Inwestycja w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy daje gwarancję stałych comiesięcznych zysków. Jest doskonałą alternatywą np. dla lokat bankowych, bo przynosi większy i stały zysk, z którego można od razu korzystać. To również bezpieczna opcja dla osób, które myślą o emeryturze i już dziś chcą zabezpieczyć swoją przyszłość – zachwala jeden z deweloperów sprzedający mieszkania przeznaczone pod wynajem krótkoterminowy.

Takich ogłoszeń znaleźć można wiele. Dotyczą zarówno obiektów znajdujących się w dużych miastach, a także tych mniejszych – zlokalizowanych np. w kurortach nadmorskich, górskich czy mazurskich.

Trudny sąsiad

Zakup mieszkania w budynku wznoszonym z przeznaczeniem na wynajem oznacza dla jego nabywców klarowną sytuację – jeśli zdecydują się zamieszkać w swojej nieruchomości, muszą pogodzić się, że niemal codziennie na klatce schodowej spotykać będą „nowych sąsiadów". Problem pojawia się jednak, gdy nagle w tzw. aparthotel zmienia się część bloku mieszkalnego czy kamienicy.

Takiej sytuacji doświadczali chociażby właściciele apartamentów nad Motławą w Gdańsku. O ich potyczkach z rozrywkowymi „krótkoterminowymi" sąsiadami rozpisywały się media. Pytanie jednak, czy mieszkanie wynajmowane na krótki termin, przez np. Booking czy Airbnb, spełnia jeszcze funkcję mieszkalną, czy bardziej hotelową, a co za tym idzie – czy powinno zmienić się jego sposób użytkowania? Niestety, prawo nie daje na to klarownej odpowiedzi. Również sądy przedstawiają różne poglądy w tej sprawie. Tymczasem, jak się szacuje, dziś około 30 proc. mieszkań nabywanych od samych deweloperów przeznaczanych jest na wynajem, w tym ten krótkoterminowy. Do tego dochodzą jeszcze nieruchomości z rynku wtórnego, mieszkania w blokach, kamienicach, a także całe domy wynajmowane przez internetowe platformy czy przekształcane w miniakademiki.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Niedawno w „Rzeczpospolitej" opisywaliśmy orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym stwierdzono, że: „zmiana sposobu użytkowania budynku, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 pr. bud., może być spowodowana nie tylko przeprowadzeniem robót budowlanych w budynku, lecz także faktyczną zmianą sposobu jego użytkowania". Sprawa dotyczyła przekształcenia domu w hotel pracowniczy.

Lokale do kontroli

Zdaniem prawników z tym orzeczeniem powinni zapoznać się wszyscy, którzy decydują się przeznaczyć swoje mieszkania na wynajem na doby. – Przytoczony wyrok NSA wiąże organy administracji publicznej oraz inne sądy w tej konkretnej sprawie i nie może mieć wprost zastosowania do podobnych spraw. Ta konkretna sprawa może jednak przyczynić się do ewentualnego ukierunkowania wykładni przepisów dotyczących zmiany sposobu użytkowania budynków – przyznaje Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju.

W ocenie speców od nieruchomości ustawodawca powinien raz na zawsze rozwiać wątpliwości w zakresie kategoryzacji takich obiektów. –Dostrzegam, że kwestia aparthoteli i pokoi wynajmowanych w systemie na doby, obecnie coraz częściej spotykana, wymaga dookreślenia w przepisach: kiedy są to budynki mieszkalne, a kiedy niemieszkalne usługowe – komentuje radca prawny Anna Woźniakowska-Dębiec.

W jej ocenie powinno tak się stać w ramach rozporządzenia w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Do tego momentu warto zaś kontaktować się ze starostwem.

– Ocena, czy w przypadku konkretnego obiektu budowlanego i planowanej w nim konkretnej działalności są przesłanki, o których mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, należy do właściwego miejscowo organu administracji architektoniczno-budowlanej, który w oparciu o przepisy prawa oraz ocenę konkretnego stanu faktycznego zajmie w tej sprawie wiążące stanowisko – podkreśla Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Być może kwestię najmu na doby rozwiąże Ministerstwo Sportu i Turystyki. Zamierza objąć kontrolą mieszkania udostępniane na maksymalnie 30 dni. – Chodzi nam m.in. o zapewnienie odpowiedniego standardu w takich lokalach, w tym przeciwpożarowych czy sanitarnych. Tak by nie dochodziło do sytuacji, gdy ktoś zajmuje się działalnością polegającą na najmie krótkoterminowym, a naraża swoich klientów na niebezpieczeństwo – wyjaśnia Dominik Borek z resortu. ©?