Na sprzedaż będzie wiele biurowców

Rz: Z jakim wynikiem zakończył się I kwartał na polskim rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne?

Soren Rodian Olsen, partner i dyrektor sekcji ds. inwestycji biurowych i magazynowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield: W I kwartale 2016 r. odnotowaliśmy 17-proc. wzrost w stosunku do analogicznego okresu przed rokiem. Całkowity wolumen transakcji w tym okresie osiągnął poziom 503,6 mln euro. O ile w I kwartale 2015 r. transakcje rozkładały się równomiernie na trzy główne segmenty rynku: biurowy, handlowy i logistyczny, o tyle w tym roku aż 45 proc. stanowiły transakcje dotyczące biur.

Z kolei 35 proc. transakcji obejmowało nieruchomości z sektora logistycznego. To dowodzi stałego rozwoju tego segmentu rynku i wzrostu popytu na takie powierzchnie w Polsce.

Jeśli chodzi o transakcje na rynku obiektów handlowych, kilka mniejszych nieruchomości na rynkach regionalnych zmieniło właściciela. Ogólnie rzecz biorąc, początek 2016 r. był pozytywny dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Popyt dynamicznie rośnie.

Jakie były największe hity transakcyjne pierwszego półrocza? Kto i co kupił w tym czasie?

W I kwartale 2016 r. wśród kupujących dominował kapitał amerykański – 34 proc. stanowiły transakcje z udziałem inwestorów z USA. Udział inwestorów brytyjskich w rynku wyniósł 16 proc., a polskich – aż 14 proc. (wydali blisko 70 mln euro).

Z kolei największą transakcją w tym okresie był zakup centrum dystrybucyjnego Amazon w Poznaniu przez monachijską firmę GLL. Na tę transakcję przypadło kolejne 14 proc. udziału w rynku. Fundusze na zakup centrum Amazon przekazali inwestorzy z Azji, co świadczy o kontynuacji dotychczasowego trendu: azjatycki kapitał coraz częściej interesuje się Europą Środkową, w tym Polską, a nie tylko głównymi rynkami europejskimi.

Z kolei PHN SA, polski inwestor i deweloper, nabył biurowiec Alchemia II w Gdańsku. To druga co do wielkości transakcja I kwartału – opiewająca na ponad 60 mln euro. Choć polski rynek nieruchomości inwestycyjnych nadal w dużej mierze bazuje na dominacji kapitału zagranicznego, warto zauważyć, że po raz pierwszy w historii mamy do czynienia z tak silną pozycją polskich inwestorów. Oczekujemy, że ten pozytywny trend się utrzyma.

Jakich transakcji możemy się spodziewać w kolejnym kwartale?

W II kwartale spodziewamy się zawarcia kilku większych transakcji. Możemy z dużą dozą pewności założyć, że na czoło wysunie się segment powierzchni logistycznych: sfinalizowane zostaną dwie, a może nawet trzy transakcje portfelowe.

W odróżnieniu od I kwartału mniejszy odsetek wolumenu transakcji będzie dotyczył nieruchomości biurowych, a na drugiej pozycji uplasuje się segment powierzchni handlowych. Przewidujemy zamknięcie dwóch–trzech średniej wielkości transakcji w mniejszych miastach regionalnych. W tym jest już niedawny zakup Ferio Konin przez Union Investment, jeden z największych niemieckich funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości.

Czym się różnił – z punktu widzenia inwestorów – początek tego roku od pierwszych miesięcy 2015 roku?

Sytuacja polityczna w Europie znacznie się różniła od tej sprzed roku. Za nami 15 trudnych miesięcy, podczas których Europa musiała się zmierzyć z kryzysem migracyjnym wywołanym tragicznymi wydarzeniami na świecie. Pod koniec 2015 r. Wielka Brytania zaczęła poważnie zastanawiać się nad swoją dalszą obecnością w Unii Europejskiej. Ewentualne wyjście Brytyjczyków z UE to największe zagrożenie dla inwestorów w europejskie nieruchomości. Takie zdarzenie odbije się negatywnie na gospodarce wszystkich państw członkowskich, a także napływie kapitału zagranicznego do Europy.

Jaki kapitał, jakie fundusze, z jakich krajów – po wstępnym rekonesansie – postanowiły się wstrzymać z inwestycjami w Polsce, przesunąć je w czasie? Czy sytuacja polityczna w kraju też miała znaczenie?

Rozpowszechniło się wiele błędnych wyobrażeń o sytuacji politycznej w Polsce po zmianie rządu, a także związanych z nią skutkach gospodarczych. Należy podkreślić, że Polska może się pochwalić jedną z najlepszych prognoz wzrostu na 2016 r. spośród wszystkich państw UE oraz wciąż dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów zagranicznych.

W ciągu ostatnich sześciu miesięcy nie zaobserwowaliśmy zmniejszenia aktywności inwestorów w Polsce w wyniku zmiany sytuacji politycznej, jaka miała miejsce w październiku 2015 r. Owszem, pojawiły się nieoficjalne komentarze o „wycofywaniu się partnerów amerykańskich w związku z niestabilną sytuacją polityczną", ale pogłębiona analiza wykazała, że autorzy tych stwierdzeń próbowali raczej ukryć w ten sposób fakt, że w rzeczywistości brakowało im kapitału inwestycyjnego.

Co ciekawe, w ciągu ostatniego półrocza, a zwłaszcza podczas odbywających się w ubiegłym miesiącu targach MIPIM, największych na świecie targach nieruchomości, spotkaliśmy się z wieloma przedstawicielami nowych źródeł kapitału, zarówno z Europy, jak i spoza kontynentu, którzy zamierzają jeszcze w tym roku zainwestować w nieruchomości w Polsce.

