Nieruchomości

Przerabianie domów jednorodzinnych na bloki

123RF
Deweloper nie może bezkarnie przerabiać domów jednorodzinnych na bloki i twierdzić, że dokonał tylko nieistotnych zmian.

W czwartek Naczelny Sąd Administracyjny przesądził, że deweloper nielegalnie zaadaptował dwa domy jednorodzinne na liczące po dziewięć lokali. Teraz będzie musiał przywrócić pierwotny sposób użytkowania. Jest problem, bo deweloper zdążył już mieszkania sprzedać.

Kilka lat temu mieszkańcy Wesołej (jedna z dzielnic Warszawy) z niepokojem obserwowali, jak w bliskim sąsiedztwie ich domów wyrasta osiedle. W każdym budowanym domu miały być po dwa lokale o powierzchni 60 i 420 mkw. Kiedy w prasie pojawiły się ogłoszenia o sprzedaży mieszkań, właściciele willi pozbyli się złudzeń. Pod płaszczykiem budowy domów jednorodzinnych deweloper stawiał wielorodzinne. W ten sposób chciał ominąć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który w tej części Wesołej przewidywał wyłącznie zabudowę jednorodzinną.

Mieszkańcy zawiadomili więc powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Ten nie zauważył nic niepokojącego. Deweloper budował zgodnie z pozwoleniem na budowę, a w nim nie było nic o liczbie lokali w budynku. Po jego wzniesieniu deweloper wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwoleń na użytkowanie – i bez przeszkód je otrzymał. Następnie burmistrz Wesołej wydał zaświadczenia o samodzielności lokali w tych domach. Dzięki temu deweloper zaczął sprzedawać mieszkania.

Tymczasem mieszkańcy tej ulicy zwrócili się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o przeprowadzenie kontroli na ich osiedlu. W trakcie kontroli stwierdzono, że doszło do nielegalnej zmiany sposobu użytkowania budynków. Inspektor nakazał deweloperowi przywrócić pierwotny wygląd domom (jego decyzję utrzymał następnie inspektor wojewódzki).

Deweloper odwołał się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Tłumaczył, że posiada prawomocne postanowienie sądu rejonowego znoszące współwłasność spornych nieruchomości i ustanawiające w każdym z budynków po dziewięć lokali. Poza tym – wskazywał – domy zostały podzielone na lokale 60 i 420 mkw., ponieważ drugi lokal miał być przeznaczony dla wielopokoleniowych rodzin. Przywrócenie pierwotnej wersji budynkom krzywdziłoby ludzi, którzy kupili lokale.

Nie przekonało to jednak WSA. Oddalił on skargi (w sprawie każdego budynku wniesiono osobną skargę), nie zostawiając na deweloperze suchej nitki. Zdaniem sądu decyzje nadzoru były prawidłowe. Miejscowy plan dla tego terenu przewidywał wyłącznie zabudowę jednorodzinną. I na taki rodzaj budynków deweloper otrzymał pozwolenie na budowę, a następnie na użytkowanie.

WSA przypomniał, że do wniosku o wydanie tego ostatniego dołączono oświadczenie kierownika budowy o „nieistotnych odstąpieniach". Tymczasem – wskazał WSA – miały one charakter istotny. Polegały bowiem na podziale wnętrza tych budynków na dziewięć lokali.

Ponadto deweloper o zniesienie współwłasności wystąpił dopiero po kilku miesiącach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W chwili zaś jego uzyskiwania był jedynym właścicielem domów.

Deweloper wniósł skargi do NSA. Zarzucił m.in. naruszenie przez nadzór i WSA art. 71a ust. 2 w związku z art. 71 prawa budowlanego. Przepisy te wymieniają warunki, do których naruszenia musi dojść, by nastąpiła zmiana warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska, wielkości lub układu obciążeń. W tych konkretnych wypadkach tak się nie stało. A nadzór i WSA tego w nie zauważyli. Podobnie zresztą jak postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości – twierdził deweloper.

NSA oddalił skargi. Nie doszukał się naruszeń prawa. Wyjaśnił, że wspomniane przepisy prawa budowlanego zawierają otwartą, a nie zamkniętą, listę warunków. Poza tym nadzór nie miał szans zbadać, czy doszło do naruszenia tych warunków czy nie. Deweloper nie dostarczył mu bowiem żądanej dokumentacji.

Po wyroku NSA właściciele mieszkań kupionych od dewelopera znaleźli się w fatalnej sytuacji.

Budynki powinny na nowo stać się domami jednorodzinnymi z dwoma lokalami. Siedem mieszkań musi więc zniknąć. Jeśli właściciele tego nie zaakceptują, nadzór budowlany może nałożyć grzywny lub na ich koszt rozebrać ścianki. Większość stanie się współwłaścicielami 420 mkw. i albo sprzeda ten ogromny lokal, albo zażąda od dewelopera, by je odkupił, lub też wystąpi przeciw niemu do sądu.

sygnatura akt: II OSK 1601/16, II OSK 1602/16

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL