fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Właściciel ma prawo kontrolować zarząd

Właściciele mieszkań mogą żądać dokumentacji i informacji o swojej wspólnocie mieszkaniowej. Jeśli zarząd im odmówi, mogą zwrócić się do sądu
Wspólnoty mieszkaniowe mogą być małe lub duże. W skład pierwszych wchodzi maksimum siedem lokali, drugich – co najmniej osiem. Małymi wspólnotami zarządzają wszyscy właściciele, chyba że zdecydują się rządzić tymi samymi zasadami co duże. Właściciele mają dwie drogi do wyboru – mogą powierzyć zarząd nieruchomością wspólną w formie aktu notarialnego (np. firmie zarządzającej) albo wybrać zarząd. W małych wspólnotach właściciele najczęściej sami zarządzają swoją nieruchomością, mają więc na bieżąco kontakt z jej dokumentacją. Inaczej jest w dużych wspólnotach.
Przepisy przyznają właścicielom mieszkań prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali). Żaden przepis nie wskazuje jednak, na czym dokładnie powinna taka kontrola polegać. Nie ma także ukształtowanej linii orzecznictwa. Właściciel może więc przyjść do biura zarządu (jeżeli takie jest) lub do mieszkań jego członków i zapytać o nurtujące go sprawy, a członek zarządu powinien udzielić mu odpowiedzi. Wielu czytelników skarży się jednak, że zarząd nie chce wysłać pocztą protokołu z zebrania czy innych dokumentów dotyczących wspólnoty. Prawnicy uważają, że właściciel powinien mieć prawo wglądu do dokumentacji oraz informacji o działalności zarządu, nie oznacza to jednak przesyłania dokumentacji pocztą. Powstaje jednak pytanie, czy właściciel może żądać kserokopii oraz czy zarząd musi udostępnić mu wszystkie żądane dokumenty, czy też tylko niektóre. Zdaniem wielu ekspertów właściciel ma prawo robić notatki, natomiast w wyjątkowych sytuacjach może żądać kserokopii wybranych, ale nie wszystkich, dokumentów. Zarząd na pewno nie powinien udostępniać tych objętych poufnością, a więc dotyczących danych osobowych właścicieli. Nie ma jednak przeszkód, żeby właściciel mógł otrzymać informacje o wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej z przyporządkowaniem ich do poszczególnych lokali. Zarząd ma także obowiązek udostępnienia dokumentacji finansowej i technicznej dotyczącej wspólnoty. Wątpliwości nie powinno wzbudzać natomiast udzielanie informacji o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów właścicieli (art. 23 ustawy o własności lokali). Otóż zarząd ma obowiązek poinformować o jej treści. Podobnie jest po zwołaniu rocznego zebrania właścicieli. Do pisemnego zawiadomienia w tej sprawie powinien dołączyć projekty wszystkich uchwał, którymi zajmą się właściciele na zebraniu. W wielu wspólnotach mieszkaniowych dokumentację przechowuje zarządca, a nie zarząd. Zarządcami są osoby fizyczne, które mają licencję zawodową. Gospodarować wspólnotami mogą także firmy, które zatrudniają licencjonowanych zarządców. Zarząd podpisuje z nim umowę i taka osoba odpowiada tylko przed zarządem. Nie oznacza to jednak, że nie ma obowiązku udostępniania dokumentacji. W tej sprawie właściciel powinien zwrócić się do zarządu, a ten przekaże jego prośbę zarządcy.Gdy zarząd odmawia udostępnienia dokumentacji, jedyne, co można zrobić, to złożyć pozew do wydziału cywilnego sądu rejonowego. Właściciel, który wykryje nieprawidłowości finansowe, powinien zawiadomić prokuraturę. Jeżeli dopuścił się ich licencjonowany zarządca, można złożyć na niego skargę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy ministrze infrastruktury. To rodzaj sądu dyscyplinarnego. Może on ukarać zarządcę nawet odebraniem licencji. Jeżeli zarząd lub zarządca naraził wspólnotę na szkodę, można wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym. Niektóre wspólnoty mieszkaniowe decydują się na powołanie komisji rewizyjnych – w ich skład wchodzą osoby mające wiedzę pozwalającą zweryfikować prawidłowość dokumentacji. Z punktu widzenia prawa, komisja nie ma żadnych kompetencji. Ustawa o własności lokali nie wymienia jej bowiem jako organu wspólnoty. Oznacza to, że decyzje komisji nie wiążą właścicieli. Inaczej jest, gdy zasady jej zarządu określa umowa notarialna, sporządzona na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali. Jeżeli taka umowa wymienia jako jeden z organów wspólnoty komisję rewizyjną, to jej decyzje są wiążące dla wspólnoty.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA