ustawy Prawo o ruchu drogowym), dlatego w przypadku, gdy członek wspólnoty nie zastosuje się do zarządzeń wspólnoty dotyczących miejsc parkowania będzie można wezwać policję. Jednak w przypadku zaparkowania samochodu na miejscu wskazanym do parkowania choćby przez osobę spoza wspólnoty, policjant nie będzie sprawdzał jego uprawnienia do miejsca tylko prawidłowość sposobu parkowania. Tylko w przypadku parkowania w miejscach nieoznaczonych w strefie zamieszkania policjant będzie mógł interweniować zarówno wobec członka wspólnoty jak i osoby z zewnątrz. Należy pamiętać, iż jeśli w strefie zamieszkana nie oznaczy się wyraźnie miejsc postojowych, to zakaz parkowania będzie obowiązywał w całej strefie. Możliwe jest także tworzenie dodatkowych miejsc postojowych na gruncie stanowiącym część wspólną np. kosztem trawnika. Należy pamiętać jednak, by inwestycja była zgodna z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki mieszkalne i ich usytuowanie. Par. 19 tego rozporządzenia przewiduje, iż odległość wydzielonych miejsc postojowych od okien pomieszczeń mieszkalnych nie może być mniejsza niż 7 metrów (w przypadku 4 miejsc), 10 metrów (od 5 do 60 miejsc), 20 m (ponad 60).
Źródło: ROL

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL