Magazyny dobrze znoszą pandemię, przyciągają zarówno najemców, jak i inwestorów. Głównym motorem wzrostu jest e-commerce, który rozkwita w czasie pandemii. Jak oceniacie perspektywy rozwoju rynku?

Jak wynika z najnowszego raportu RetailX, Europa Centralna ma około 69 proc. udziału w całości sprzedaży online na kontynencie, a z prognoz wynika, że tempo wzrostu e-commerce w Polsce w 2020 r. może osiągnąć poziom nawet 30 proc. Pierwsza fala pandemii i wiosenny lockdown miały olbrzymi wpływ na przyspieszenie trendu zakupów przez internet, choć należy pamiętać, że transformacja handlu w kierunku e-commerce zaczęła się dużo wcześniej i jest to trend globalny. Polska ma tu jeszcze sporo do zrobienia, patrząc choćby na zróżnicowane zachowania konsumenckie w różnych regionach kraju, zatem paliwa, jakim dla magazynów jest e-commerce, starczy na lata.

Mówiąc „magazyny", często zapomina się, że to nieruchomości logistyczno-przemysłowe. Jakie są perspektywy, jeśli chodzi o ten drugi filar rynku?

Produkcja przemysłowa najbardziej ucierpiała z powodu pandemii. Skala ograniczeń pracy fabryk była duża. Zakłady ruszyły w maju, czerwcu, i zaczęły odrabiać straty, natomiast aktualna sytuacja epidemiologiczna nie wygląda optymistycznie. Czy produkcja znów stanie? Mam wrażenie, że podczas drugiej fali pandemii inaczej zarządzamy procesami biznesowymi, aby gospodarka ucierpiała jak najmniej. Zakłady nie są zamykane od razu, dba się natomiast lepiej o reżim sanitarny i kontynuuje produkcję, na ile to jest możliwe.

Świetnie z powrotem produkcji poradziły sobie Chiny, dzięki czemu już w kwietniu i maju odnowiono ciągłość eksportu do Europy i Stanów Zjednoczonych. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej odrodzenie branży trwa dłużej. Obserwujemy czujnie, jak sytuacja rozwinie się dalej.

Warto zaznaczyć, że wiele firm podpisuje kontrakty i stawia nowe fabryki w czasach pandemii. Najbardziej spektakularnym przykładem zza naszej zachodniej granicy jest Gigafactory Tesli na obrzeżach Berlina, która jest już na ukończeniu. Większość dostawców podzespołów dla Tesli będzie zatem lokalizować swoje zakłady w Polsce na linii Szczecin, Sulechów, Poznań, Wałbrzych. Nie obserwujemy przerażenia. Biznes idzie do przodu mimo utrudnień związanych z pandemią.

Czy nearshoring, czyli przenoszenie operacji z Azji do Europy, to bardziej myślenie życzeniowe, czy widać już aktywność z tym związaną – i zainteresowanie polskim rynkiem?

Wszelkie zmiany w łańcuchu dostaw to bardzo skomplikowane operacje. Przeniesienie choćby jednego zakładu produkującego podzespoły z Azji do Europy mocno zaburza poukładane dotychczas procesy i generuje koszty związane z reorganizacją, w tym koszty kadrowe. Pamiętajmy, że koszt siły roboczej w Europie jest dużo wyższy niż w Azji, a nie wszystkie zakłady europejskie są w pełni zautomatyzowane. W wielu fabrykach czy magazynach wciąż pracuje po kilka tysięcy osób.

Nie obserwujemy jeszcze spektakularnych przeniesień w łańcuchach dostaw. Nearshoring w produkcji to wciąż pieśń przyszłości i perspektywa najbliższych miesięcy, zanim coś się zmieni.

Inaczej ma się natomiast nearshoring w zakresie budowania zapasów magazynowych dla producentów. Chodzi o budowanie bezpiecznego zaplecza magazynowego, które pozwoli zabezpieczyć się na kolejne kilkutygodniowe lockdowny i utrzymać ciągłość produkcji. Myślę, że to jest trend, który w najbliższym okresie mocno się rozwinie.

Boom w ostatnich latach zachęcał do spekulacyjnego stawiania magazynów, czyli bez wcześniejszego zawierania umów najmu. Czy dziś podejście jest ostrożniejsze i start inwestycji będzie uzależniony od zabezpieczenia odpowiedniego poziomu najmu?

