11 września 2011 roku weszła w życie ustawa z 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która realizować ma art. 75 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, traktujący o polityce zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli poprzez wprowadzanie nowych instrumentów zwiększania dostępności mieszkań i finansowania budownictwa mieszkaniowego.
Nowa ustawa zmieniła kilkanaście innych ustaw, w tym w szczególności ustawę z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dodając do art. 2 tej ustawy ustęp 1a, z którego wynika, że „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie...". Zmiana ta nie została należycie uzasadniona i skonsultowana w trakcie prac ustawodawczych. W obszernym uzasadnieniu projektu ustawy poświęcono zmianie ustawy o własności lokali zaledwie jedno zdanie, a mianowicie zmiana ta ma służyć ochronie najemcy, który zawarł umowę najmu z opcją. Wbrew jednak, jak można sądzić, zamierzeniom ustawodawcy zmiana ta wywołała niebywały chaos w obrocie dotychczasowymi zasobami mieszkaniowymi, między innymi spółdzielni mieszkaniowych, gmin, Skarbu Państwa itd., będących właścicielami lub współwłaścicielami budynków wybudowanych kilka lub kilkadziesiąt lat temu, w tym nawet w okresie przedwojennym. W budynkach tych na przestrzeni lat wyodrębniane były lokale, powstały już wspólnoty mieszkaniowe. Właściciele takich budynków, chcąc zbyć pozostałe do zbycia lokale, nie są obecnie w stanie spełnić wymagań zmienionej ustawy w zakresie uzyskania dokumentów potrzebnych do wyodrębnienia kolejnych lokali i ich sprzedaży lub przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Dokumentów takich nie ma już nawet w archiwach. Na adresata normy prawnej nałożony został zatem obowiązek niemożliwy do wypełnienia.
Z art. 137 ust. 1 przepisów wprowadzających nową ustawę wynika, że do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Nie wiadomo jednak, co rozumieć w tym wypadku jako „wszczęcie sprawy", czy to jest wybudowanie budynku z lokalami do wyodrębnienia, wyodrębnienie pierwszego lokalu, złożenie wniosku o wykup przez najemcę czy może podpisanie protokołu rokowań? Zmieniony przepis ustawy o własności lokali, który stanowi o dokumentach potrzebnych do rozpoczęcia i zakończenia budowy, może być stosowany tylko w stosunku do inwestycji rozpoczętych po jej wejściu w życie, to jest od 11 września 2017 roku, a spełnienie nałożonych przez tę zmianę wymogów powinien stwierdzać starosta w treści wydawanego zaświadczenia o samodzielności lokalu. Do zasobów już istniejących należy stosować przepisy obowiązujące dotychczas. Byłoby to zgodne z celem zmiany wyartykułowanym w uzasadnieniu projektu ustawy, czyli ochroną najemcy, który zawarł umowę najmu z opcją (budynek, w którym będzie jego lokal, zbudowany zostanie przecież dopiero w przyszłości) i nie blokowałoby dotychczasowego obrotu, który jest w toku. W wielu przypadkach, ze względu na długo trwające procedury, ludzie latami czekali na wykup lokalu np. od gminy, ponieśli koszty związane z przygotowaniem dokumentacji, wycenami, a teraz nie mogliby nabyć własności tego lokalu?
W trosce o możliwość i bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami trzeba przyjąć, że ustawa, która sprzyjać ma zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i zwiększać dostępność mieszkań, nie może uczestnikom obrotu stawiać warunków niemożliwych do spełnienia i tym samym zaprzeczać swemu celowi. Takie działanie naruszałoby art. 76 konstytucji, który nakazuje ochronę konsumentów, użytkowników i najemców przed praktykami zagrażającymi ich bezpieczeństwu prawnemu. Byłoby to też naruszenie elementarnych, konstytucyjnych zasad obowiązywania prawa, takich jak zasada zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa, zasada ochrony praw nabytych, zasada określoności (jasności i przejrzystości) przepisów prawa czy zasada ochrony interesów w toku.
prof. zw. dr hab. Andrzej Bałaban, kierownik Katedry Prawa Konstytucyjnego i Integracji Europejskiej Uniwersytetu Szczecińskiego
