Jedną z największych bolączek rynku nieruchomości w Polsce jest ryzyko stwierdzenia nieważności kluczowych dla inwestycji decyzji nawet po wielu latach (gdy obiekt jest już wybudowany i użytkowany). Ryzyko to jest nie tylko istotne dla inwestorów, ale także dla wszystkich późniejszych nabywców i użytkowników, którzy mogą ponosić negatywne konsekwencje uchylenia, np. pozwolenia na użytkowanie. Unieważnienie jednej decyzji może ponadto uruchomić tzw. efekt domina i skutkować uchyleniem lub stwierdzeniem nieważności kolejnych decyzji.
Ryzyka te są często niezrozumiałe dla inwestorów i nabywców zabudowanych nieruchomości. Osobom niezaznajomionym z przepisami trudno jest zrozumieć, że można stwierdzić nieważność decyzji po kilkudziesięciu latach, nawet jeśli budynek jest od dawna użytkowany. W skali Europy jest to ewenement, gdyż za granicą – co do zasady – decyzja ostateczna nie może być po wielu latach podważana.
Z tego względu postulowano wprowadzenie ograniczeń czasowych dla podważania ostatecznych decyzji w celu zapewnienia większej stabilności i pewności obrotu. W niedawno opublikowanym projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego podjęto próbę wyjścia naprzeciw tym problemom.
Limit czasowy: tylko pięć lat
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 12 maja 2015 r. orzekł, że sprzeczna z Konstytucją RP jest nieograniczona w czasie możliwość stwierdzenia nieważności decyzji wydanej z rażącym naruszeniem prawa.
Autorzy kodeksu urbanistyczno-budowlanego wprowadzili więc mechanizmy mające na celu ograniczenia czasowego ryzyka nieważności. Zgodnie z projektem kodeksu nie będzie można stwierdzić nieważności zgody inwestycyjnej (odpowiadającej co do zasady konstrukcji aktualnego pozwolenia na budowę), jeżeli na jej podstawie została już zrealizowana inwestycja oraz został spełniony jeden z dwóch warunków. Po pierwsze, od uzyskania zgody na użytkowanie inwestycji upłynęło pięć lat (w przypadku, gdy taka zgoda nie była wymagana – od dnia rozpoczęcia użytkowania), albo – po drugie – niezależnie od tego, czy termin upłynął, zgoda inwestycyjna wywołała nieodwracalne skutki prawne.
