Eksperci serwisu RynekPierwotny.pl studzą entuzjazm planujących zakup mieszkań. – W najbliższych miesiącach prawdziwym wyzwaniem mogą się okazać nie ich ceny, ale koszt finansowania – podkreślają. – Zdolność kredytowa części gospodarstw domowych rzeczywiście się poprawiła, pojawiają się jednak sygnały, że dostępność mieszkań może się wkrótce zacząć kurczyć.

Czytaj więcej

Nieruchomości

We wzrosty cen mieszkań bardziej wierzą klienci niż deweloperzy

Spadek cen mieszkań przewiduje dziś więcej deweloperów niż przed miesiącem. Na pogorszenie nastrojów deweloperów mają wpływ m.in. wydarzenia na Bli...

Banki walczą o klienta kredytowego 

Analitycy portalu zaznaczają, że pierwsze sygnały z rynku kredytowego są wyraźnie pozytywne. – Po ubiegłorocznej serii obniżek stóp procentowych rynek hipotek zaczął odzyskiwać wigor – podkreślają.

Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) w lutym wnioski o kredyt mieszkaniowy złożyło ok. 44,5 tys. osób, o 23 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i jednocześnie o tyle samo więcej niż wynosiła średnia miesięczna z 2025 r. Jednocześnie wzrosła liczba pozytywnych decyzji kredytowych.

– W styczniu banki udzieliły kredytów 21,8 tys. gospodarstw domowych – zarówno tym, którzy planowali zakup mieszkania, jak i osobom refinansującym wcześniejsze, droższe zobowiązania – podaje serwis. To o 4 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i o 32 proc. więcej niż rok temu. Dla porównania, miesięczna średnia za cały 2025 r. to 19,9 tys. decyzji – podje serwis. 

Analitycy portalu zwracają też uwagę, że nie sprawdziły się obawy, że podwyższenie stawki CIT z 19 do 30 proc. w 2026 r. skłoni banki do podnoszenia marż.

– Zamiast oczekiwanych podwyżek marż zobaczyliśmy ich spadek. Banki zaczęły walczyć o klientów, a to przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Foto: mat.prasowe

Kto zyskał najwięcej

Z kolei z analizy Rankomat.pl obejmującej oferty dziesięciu banków wynika, że w lutym singiel zarabiający 6 tys. zł netto mógł liczyć przeciętnie na ok. 451,1 tys. zł kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem – to ok. 1 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Bezdzietna para z dochodem 8 tys. zł netto mogła liczyć średnio na 559 tys. zł finansowania, także o ok. 1 proc. więcej niż w styczniu. Największą poprawę zanotowały rodziny z jednym dzieckiem i dochodem 10 tys. zł netto – ich zdolność kredytowa wzrosła o ok. 2 proc., osiągając poziom 662,4 tys. zł.

– Na pierwszy rzut oka może się to wydawać niewielką zmianą. W praktyce jednak każdy dodatkowy procent zdolności kredytowej przekłada się na wyższy budżet. Przy 20-proc. wkładzie własnym singiel mógł w lutym dysponować kwotą ok. 562,7 tys. zł. W przypadku bezdzietnej pary to już niemal 699 tys. zł, a rodzina z dzieckiem mogła myśleć o mieszkaniu wartym ok. 828 tys. zł – podają analitycy Rankomat.pl.

Większa zdolność kredytowa a oferta mieszkań

Z analiz portali RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl wynika, że ze względu na stabilizację cen mieszkań w wielu miastach, wzrost zdolności kredytowej przełożył się automatycznie na większą dostępność lokali. – Najbardziej odczuli to single z dochodem 6 tys. zł netto. W Łodzi w ich zasięgu było w lutym aż 6,3 tys. mieszkań. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – ok. 5,6 tys., w Poznaniu – ok. 2,4 tys., a w Trójmieście i we Wrocławiu – po ok. 1,5 tys. – podają.

W Warszawie takich mieszkań było ok. 1,4 tys., czyli nieco więcej niż miesiąc wcześniej. – Najbardziej spektakularną poprawę widać jednak w Krakowie. Liczba mieszkań dostępnych dla singla wzrosła tam aż o 15 proc., do ponad 700 lokali. Jeszcze rok temu dla wielu singli stolica Małopolski była rynkiem niemal poza zasięgiem – mówi Marek Wielgo.

Foto: mat.prasowe

Także bezdzietne pary dysponujące budżetem ok. 699 tys. zł mogły liczyć na większy wybór. Największą poprawę odnotowano w Trójmieście, gdzie liczba dostępnych mieszkań wzrosła do ok. 2,9 tys. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta sięgała 8,1 tys. lokali, w Poznaniu – ok. 4,4 tys., a w Krakowie – ok. 3,3 tys.

Największym rynkiem dla gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach pozostaje jednak Łódź, gdzie w zasięgu takiego budżetu jest ok. 8,4 tys. mieszkań. We Wrocławiu oferta utrzymuje się na poziomie ok. 4,2 tys. lokali, natomiast w Warszawie wynosi ok. 4,4 tys., choć w ostatnim miesiącu nieco się zmniejszyła.

– Najszerszy wybór – co nie jest zaskoczeniem – mają rodziny z dzieckiem dysponujące budżetem ok. 828 tys. zł. W Łodzi w ich zasięgu znajduje się ok. 9,4 tys. mieszkań, a w Warszawie ok. 7,6 tys. We Wrocławiu liczba takich lokali sięga ok. 6,3 tys. – mówi Marek Wielgo.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Drogie inwestycje windują ceny nowych mieszkań

Luty w większości największych miast przyniósł wyraźny spadek liczby mieszkań w ofercie deweloperów. Firmy szybciej sprzedają lokale, niż budują –...

Wyróżniają się także miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Poznań i Trójmiasto. W pierwszym z tych rynków liczba dostępnych mieszkań wzrosła do ok. 9,4 tys., w Poznaniu do ok. 5,7 tys., natomiast w Trójmieście przekroczyła poziom 4,1 tys. lokali.

– Trzeba pamiętać, że ceny ofertowe nie zawsze są ostateczne. Część deweloperów oferuje rabaty lub dodatkowe zachęty, dlatego realna dostępność mieszkań może być nieco większa niż wynika to z samych cen ofertowych – zaznacza ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Rynek deweloperski może zmienić kierunek

Jak mówi Marek Wielgo, pojawiają się jednak czynniki, które mogą odwrócić ten pozytywny trend. – Luty przyniósł bowiem wyraźny spadek inwestycji deweloperów, co w wielu największych miastach przełożyło się na kurczącą się liczbę dostępnych mieszkań – zauważa. – Do tego dochodzi niepewność związana z konfliktem na Bliskim Wschodzie i gwałtownym wzrostem cen paliw. Jeśli napięcia geopolityczne będą się nasilać, może to pogrzebać nadzieje na kolejne obniżki stóp procentowych w tym roku.

Foto: mat.prasowe

W takiej sytuacji osoby planujące zakup mieszkania stają dziś przed trudnym dylematem. – Z jednej strony zdolność kredytowa właśnie się poprawiła, a oferta mieszkań w wielu miastach pozostaje bardzo szeroka. Z drugiej – oferta najtańszych lokali może w kolejnych miesiącach stopniowo topnieć – mówi. – Ponadto ewentualne pogorszenie sytuacji gospodarczej mogłoby skłonić banki do zaostrzenia polityki kredytowej lub podniesienia marż, co automatycznie ograniczyłoby możliwości finansowe wielu kupujących.