Gorąco w 2019 r. było na rynku ziemi. Paweł Nowak, wicedyrektor działu gruntów inwestycyjnych i inwestycji alternatywnych w firmie doradczej CBRE zauważa, że wyceny, ze względu na kurczącą się podaż działek, były często o kilkadziesiąt procent wyższe niż przed rokiem. Dotyczy to szczególnie gruntów pod mieszkania i biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście.
Dyrektor wskazuje rekordową transakcję sprzedaży terenu przy ul. Chełmskiej w stolicy (ok. 250 mln zł) firmie KS Strus. Ma tam powstać wieloetapowe osiedle. Na Żeraniu sprzedano 13 ha pod kompleks mieszkaniowo-handlowo-usługowo-wypoczynkowy. – To największa transakcja, jeśli chodzi o obszar – mówi Paweł Nowak.
Ziemia jak złoto
O ziemi drogiej jak złoto mówi też Anna Karaś, analityk Cenatorium. – Transakcja za 148 mln zł, 54 tys. za mkw. – to nowy rekord za mkw. gruntu z pozwoleniem na budownictwo mieszkaniowe – wskazuje. – Na zakup zdecydował się Golub GetHouse. Przy Grzybowskiej 59, bo o tej działce mowa, spółka wybuduje 900 apartamentów na wynajem.
Z kolei 2,6 ha gruntu między ul. Obrzeżną a Postępu poszło pod młotek za 67 mln zł (2,6 tys. zł za mkw.).
– Patrząc na cenę jednostkową, nie sposób pominąć zakupu działki przy metrze Słodowiec na Bielanach (9 tys. zł za mkw.) – wskazuje ekspertka Cenatorium. Parcelę zaoferowano za 13 mln zł, a sprzedano za ponad 38 mln zł.
– Deweloperzy biją się o ziemię i są gotowi płacić coraz więcej nie tylko w stolicy – mówi Anna Karaś. Niektórym udaje się nawet nieźle zarobić na takich transakcjach. Przykładem jest działka o powierzchni 0,31 ha na poznańskiej Wildzie, kupiona przez jednego dewelopera w październiku 2018 r. za 5,8 mln zł i odsprzedana innemu w czerwcu 2019 r. za niemal 11 mln zł.
Z analiz Cenatorium wynika, że w tyle nie zostają grunty pod biurowce. – Najcenniejszą działkę pod zabudowę biurową sprzedano w Gdańsku – podaje Anna Karaś. – 0,3 ha w pobliżu Olivii Business Center, kosztował niemal 143,5 mln zł. Metr był wart prawie 42 tys. zł.
Na działki inwestycyjne zwraca też uwagę Jacek Kamiński, dyrektor w dziale wycen JLL.
– Deweloperzy, którzy w poprzednich latach zgromadzili banki gruntów, nadal budują mieszkania i dobrze je sprzedają przy rozsądnych marżach – zauważa. – Rentowność projektów jest satysfakcjonująca. Dobrze przygotowane tereny mieszkaniowe są jednak deficytowe. Na zakup dużych działek mogą sobie pozwolić tylko największe firmy. Pokusę stanowi szybko rozwijający się segment lokali na wynajem, który skłania deweloperów do budowania obiektów zamieszkania zbiorowego – pensjonatów lub condohoteli.
A Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, dopowiada, że deweloperzy, przynajmniej ci najwięksi, mają nie tylko banki ziemi, ale też sporo nowych pozwoleń na budowę. Ich liczba w 2019 r. była rekordowa.
– O kolejne tereny jednak coraz trudniej – przyznaje. – Być może poprawę przyniesie ewentualne przystąpienie deweloperów do programu Mieszkanie+, za czym pójdzie udostępnienie im gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości.
Adres dla bogaczy
Drogie grunty to drogie mieszkania. Jak mówi Anna Karaś, w 2019 r. ceny mkw. lokali rosły w dwucyfrowym tempie. Przekroczyły stawki z lat 2006–2008.
Potwierdza to Jarosław Jędrzyński. – Zestawiając ceny ze szczytu hossy 2007–2008 z cenami z końca ub.r., okazuje się, że w Gdańsku rekord został pobity o 1,6 proc., w Krakowie o 5,7 proc., w Łodzi o 12,3 proc., a we Wrocławiu – aż o 27,8 proc. – podaje analityk, powołując się na dane NBP i własnego portalu. – Stolicy do szczytów sprzed 11–12 lat zabrakło 1,1 proc., a Poznaniowi – 2,7 proc.
A Jacek Kamiński, zauważa, że w ub.r. wysoka była zarówno podaż nowych mieszkań (w niektórych miastach osiągnęła najwyższy w historii poziom), jak i popyt. – Bardzo duże było też zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych mieszkaniami na wynajem, a także polskimi spółkami deweloperskimi – mówi. – Przykładem jest sprzedaż węgierskiej spółce Wing pakietu kontrolnego akcji Echo Investment, która posiada bogate portfolio projektów zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych.
Jarosław Jędrzyński ocenia, że deweloperzy mieszkaniowi w 2019 r. pobili rekordy w każdej kategorii statystyk inwestycyjnych: mieszkań oddanych, rozpoczętych budów i pozwoleń. Szczegóły GUS poda 21 stycznia. – Krajowy rekord sprzedaży mieszkań raczej nie padnie, co nie przeszkodziło kilku firmom notowanym na GPW osiągnąć historyczne wyniki – mówi ekspert. Na razie zakomunikowały je m.in. Archicom (1462 sprzedane lokale), Atal (3196) czy Marvipol Development (942).
W 2019 r., jak mówi Anna Karaś, w cenie były zabytkowe kamienice. – Foksal 13/15, XIX-wieczny budynek odrestaurowany przez Ghelamco, to idealny przykład inwestycji przykuwającej uwagę bogaczy – opowiada. Zawarto tam rekordową transakcję na 17 mln zł. – Cena mkw. mieszkania przekroczyła 36 tys. zł, czyli tyle, za ile kupimy kawalerkę np. w Chełmnie – podaje Anna Karaś. – Stolicę goni Sopot. Za 56-metrowy lokal przy ul. Parkowej nabywca zapłacił niecałe 36 tys. zł za mkw.
Rekordowe w ub.r. były też zakupy pakietowe. – 209 mln zł kosztowało 181 mieszkań w Pacific Residence – mówi ekspertka Cenatorium. Stołeczny budynek, który od lat stał praktycznie pusty, zaoferuje lokale na wynajem.
