Prawo wodne: prywatna działka z basenem bez pierwokupu

Ministerstwo Środowiska chce rozwiać wątpliwości, czy nieruchomości, na której znajduje się oczko wodne, basen lub rów, są objęte prawem pierwokupu Skarbu Państwa. Opublikowana na stronie internetowej resortu opinia nie uspokaja jednak notariuszy.

– Pilnie potrzeba jest zmiana przepisów. Sama interpretacja to za mało. Nieprecyzyjne przepisy prawa wodnego nadal mogą utrudniać obrót nieruchomościami – ostrzega Mirosław Kupis, notariusz.

Absurd w prawie

Burza wokół nieruchomościami z oczkami, basenami i sadzawkami rozpętała się po 1 stycznia br. Wówczas weszło w życie prawo wodne, które m.in. wywołało wątpliwości dotyczące przyznania starostom prawo pierwokupu gruntów pod stojącymi wodami śródlądowymi. Mówi o tym art. 217 ust. 13 p.w. Z definicji stojących wód śródlądowych (art. 23) wynika, że chodzi nie tylko o jeziora, naturalne zbiorniki wodne niezwiązane z wodami płynącymi, ale również o: „wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych na skutek działalności człowieka niebędących stawami". Takim zagłębieniem może być basen, sadzawka, oczko, zbiornik retencyjny. Z tego powodu notariusze mają obiekcje, czy prawo pierwokupu obejmuje również prywatne nieruchomości z tego rodzaju „zagłębieniami"

– Prawo pierwokupu nie obejmie tylko gruntu pod oczkiem czy basenem, ale całą nieruchomość, na której się znajduje takie „zagłębienie" – wyjaśnia Maciej Obrębski. – Z orzecznictwa sądowego wynika bowiem, że jeżeli prawem pierwokupu jest objęty choćby mały fragment, to dotyczy ono całej działki – dodaje.

Jeżeli więc na nieruchomości znajduje się „zagłębienie" wykonane ludzką ręką, to nie sfinalizuje się szybko transakcji. To również kosztuje, ponieważ sporządza się dwie umowy, a nie jedną.

– Choć prawo pierwokupu w tym wypadku jest absurdem, to przez brak dopełnienia formalności w przyszłości może być podważana ważność umowy przenoszącej własność – mówi Mirosław Kupis.

Interpretacja ministerstwa

Z opinii ministerstwa wynika, że prawa pierwokupu w wypadku prywatnych posesji nie ma. Przysługuje ono staroście jedynie przy sprzedaży gruntów pokrytych śródlądowymi wodami stojącymi nabytymi od Skarbu Państwa po wejściu w życie prawa wodnego. Prawo pierwokupu nie przysługuje także w wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu pokrytego śródlądowymi wodami stojącymi. Dlaczego? Zdaniem resortu ust. 13 przyznający praw pierwokupu staroście znajduje się w art. 217, a cały artykuł jest poświęcony zbywaniu gruntów Skarbowi Państwa. Powołał się przy tym na § 55 rozporządzenia prezesa Rady Ministrów w sprawie „zasad techniki prawodawczej". Wspomniany przepis mówi, że każdą samodzielną myśl ujmuje się w odrębny artykuł. Jeżeli samodzielną myśl wyraża zespół zdań, dokonuje się podziału artykułu na ustępy.

Interpretacja zadowala Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD).

– Z wyjaśnień ministerstwa jasno wynika, że chodzi tylko o państwowe nieruchomości – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny

Innego zdania jest Mirosław Kupis.

– Jest to wykładnia zawężająca, wbrew literalnemu brzmieniu przepisu, co może sądom, do których będą trafiać spory, nie wystarczyć – mówi Mirosław Kupis. – Problem może rozwiązać definicja gruntów pokrytych wodami, którą zawiera at. 16 ust. 16 prawa wodnego. Zgodnie z nią to grunty tworzące dna i brzegi cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych w granicach linii brzegu, a także grunty wchodzące w skład sztucznych zbiorników, stopni wodnych oraz jezior podpiętrzonych, będące gruntami pokrytymi wodami powierzchniowymi przed wykonaniem urządzeń piętrzących.