Na koniec III kwartału zasoby nowoczesnej powierzchni logistyczno-przemysłowej w Polsce sięgnęły prawie 34 mln mkw., czyli o około 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Oznacza to, że te zasoby są ponad cztery razy większe niż dekadę temu. Co dalej?

Mniejszy rozmach

Najwyraźniej czas gwałtownej ekspansji dobiegł końca – w ciągu pierwszych trzech kwartałów deweloperzy oddali do użytkowania 2,1 mln mkw. magazynów i hal produkcyjnych, o jedną trzecią mniej niż rok wcześniej. Jest to również drugi najsłabszy poziom od 2018 r. W samym III kwartale na rynek trafiło 454 tys. mkw. magazynów.

W budowie na koniec września było 1,95 mln mkw., o 22 proc. mniej niż rok wcześniej. Wyraźnie zmniejszyła się skala rozpoczynanych projektów – w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy deweloperzy rozpoczęli budowę 1,2 mln mkw. magazynów, o 49 proc. mniej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Jak zauważają eksperci Axi Immo, deweloperzy wyraźnie stawiają na duże rynki: woj. dolnośląskie, mazowieckie i śląskie. Na mniejszych rynkach aktywność firm spadła.

– Polski rynek magazynowy wchodzi w fazę stabilizacji, z mniejszą aktywnością deweloperską i większym naciskiem na projekty dostosowane do potrzeb najemców – ocenia Anna Głowacz, dyrektorka działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Axi Immo. – Podaż dostosowuje się do rzeczywistej aktywności najemców, co prowadzi do bardziej zrównoważonego rozwoju. Wolumen transakcji najmu pozostaje wysoki, ale znaczącą jego część stanowią renegocjacje – dodaje.

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy br. wynajęto 3,81 mln mkw. magazynów, czyli o około 3 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak podkreślają eksperci Axi Immo, w strukturze najmu dominowały (61 proc. udziału) nowe umowy i ekspansje. Największe zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową odnotowano w województwach mazowieckim, dolnośląskim i łódzkim.

– Powierzchni magazynowo-przemysłowej w budowie jest coraz mniej. Prawie połowa powstających obiektów jest budowana spekulacyjnie, a więc bez przeznaczenia dla konkretnego najemcy. To więcej niż jeszcze w połowie roku, ale mniej niż obserwowana przez nas długoterminowa tendencja. W efekcie najemcy, którzy poszukują gotowej powierzchni do wynajęcia, muszą wybierać z coraz bardziej ograniczonej oferty – mówi Michał Śniadała, szef działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.

Wyraźnie rośnie udział przednajmów – z wyprzedzeniem wynajęto 53 proc. hal magazynowych i produkcyjnych jeszcze na etapie budowy.

Na koniec września wskaźnik pustostanów wynosił około 8 proc., stabilnie rok do roku.

Według analityków firmy Savills zauważalna jest stabilizacja czynszów po mocnym wzroście w latach 2022–2023. Czynsze nominalne sięgają, w zależności od regionu i rodzaju obiektu, od 3,5 do 6,5 euro za mkw. miesięcznie, a czynsze efektywne (to, co realnie wpada do kieszeni po uwzględnieniu pakietów zachęt i upustów) od 2,9 do 5,8 euro za mkw.

Regiony z potencjałem

Według CBRE popyt na powierzchnie magazynowe napędzany jest przede wszystkim przez firmy z sektorów 3PL (logistyka firm trzecich), produkcyjnego i  handlu niespożywczego. „Mimo że dynamika wzrostu spowolniła, Polska pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się krajów na europejskim rynku logistyczno-przemysłowym, zajmując 5. miejsce pod względem całkowitej podaży zasobów w regionie Europy” – czytamy w raporcie CBRE.