Nie tylko właściciele nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste, czyli: Skarb Państwa, gminy, powiaty i samorządy województw oraz związki jednostek samorządu terytorialnego, mogą wypowiedzieć dotychczasową wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i zaproponować nową (zazwyczaj wyższą). Użytkownik wieczysty także może wszcząć postępowanie, którego wynikiem będzie zmiana opłaty. Stosowną procedurę przewidują przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.).
Z żądaniem do wójta
Zgodnie z art. 81 u.g.n. użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Żądanie należy skierować do właściwego organu reprezentującego właściciela nieruchomości (np. do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, gdy to gmina jest właścicielem). Żądanie w formie pisemnej należy doręczyć do 31 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym aktualizacja opłaty rocznej miałaby obowiązywać. Ustalona w ten sposób opłata obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zażądano zmiany wysokości opłaty.
W razie odmowy lub braku odpowiedzi
Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty, użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. A w przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego.
Termin 90 dni na skierowanie sprawy do samorządowego kolegium odwoławczego biegnie od daty doręczenia żądania do organu, a nie od chwili doręczenia odpowiedzi organu na żądanie użytkownika wieczystego.
PRZYKŁAD:
Wniosek o zmianę opłaty wpłynął do organu 1 marca 2016 r. W takim przypadku najpóźniej 30 maja 2016 r. należy skierować wniosek do kolegium.
Wniosek składa się do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości i jest on skierowany przeciwko organowi, który był właściwy do dokonania zmiany opłaty. Należy go złożyć w dwóch egzemplarzach.
Uwaga:
Wniosek składa się bezpośrednio do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego, a nie za pośrednictwem organu. Jest to procedura odmienna od zasady wnoszenia środków zaskarżenia w postępowaniu administracyjnym.
Wprawdzie przepis art. 79 ust. 1 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (stosowany odpowiednio w postępowaniu prowadzonym na wniosek użytkownika wieczystego) wskazuje, że wniosek podlega opłacie skarbowej, jednak przepisy ustawy o opłacie skarbowej oraz treść załącznika do tej ustawy nie przewidują obowiązku pobrania opłaty za taką czynność.
Uwaga:
Wniosek do kolegium nie podlega opłacie.
Istotne znaczenie ma to, że ciężar dowodu, iż istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. W zasadzie jedynym dowodem służącym wykazaniu tej okoliczności jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Uwaga:
Dla zakończenia postępowania przed organem pożądanym byłoby załączenie opinii do wniosku o aktualizację. Pozyskanie takiej opinii może się jednak okazać kosztowne, a przepisy prawa nie przewidują podstawy dla zwrotu tych kosztów. W postępowanie przed kolegium najlepiej powołać dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który dokona oszacowania wartości nieruchomości na potrzeby postępowania.
Warto także zaznaczyć, że na etapie postępowania przed kolegium możliwe jest zawarcie ugody pomiędzy użytkownikiem wieczystym a organem reprezentującym właściciela nieruchomości.
W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje opłata dotychczasowa. W innych wypadkach nowa wysokość opłaty rocznej, tj. ustalona w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium, obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji.
Sprzeciw od orzeczenia kolegium odwoławczego
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują wprost, że od orzeczenia kolegium nie przysługuje odwołanie. Nie oznacza to jednakże, że użytkownik wieczysty niezadowolony z rozstrzygnięcia kolegium nie ma możliwości jego zakwestionowania. Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Uwaga:
Sprzeciw kieruje się do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (wskazany w pouczeniu zawartym w orzeczeniu kolegium), jednakże wnosi się go za pośrednictwem samorządowego kolegium odwoławczego, które wydało orzeczenie.
W sprzeciwie tym użytkownik wieczysty może zawrzeć argumentację na poparcie swojego stanowiska, a także sformułować własne wnioski dowodowe. Zasadniczo jednak, wniosek złożony do kolegium zastępuje pozew i to ten wniosek właśnie zostaje przekazany do sądu, który ponownie zajmuje się sprawą aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
W praktyce istotne wątpliwości budzi to, w jaki sposób należy określić przeciwnika procesowego w sprzeciwie. Od chwili wniesienia sprzeciwu postępowanie toczy się bowiem dalej na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego, a nie jak w przypadku postępowania przez kolegium – na podstawie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Na tym etapie postępowanie powinno się już toczyć nie z udziałem organu, ale z udziałem właściciela nieruchomości. Czyli: pozwanym winna być jednostka samorządu terytorialnego, a nie jej organ (czyli np. burmistrz działający za gminę). Brak właściwego oznaczenia podmiotu może doprowadzić do odrzucenia pozwu (sprzeciwu).