W naszych codziennych kontaktach z międzynarodowymi funduszami nieruchomościowymi spotykamy się z pytaniami o sytuację rynkową i polityczną. Jeśli chodzi o tę ostatnią, zawsze przedstawiamy obiektywną ocenę sytuacji i podkreślamy, że żaden inwestor nie wycofał się z transakcji ze względu na klimat polityczny. Ponadto w ciągu ostatnich sześciu miesięcy odnotowano rekordowo niskie stopy kapitalizacji i spodziewamy się dalszego spadku tych wskaźników w 2016 r.

Który segment rynku jest dziś najbardziej interesujący dla funduszy? Czego poszukują inwestorzy?

Najbardziej pożądane transakcje inwestycyjne w Polsce dotyczą albo najlepszych obiektów w prestiżowych lokalizacjach, albo obiektów z możliwością stworzenia wartości poprzez rozbudowy czy modernizacje, które zapewniają wysoki zwrot z inwestycji. Dotyczy to praktycznie wszystkich segmentów rynku. Jeśli chodzi o biura, najwięksi inwestorzy wybierają nowoczesne obiekty gwarantujące dochód w dłuższej perspektywie, położone w warszawskim centralnym obszarze biznesu czy najlepszych lokalizacjach w dużych miastach regionalnych, zwłaszcza w Krakowie, we Wrocławiu i w Trójmieście.

Tego rodzaju inwestycje są najczęściej wybierane przez fundusze inwestycyjne z Niemiec, Austrii i Szwajcarii, często oparte na funduszach emerytalnych. Co ciekawe, obecnie bierzemy udział w transakcji biurowej z inwestorem wspieranym przez kapitał azjatycki.

Jeśli chodzi o obiekty typu value-add lub transakcje oportunistyczne, to największe zainteresowanie wykazują nadal inwestorzy brytyjscy i amerykańscy, jednak ostatnio wzmożoną aktywność w tym zakresie wykazuje kapitał z Bliskiego Wschodu oraz części Azji.

W ostatnim czasie na rynku powierzchni handlowych przeprowadzono wiele transakcji dotyczących średniej wielkości centrów handlowych w mniejszych miastach. W 2016 r. oczekujemy zmiany tego trendu i wzrostu zainteresowania najważniejszych inwestorów największymi obiektami o dominującej pozycji. Liderem tego rynku są inwestorzy z Niemiec (np. Union Investment), platformy europejskie (np. CBRE Global Investors) oraz kapitał południowoafrykański – dużą aktywność wykazuje np. Rockcastle. Spodziewamy się dalszego napływu kapitału z RPA do Polski i całego regionu Europy Środkowej. Jeśli na rynku pojawią się odpowiednie produkty, do gry może się włączyć również Azja.

A skąd pochodzą chętni na magazyny?

Powierzchnie logistyczne to obecnie najpopularniejszy segment rynku, cieszący się dużym zainteresowaniem ze strony wszystkich źródeł kapitału. Inwestorzy oportunistyczni z USA i Europy nawiązują współpracę z lokalnymi deweloperami, dzieląc się ryzykiem związanym z budową i wynajmem, ale też wyższym zwrotem z inwestycji po jej ukończeniu. Najbardziej konserwatywni inwestorzy, np. fundusze z Niemiec, państwowe fundusze emerytalne, wybierają zazwyczaj większe nieruchomości, zapewniające dochód w dłuższej perspektywie, zagwarantowany przez najemców o stabilnej sytuacji finansowej i wysokiej wiarygodności.

Dobrym przykładem mogą być tu centra dystrybucyjne firmy Amazon. Duże fundusze i platformy inwestycyjne szukają możliwości inwestycji w portfele oferujące dużą skalę i dywersyfikację ryzyka poprzez zróżnicowanie lokalizacji, najemców oraz długości trwania umów najmu.

A jaki produkt pożądany przez inwestorów trudno dziś znaleźć w Polsce?

W ciągu ostatnich 15 miesięcy do najtrudniej dostępnych rodzajów nieruchomości należały najbardziej prestiżowe biurowce w warszawskim centralnym obszarze biznesu oraz transakcje oportunistyczne oferujące stopę zwrotu pożądaną przez kapitał.

Spodziewamy się, że w tym roku na rynek trafi wiele prestiżowych obiektów biurowych, od niewielkich budynków butikowych, po wieżowce, co powinno nieco ożywić sytuację na warszawskim rynku. Jednak z uwagi na wiele planowanych projektów biurowych – zwłaszcza na obrzeżach centrum Warszawy – bardziej konserwatywni gracze mogą się wstrzymać z decyzjami z obawy przed wzrostem stopy pustostanów. Mimo to uważamy, że nowoczesne, wysokiej jakości budynki w prestiżowych lokalizacjach nie będą podatne na wahania koniunktury.

Również duże galerie handlowe w centrum Warszawy i innych dużych miast rzadko trafiają na rynek. Cztery z sześciu największych centrów handlowych w Warszawie należą do Unibail-Rodamco, francuskiego inwestora i dewelopera działającego w perspektywie długoterminowej. Oznacza to, że potencjalnym inwestorom gotowym ulokować kapitał w polskich nieruchomościach handlowych zaoferować można jedynie nowe obiekty lub nieruchomości mniejsze i położone poza centrum.

Jeśli nie biura, nie parki magazynowe czy galerie handlowe, to co może przyciągnąć kapitał – jaki typ nieruchomości? Hotele, akademiki, mieszkania?

Wielu deweloperów i inwestorów zagranicznych interesuje się sektorem hotelarskim, ale wolumen transakcji w tym segmencie jest niski z uwagi na ograniczoną dostępność odpowiednich gruntów budowlanych oraz transakcji inwestycyjnych na rynku takich powierzchni.