fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Wynajem

Czy niedzielni inwestorzy nakręcą bańkę

Mieszkanie na wynajem postrzegane jest jako bezpieczna i dochodowa inwestycja
materiały prasowe
Na razie jest za wcześnie, by doszukiwać się niebezpieczeństwa we wzroście popytu na kredyty hipoteczne.
Im dłużej trwa wzrost cen mieszkań, tym częściej padają pytania, czy to jeszcze sytuacja mająca oparcie w fundamentach, czy może symptom przegrzania.
Nie milkną spekulacje na temat wzmożonej sprzedaży kredytów hipotecznych w II kwartale. Gdyby się okazało – jest to jedynie przypuszczenie – że na zakupy na kredyt ruszyły osoby przekonane, że na wynajmie wciąż można dobrze zarobić, i gdyby przekuło się to w owczy pęd – zagrożenie bańką stałoby się realne.
Jak eksperci interpretują te dane?

Gotówka czy kredyt

Znaczący odsetek mieszkań w Polsce kupowany jest za gotówkę – często jest to utożsamiane z aktywnością inwestorów. Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL, taki wniosek jest błędem.
– Co najmniej od dwóch lat istotną grupę inwestorów indywidualnych stanowią osoby posiłkujące się kredytem. Oczywiście osoby te jedynie wspomagają się pożyczką. Co ważne, są to zazwyczaj osoby identyfikowane przez banki jako atrakcyjni i bezpieczni kredytobiorcy, ponieważ ich zasoby finansowe i bieżące dochody gwarantują spłatę zaciąganego kredytu. Dotychczasowe decyzje inwestorów indywidualnych dotyczące posiłkowania się kredytem miały charakter biznesowy i co do zasady nie wiązały się z żadną koniecznością – były przemyślaną strategią – mówi ekspertka.
– Według naszych statystyk w III kwartale 35 proc. nabywców zadeklarowało, że zakup mieszkania nastąpił w celach inwestycyjnych – mówi Marcin Jańczuk, analityk Metrohouse. – Wprawdzie większość stanowią zakupy gotówkowe, ale widoczne są także transakcje przy wsparciu kredytów hipotecznych. Świadczą o tym chociażby bardzo dobre wyniki sprzedaży kredytów w kilku ostatnich kwartałach. Szacujemy, że trzeci kwartał będzie pod tym względem jeszcze lepszy niż drugi. Zwyżki cen mieszkań, szczególnie zauważalne w ostatnich kilkunastu miesiącach, powodują, że na zakupy gotówkowe może sobie pozwolić coraz mniej potencjalnych nabywców. Z drugiej strony wyższe ceny powodują zmianę parametrów nabywanych lokali. Kupowane mieszkania mają np. mniejszą powierzchnię i znajdują się w bardziej oddalonych od centrum lokalizacjach. Wśród osób posiadających nadwyżki finansowe przeświadczenie o bezpieczeństwie lokowania środków w mieszkania kształtuje się na wysokim poziomie – dodaje.
Zdaniem eksperta wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi, choć pokrywa się z boomem w mieszkaniówce, niekoniecznie musi dotyczyć tylko rynku zakupów inwestycyjnych. – Na rynek napływa coraz więcej nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby. Co czwarty nasz kupujący deklaruje, że to jego pierwsza nieruchomość. Jednocześnie optymistyczne nastroje na rynku pracy powodują, że śmielej podejmujemy decyzję o poprawie standardu mieszkania i zakupie większej nieruchomości. Wśród sprzedających aż 23 proc. twierdzi, że transakcja związana jest z potrzebą przeprowadzki do większego mieszkania lub domu – podsumowuje.
Marcin Krasoń, ekspert portalu obido.pl, ma wątpliwości co do tego, czy wzrost sprzedaży kredytów powodowany jest przez ludzi, którzy kupują mieszkanie na wynajem, licząc, że inwestycja im się „zepnie".
– Wszak nieruchomości są coraz droższe, więc w ogóle o spinanie się inwestycji jest coraz trudniej. Prędzej spodziewam się, że za część wzrostu odpowiadają osoby, które stać na zakup mieszkania, ale wolą skorzystać z kredytu i kupić dwa, trzy lub więcej lokali. Tacy świadomi inwestorzy dużo ostrożniej podejmują decyzje i wszystko dokładnie kalkulują. Osoba dopiero wchodząca na rynek może nie mieć odpowiedniej wiedzy i doświadczenia, by kupić takie mieszkanie, aby inwestycja się spięła – mówi Krasoń. – Gdyby jednak faktycznie było tak, że to początkujący inwestorzy stoją za górką na rynku kredytów, byłby to trochę niebezpieczny znak. Bo im więcej tego typu transakcji na rynku, tym większe ryzyko przegrzania go – przyznaje.

Niewiele alternatyw

– W najbliższym czasie spodziewam się ponownego wzrostu popularności zakupów gotówkowych, w związku z coraz gorszą ofertą depozytów i rosnącą inflacji – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Wzrostu popytu na kredyty upatruję raczej w tym, że Polacy mają coraz lepszą sytuację materialną i na tej bazie częściej podejmują decyzję o zaciąganiu wieloletnich zobowiązań finansowych. Poza tym rosnące ceny mieszkań wymagają zadłużania się na coraz wyższe kwoty. Rośnie więc liczba chętnych na kredyt oraz przeciętna wartość udzielanego kredytu – dodaje.
Ekspert zgadza się, że wciąż istnieje pokusa, by zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania na wynajem.
– Przy odpowiednim planowaniu takiego zakupu można przecież z tytułu wynajmu czerpać dochody, które z nawiązką pokryją odsetki. Ta sytuacja może jednak nie trwać wiecznie. Wciąż trzeba pamiętać o niewielkim, ale jednak, ryzyku podwyżek stóp procentowych czy spadku stawek za najem – mówi Turek. – Już kilka podwyżek stóp procentowych może bowiem doprowadzić do tego, że inwestor, który na zakup mieszkania na wynajem zaciągnął kredyt, nie będzie miał już tak komfortowej sytuacji, że pożyczka będzie spłacana przychodami z wynajmu. Na razie jednak ryzyko takiego zacieśnienia polityki monetarnej nie jest wysokie – podsumowuje.
– W środowisku niskich stóp procentowych oraz szybko rozwijającej się gospodarki rynek wchłonie nową podaż mieszkań nabywanych z wykorzystaniem długu – ocenia Marcin Jański, szef działu nieruchomości alternatywnych i gruntów inwestycyjnych w CBRE. – Ryzyko pojawi się, gdy sytuacja się zmieni. Jest to jednak uwarunkowane głównie czynnikami makroekonomicznymi, często niezależnymi od parametrów naszej gospodarki. Warto też pamiętać, że czynnik niepewności, na wciąż rozwijającym się rynku nieruchomości, będzie zawsze obecny. Dlatego tak istotne jest posiadanie strategii optymalizacji ryzyka – zarówno po stronie podażowej (np. przez wprowadzenie projektów mieszkaniowych przeznaczonych na wynajem), jak i po stronie popytowej (przez zabezpieczenie odpowiedniego wkładu własnego i ostrożnościowe podejście do maksymalnej zdolności kredytowej) – dodaje.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA