Na wynajmie wciąż można sporo zarobić

Tak wynika z analiz Home Brokera i portalu Domiporta.pl. - W ostatnim roku w górę poszły także stawki najmu - wyjaśnia Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. - Z kwartału na kwartał Polacy kupują coraz więcej mieszkań na wynajem. - Szukają w tym alternatywy dla lokowania pieniędzy, które na bankowych depozytach nie mnożą się dostatecznie szybko. Kilka razy więcej niż na lokatach można zarobić na wynajmie mieszkania w każdym z badanych przez Domiporta.pl oraz Home Brokera miast. Skuszeni możliwością wysokich zysków inwestorzy biorą na barki ryzyko związane z tym biznesem - zwraca uwagę.

Dodaje, że rynkowe dane są bezwzględne. - Wiele lokat nie pokrywa nawet inflacji. Przeciętne oprocentowanie depozytu o czasie zapadalności od sześciu do 12 miesięcy włącznie to zaledwie 1,7 proc., co po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych zostawia mniej niż 1,4 proc. zysku w ciągu roku - mówi Marcin Krasoń. - Nie dziwi poszukiwanie innych rozwiązań, które uchronią pieniądze przed zjadającą je inflacją i pozwolą im choć trochę się rozmnożyć.

Przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie to 5,35 proc., i to netto – po uwzględnieniu podatku, czynszów i przy założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie stoi puste w oczekiwaniu na najemców i tylko generuje koszty. - Wśród analizowanych miast zdecydowanie najwyższą oczekiwaną rentownością najmu wyróżnia się Gdańsk, gdzie można zarobić ponad 6,8 proc. netto w ciągu roku, co oznacza, że zakup mieszkania zwraca się po mniej niż 15 latach - opowiada ekspert Home Brokera. - W Katowicach i Warszawie rentowność wynosi ponad 5,6 proc., czyli znacznie mniej. Trzeba jednak pamiętać, że gdański rynek jest wyjątkowy. Stawki najmu za lokale blisko morza są ponadprzeciętnie wysokie, a w tych okolicach jest dużo mieszkań na wynajem, gdyż to okolica w dużej mierze nastawiona na przyjezdnych.

- Nieźle, bo więcej niż 5 proc. netto w skali roku, na mieszkaniu na wynajem można zarobić także w Łodzi, Wrocławiu, Zielonej Górze, Lublinie i Bydgoszczy - podkreśla Bartłomiej Baranowski, ekspert portalu Domiporta.pl. - Najmniej pozwalają zarobić Poznań, Szczecin i Białystok - ok. 4,7 proc. w skali roku. Warto jednak zaznaczyć, że owo „najmniej" to i tak ponad trzy razy więcej niż na przeciętnych lokatach bankowych - zwraca uwagę.

Patrz: Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w czerwcu 2018 roku

- Trzeba jednak pamiętać, że mieszkanie na wynajem to nie to samo co zakup obligacji skarbowych lub założenie w banku lokaty. Umieszczając pieniądze na depozycie z góry wiemy, kiedy i ile odzyskamy, a w razie niepowodzenia zabezpiecza nas Bankowy Fundusz Gwarancyjny - przypomina Bartłomiej Baranowski. - Tymczasem w przypadku zakupu mieszkania na wynajem gwarancji nie ma żadnych. Po pierwsze, nie wiadomo, ile zarobimy. - Rentowność zależy nie tylko od ceny zakupu i stawki najmu, ale i tego, ile trzeba będzie zainwestować w remont i/lub wyposażenie mieszkania - wyjaśnia ekspert Domiporty.pl. - Po drugie, nie wiadomo, kiedy uda się znaleźć najemcę, a każdy miesiąc oczekiwania na lokatora to zerowy przychód, a czynsz płacić trzeba. Po trzecie, należy też pamiętać, że na rynku zdarzają się nieuczciwi ludzie i choć ryzyko to można zminimalizować, to zdarza się, że najemca po podpisaniu umowy nie zamierza płacić czynszu, a polskie prawo bardziej chroni lokatora niż właściciela nieruchomości. Problemem mogą też być nieoczekiwane remonty czy wręcz dewastacja lokalu. Z tym wszystkim należy się liczyć analizując opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem i ryzyko z tym związane.

Z analiz wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania w największych miastach wzrosła o 8,5 proc. - Dwucyfrowe wzrosty cen zanotowaliśmy w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach i Szczecinie, a w Warszawie jest drożej o 9,4 proc. Dla osób zainteresowanych zakupem mieszkania na wynajem są to oczywiście złe wiadomości, bo oznaczają większy wydatek - mówi Bartłomiej Baranowski. - Trzeba jednak pamiętać, że bilans ma dwie strony i po drugiej są stawki najmu. Choć w krótkim okresie w niektórych miastach czynsz za za metr mieszkania nieznacznie spadł, to patrząc na to z perspektywy roku, obserwujemy wyraźne wzrosty. Stawki najmu charakteryzują się sezonową zmiennością, np. spadają przed wakacjami, a rosną gdy rozpoczyna się rok akademicki.

W ciągu roku stawki najmu najbardziej wzrosły w Tychach i Zielonej Górze (o ponad 15 proc.). W Gdańsku zmiana wyniosła ponad 13 proc., a w Warszawie prawie 8 proc. Inaczej sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie mediana wynosi 40,85 zł za mkw., podczas gdy rok temu było to 39,90 zł, co oznacza wzrost o zaledwie 2 proc. - Wpływ na wzrost stawek najmu ma z pewnością dynamiczny rozwój wielu miast, co przyciąga mieszkańców z mniejszych miejscowości, czy wręcz całego województwa. W przypadku Trójmiasta krótkoterminowo na stawki duży wpływ na zbliżający się sezon wakacyjny - zauważa Baranowski.

Tak jest liczona rentowność najmu

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem jest liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl.

Ofertowe stawki najmu do obliczeń obniżono o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.