Uwaga:
W sprzeciwie jako przeciwnika należy wskazać właściciela nieruchomości.
Wobec licznych sporów na tle powyższej kwestii stanowisko zajął Sądu Najwyższy, który wskazał na konieczność złagodzenia rygorów związanych z prawidłowym oznaczeniem strony. Zdaniem SN: „Po przekazaniu do sądu powszechnego sprawy wszczętej wnioskiem użytkownika wieczystego złożonym na podstawie art. 78 ust. 2 u.g.n., w którym nie wskazano jako strony właściciela nieruchomości, tj.
właściwej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, lecz, zgodnie z art. 78 ust. 3 u.g.n., organ właściwy do reprezentowania tych osób prawnych, nie zachodzi konieczność odrzucenia pozwu z tej przyczyny, że występuje w sprawie nieusuwalny brak zdolności sądowej po stronie pozwanej" (postanowienie SN z 16 stycznia 2014 r., IV CSK 214/13).
Zmiana nie zawsze uzasadniona
Dokonanie aktualizacji nie jest dopuszczalne w każdym wypadku i w każdym czasie.
Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Wniosek nie będzie mógł zostać uwzględniony wtedy, gdy okaże się, że w terminie ostatnich trzech lat przed złożeniem wniosku postępowanie aktualizacyjne było już prowadzone albo gdy ze sporządzonego operatu szacunkowego na potrzeby tego postępowania będzie wynikało, że wartość nieruchomości będzie taka sama jak poprzednio ustalona dla określenia opłaty Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Jeżeli jednak wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji się nie dokonuje. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe powyższą regułę stosuje się w okresie pięciu lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Po upływie pięciu lat opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości oddanej na cele mieszkaniowe może ulec zatem zmniejszeniu. W przypadku innych nieruchomości opłata ta nie może zostać obniżona.
podstawa prawna: ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 1774 ze zm.)
Z orzecnictwa
Forma oświadczenia woli
Przepisy k.c. nie zastrzegają żadnej formy, w tym pisemnej, dla złożenia oświadczenia woli o zmianie stawki opłaty za użytkowanie wieczyste. Nie ma w tym przypadku zastosowania art. 77 § 2 k.c., gdyż wniosek użytkownika wieczystego o zmianę stawki opłaty rocznej nie jest wypowiedzeniem, nawet wypowiedzeniem zmieniającym, umowy użytkowania wieczystego. Nie jest też wypowiedzeniem umówionej stawki opłaty rocznej ani zmianą warunków użytkowania wieczystego, lecz jedynie obliguje właściciela do wszczęcia postępowania w sprawie zmiany stawki. Stawkę może zmienić jednostronna czynność prawna właściciela.
Wyrok Sądu Najwyższego z 18 marca 2015 r., I CSK 119/14 (LEX nr 1677114)
Właściwość sądu do rozpoznania sprawy
Sądy administracyjne nie są właściwe do rozpoznania spraw toczących się w trybie przepisów art. 78–81 u.g.n.
Nie ulega wątpliwości, że użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego. Cywilnoprawny charakter mają również spory o aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej (vide: uchwała SN z 21 kwietnia 1994 r., sygn. III CZP 36/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 209).
Należy w pierwszym rzędzie zwrócić szczególną uwagę na odróżnienie oświadczeń woli organu administracji publicznej, które są składane w sferze prawa cywilnego, od oświadczeń woli tegoż organu składanych w sferze prawa administracyjnego. Tam, gdzie organ administracji publicznej działa w wykonywaniu uprawnień właścicielskich podmiotu, który reprezentuje, właściwe są cywilnoprawne formy działania, tam zaś, gdzie dominują władcze, publicznoprawne aspekty działania organu, właściwe są formy administracyjnoprawne. Oceniając z powyższego punktu widzenia zachowanie prezydenta miasta Ł. – dokonującego wypowiedzenia zmieniającego opłaty z tytułu użytkowania wieczystego – nie mamy wątpliwości, iż organ ten, działając w wykonywaniu uprawnień właścicielskich, dokonuje jednostronnej czynności prawnej, a więc stosuje jedną z cywilnoprawnych form działania. Tym samym organ ten nie wydaje jakiegokolwiek rozstrzygnięcia właściwego administracyjnoprawnym formom działania.
Postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 15 marca 2012 r., II SA/Łd 112/12 (LEX nr 1135761)
Komentarz
Krzysztof Topolewski, adwokat Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych P.J. Sowisło & Topolewski S.K.A.
Przy aktualizacji opłaty na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Zasady powyższe stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
