Rewitalizacja zaniedbanych przez lata zabytków, zwłaszcza pofabrycznych, na stałe wpisała się w krajobraz wielu polskich miast. Dużą popularnością cieszą się nie tylko te przerobione na mieszkalne lofty.
Bardzo często stare kompleksy fabryczne czy hale targowe po nadaniu im nowego blasku stają się tętniącymi życiem centrami z licznymi restauracjami, sklepami i stylową powierzchnią biurową. Inwestycja w zabytki, ze względu na jej specyfikę i nadzór konserwatorski jest jednak czasochłonna i kosztowna. Jest też wymagająca pod względem podatkowym, zwłaszcza w podatku od nieruchomości.
Potwierdza to jedno z najnowszych orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, z którego jasno wynika, że firmy rewitalizujące zabytki pod działalność komercyjną muszą liczyć się z szybką utratą preferencji podatkowych.
Biurowiec z duszą
Sprawa dotyczyła spółki z zachodniopomorskiego, która stała się właścicielem zabytkowego budynku elektrowni miejskiej. We wniosku o interpretację wyjaśniła, że w 2011 r. uzyskała decyzję pozwalającą na rozbudowę, nadbudowę i przebudowę budynku. W wyniku adaptacji dawnej elektrowni powstał wielolokalowy biurowiec z dwupoziomowym garażem i pasażem usługowym. Obiekt został oddany do użytkowania w stanie deweloperskim. Budynek przez cały czas pozostaje pod ochroną konserwatorską.
Z wniosku wynikało, że w budynku znajdują się lokale użytkowe na wynajem. Firma zastrzegła jednak, że dopóki nie zostaną wykończone, żadna działalność nie jest tam wykonywana. Podatniczka chciała się upewnić co do wykładni art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który zwalnia z opodatkowania grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Sama uważała, że cały obiekt korzysta ze zwolnienia tak długo, jak długo zabytkowe powierzchnie nie zostaną faktycznie oddane w najem.
Inaczej sprawę widział samorządowy fiskus. Jego zdaniem rozpoczęcie i prowadzenie działalności gospodarczej obejmuje także czynności zmierzające do jej zaistnienia, czyli czynności przygotowawcze do działań o charakterze zarobkowym. Za działalność gospodarczą uznać należy także remont, rozbudowę, unowocześnienie czy odnowę, odświeżenie lokalu, który jest np. przeznaczony na wynajem. Wskazane czynności pozostają w ścisłym związku z działalnością usługową, ponieważ zmierzają do stworzenia właściwych warunków jej wykonywania.
W ocenie urzędników od momentu, w którym w obiekcie podjęte zostały konkretne działania (tj. prace budowlane), został on już zajęty na działalność gospodarczą. Hale garażowe są zaś zajęte na prowadzenie działalności poprzez sam fakt przeznaczenia (przygotowania) całego budynku w celu prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji budynek dawnej elektrowni miejskiej, w którym rozpoczęto prace, w tym hale garażowe, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Spółka nie zgodziła się z taką wykładnią przepisów. Zaskarżyła interpretację, ale przegrała. Najpierw racji nie przyznał jej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie.
Sąd się zgodził, że skoro budynek przemysłowy dawna elektrownia miejska, jest wpisany do rejestru zabytków, a skarżąca podjęła prace – przebudowa, nadbudowa – w celu przystosowania go do wynajmu samodzielnych lokali użytkowych w ramach działalności gospodarczej, to doszło do zajęcia go na działalność gospodarczą.
Ostatecznie to stanowisko w wyroku z 8 października 2019 r. potwierdził NSA (sygn. akt II FSK 3696/17, prawomocny). NSA się zgodził, co do zasady, że dopóki nie następuje zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej, w przypadku zabytków sporne zwolnienie przysługuje. Jednak podatnik w momencie podjęcia celowych działań zmierzających do przygotowania do działalności gospodarczej – a tą jest też najem – traci sporne zwolnienia. Jak tłumaczył sędzia Bogusław Woźniak, inna interpretacja przepisów mogłaby prowadzić do dowolności.
To podejście budzi wątpliwości Michała Nielepkowicza, doradcy podatkowego, wspólnika w Thedy & Partners.
– Przepis wprowadzający zwolnienie z podatku od nieruchomości dla zabytków nie dotyczy budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, a ich części. Odmawiając prawa do zwolnienia podatnikowi, który dopiero adaptuje zabytek do prowadzenia działalności, zrównujemy sytuację właściciela budynku wpisanego do rejestru zabytków z sytuacją każdego innego podmiotu, który wykorzystuje budynek w prowadzonym biznesie – uważa ekspert.
Zbyt fiskalne podejście
W ocenie Michała Nielepkowicza zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej powinno oznaczać faktyczne wykorzystywanie danego budynku w bieżącej działalności, która ma przynieść określony zysk. Z kolei cały okres przebudowy, dostosowania, adaptacji budynku nie służy do prowadzenia firmy, bo nie prowadzimy tam żadnej działalności, a zatem nie osiągamy zysku. Te prace mają nam dopiero umożliwić faktyczne zajęcie budynku na prowadzenie działalności gospodarczej.
– W przypadku nieruchomości stanowiących zabytki – proces adaptacji, przebudowy jest długi z uwagi na konieczność jej realizowania go pod ciągłym nadzorem konserwatora – podkreśla ekspert.
Zwraca też uwagę na jeszcze jeden ważny aspekt sprawy.
– Przy przebudowie zabytku i jego dostosowania do potrzeb prowadzonej firmy podatnicy powinny korzystać ze zwolnienia, bo bardzo często swoimi nakładami ratują te budynki przed degradacją i zniszczeniem – mówi.
Dlatego jego zdaniem, kiedy podatnicy już dostosują go do takich realiów, tj. może być w nim prowadzona firma, jak najbardziej zgodnie z przepisem nie powinni korzystać już ze zwolnienia.
Jeśli zaś chodzi o to, czy zwolnienie nie powinno podatnikom ratującym zabytki przysługiwać za okres przebudowy i adaptacji – doradca podatkowy ma poważne wątpliwości.