To dość złożone zagadnienie. Dane agentów pokazują, że udział powierzchni budowanej spekulacyjnie w Polsce wyniósł w I kwartale 42 proc., w II kwartale 37 proc., a w III kwartale – 30 proc. Widzimy zatem tendencję spadkową, co historycznie jest charakterystyczne dla okresów kryzysów gospodarczych. Czy ktoś buduje spekulacyjnie, czy nie, może z jednej strony świadczyć o wyczuciu trendów rynku, ale często to kwestia podejścia do biznesu i ryzyka. Jest to decyzja inwestora, który albo finansuje projekt deweloperski ze swoich pieniędzy, albo pożycza je z banku. Pandemia utrudniła proces pozyskiwania kapitału na nowe inwestycje. Banki wymagają większego udziału umów przednajmu w danym projekcie i wyższego wkładu własnego.

W 7R uważamy, że nie warto budować całkowicie spekulacyjnie. Naszym standardem są projekty z umowami przednajmu, często podpisanymi na długo przed startem budowy. Są to hale budowane według konkretnych potrzeb klienta, tzw. BTS-y. Magazyn powstaje przeciętnie przez około sześć miesięcy. Aranżacja przestrzeni pod wymagania biznesu najemcy to kolejne cztery miesiące – w sumie długo. Doświadczenia poprzedniego roku pokazały nam, że efektywniej jest budować z umowami przedwstępnymi i nasza decyzja biznesowa na najbliższy czas mówi, że tego modelu będziemy się w 7R trzymać.

Jak powierzchnię oddaliście w ciągu trzech kwartałów 2020 r., jakie są zapatrywania na IV kwartał i plany na 2021 r.?

Wyznacznikiem zdrowego rynku nie są oddane w danym okresie projekty, a podpisane umowy przednajmu w ramach budynków planowanych do realizacji. Wiele z naszych budów wystartowało na jesieni tego roku.

Od początku roku wynajęliśmy prawie 300 tys. mkw. powierzchni, a w III kwartale mogliśmy się pochwalić największą, podpisaną w ramach projektu 7R BTS Radzymin, umową na powierzchnię 67,5 tys. mkw. dla najemcy z sektora handlowego.

Prognozy na IV kwartał także wyglądają bardzo obiecująco. Wiele transakcji negocjujemy, co pokazuje siłę i zdrową kondycję sektora. Fundamentem rozwoju są najemcy z sektora e-commerce i logistycznego, jak również zainteresowanie inwestorów projektami magazynowymi.

Mówił pan o utrudnionym dostępie do kapitału, a jak wygląda sytuacja na rynku gruntów?

Rynek nie jest łatwy, dobrych gruntów pod magazyny jest coraz mniej. Oczywiście nadal są dostępne lokalizacje w szczerym polu, bez infrastruktury drogowej, a zatem mniej atrakcyjne. Z kolei grunty pod magazyny ostatniej mili, czyli miejskie, położone w granicach aglomeracji, są rzadko spotykane i można je policzyć na palcach obu rąk – tutaj konkurencja przy zakupie jest bardzo duża. Ponadto są to często tereny poprzemysłowe, wymagające rekultywacji, brakuje tam pozwoleń na budowę, a cena ziemi jest wysoka. Doświadczamy także nowych wyzwań natury technicznej przy pozyskiwaniu gruntów. Wiosną musieliśmy podpisać kilkadziesiąt aktów notarialnych z około setką właścicieli działek. Udało nam się tego dokonać przy niezwykłym wsparciu naszych partnerów, notariuszy, a wszystko w reżimie sanitarnym i bezpiecznych warunkach. Przetargi w dobie Covid-19 też przebiegają ciekawe. Część jednostek Skarbu Państwa zaczęła sprzedawać grunty w zamkniętych przetargach w formie pisemnej, inne postępowania przetargowe odbywają się online na platformie Zoom.

CV Bartłomiej Krawiecki dołączył do 7R w 2017 r., odpowiada za rozwój nowych inwestycji. Wcześniej przez ponad dziesięć lat pracował w Panattoni Development Europe, gdzie prowadził największe inwestycje logistyczne i przemysłowe tej firmy. Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego, studiował zarządzanie i marketing.