Coraz droższa ziemia to coraz droższe mieszkania

Deweloperzy biją rekordy sprzedaży, systematycznie uzupełniając topniejącą ofertę mieszkań. Budują osiedle za osiedlem. Problem w tym, że o grunty pod zabudowę wielorodzinną jest coraz trudniej. Ceny ziemi idą w górę. Największe podwyżki – o 20 proc., licząc rok do roku – odnotowano w Łodzi – podaje w najnowszym raporcie Emmerson Evaluation, firma, która zajmuje się wyceną nieruchomości. Raport publikujemy jako pierwsi. W Poznaniu zwyżki wyniosły 18 proc., we Wrocławiu – 12 proc., a w Krakowie – 10 proc.

Liczenie zysków

– Spodziewamy się, że ceny gruntów pod zabudowę wielorodzinną w najbliższym czasie będą rosły – prognozuje Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evaluation. – Sytuacja na rynku działek deweloperskich jest oczywiście ważna także dla kupujących mieszkania, bo koszty zakupu ziemi mają bezpośrednie przełożenie na cenę nieruchomości.

Liczą się też koszty generalnego wykonawstwa, które też idą w górę. To wszystko wpływa na rentowność całej inwestycji. – Deweloper już na etapie zakupu działki szacuje możliwy do uzyskania zysk i wysokość marży – mówi szef Emmerson Evaluation.

Z raportu wynika, że średnia cena mkw. gruntu w przeliczeniu na PUM (koszt ziemi przypadający na mkw. powierzchni użytkowej mieszkania) w 2017 roku w Warszawie wynosiła 1,9 tys. zł, podczas gdy rok wcześniej było to 1,8 tys. zł. W Krakowie cena mkw. gruntu do PUM wzrosła w ciągu roku z 1,5 do 1,65 tys. zł, w Trójmieście z 1,35 do 1,4 tys. zł, w Poznaniu – z 850 do 1 tys. zł, we Wrocławiu – z 850 do 950 tys. zł, w Szczecinie – z 700 do 750 zł, a w Łodzi – z 500 do 600 zł. Jak podkreślają eksperci, przeciętny udział cen gruntu w wartości mieszkania rośnie już od trzech lat. Udział ten w 2017 roku wahał się od 9 do ponad 30 proc.

– Dobra passa na rynku mieszkaniowym oraz deficyt działek pod zabudowę przyczyniły się do zakupów gruntów deweloperskich po znacznie wyższych cenach niż rok wcześniej – wyjaśnia Dariusz Książak. Przypomina, że w 2017 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę była rekordowa. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, według danych GUS wzrosła aż o 18,4 proc., licząc rok do roku. – Skala i tempo rozpoczynania nowych inwestycji wpływają na zmniejszanie się zasobów dostępnej dla deweloperów ziemi. Zmusza ich to do coraz bardziej intensywnych poszukiwań działek budowlanych – zwraca uwagę Dariusz Książak. – Problemy z zakupem gruntów są coraz większe. Nie zaskakuje więc fakt, że ostatni rok przyniósł wzrost cen działek pod osiedla wielorodzinne we wszystkich większych miastach – podkreśla.

Najwyższe ceny za grunty w stosunku do wartości inwestycji deweloperzy płacą w Warszawie. W 2017 roku udział cen gruntu w wartości osiedla wielorodzinnego wahał się w stolicy od 11 do 37 proc. Jak tłumaczą eksperci, firmy często są w stanie zapłacić naprawdę dużo za tereny w centrum stolicy. Inwestycja w śródmieściu zapewnia odpowiedni zysk.

Według Książaka w Warszawie już w tym roku próg średniej ceny mkw. gruntu w relacji do PUM może przekroczyć 2 tys. zł.

Na drugim biegunie jest Szczecin, gdzie udział cen gruntu w wartości inwestycji wahał się od 10 do 20 proc. – Wydaje się, że deweloperzy wybierają tam grunty bardziej starannie i nie ulegają presji cenowej tak bardzo jak w Warszawie – ocenia prezes Emmerson Evaluation. – Poza tym relatywnie duża podaż wolnych działek pod zabudowę mieszkaniową oznacza, że transakcje w cenach znacznie powyżej średniej rynkowej nie trafiają się często – tłumaczy. Wszędzie jednak deweloperzy muszą dokonywać szybkich podwyżek cen lokali, chcąc utrzymać zysk na dotychczasowym poziomie.

Zabudowane, z wadami

Emil Domeracki, dyrektor ds. gruntów w dziale doradztwa inwestycyjnego w firmie doradczej Colliers International, przyznaje, że dynamika, jaka panuje na rynku transakcyjnym od trzech ostatnich lat (z rekordowym poziomem transakcji w 2017 roku) wpłynęła na dostępność najbardziej poszukiwanych gruntów pod osiedla. – Budownictwo mieszkaniowe charakteryzuje znaczna nierównowaga pomiędzy popytem na grunty a ich rokrocznie niższą podażą. Przekłada się to na wzrost cen ziemi w przeliczeniu na możliwy do wybudowania mkw. powierzchni użytkowo-mieszkalnej – potwierdza Domeracki. – W najatrakcyjniejszych lokalizacjach zarejestrowaliśmy ceny dotąd niespotykane na polskim rynku. Dziś w każdym mieście wojewódzkim borykamy się małą podażą profesjonalnie przygotowanych, dużych inwestycji wielorodzinnych, co przekłada się na rosnące ceny mieszkań.

Malejące w szybkim tempie zasoby wolnych gruntów zmuszają deweloperów do zakupu działek, na których nie da się szybko inwestować. Firmy coraz łaskawiej patrzą na zabudowane tereny, które mogą być uwolnione po rozbiórce starych budynków. Deweloperzy nie gardzą też działkami, które mają wady prawne czy środowiskowe. Są gotowi ziemię „naprawiać", ponosząc dodatkowe koszty.