Najnowsze analizy HRE Think Tanku „Rzeczpospolita" publikuje jako pierwsza. Wynika z nich, że choć ceny mieszkań w wielu miastach są wyższe niż w szczycie poprzedniej hossy w 2007 r., to o bańce nie ma mowy. – Szacunki NBP pokazują, że za średnią miesięczną pensję Polacy mogą dziś kupić 0,82 mkw. przeciętnego mieszkania w dużym mieście – podaje Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate Think Tank. – Wynik jest lepszy niż w III kw. 2007 r. (0,48 mkw.). Lokale musiałyby jeszcze zdrożeć o ponad 70 proc., aby pensja przeciętnego Polaka wystarczyła dziś na zakup tak samo skromnej powierzchni co wtedy.
Z danych firmy doradczej JLL wynika, że w III kw. 2007 r. średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań wynosiły w Warszawie 8,5 tys. zł, w III kw. br. było to 10,4 tys. zł. W Krakowie przeciętne ceny mkw. lokali wzrosły w ciągu 12 lat z niespełna 7,5 do 8,4 tys. zł, w Trójmieście – z ponad 8,4 do 9,4 tys. zł.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, oblicza (za GUS i NBP), ile mkw. mieszkania kupimy za średnią pensję. W III kw. 2007 r. w Warszawie można było mieć 0,50 mkw. W III kw. tego roku (prognozy) – 0,77 mkw. W Krakowie możliwości nabywcze wzrosły z 0,41 mkw. do 0,79 mkw. We Wrocławiu – z 0,50 do 0,82 mkw., w Gdańsku z 0,56 do 0,76 mkw., w Poznaniu z 0,53 do 0,87 mkw.
– Przez ostatnie lata mieliśmy do czynienia z inflacją. Za banknot stuzłotowy 12 lat temu można było kupić tyle, ile za 127 złotych dziś – podkreśla Cebula. – Dopiero uwzględniając tę zmianę siły nabywczej, możemy realnie ocenić, czy dziś mieszkania są droższe czy tańsze. Już to porównanie sugeruje, że lokale musiałyby jeszcze zdrożeć o 10–15 proc., aby płaciło się za nie tyle, co u szczytu ostatniej hossy.
Prezes zwraca też uwagę, że wynagrodzenia Polaków we wrześniu br. były o 78 proc. wyższe niż 12 lat wcześniej. O ponad 20 proc. wzrosło zatrudnienie. Dobra sytuacja na rynku pracy oznacza, że więcej osób może zaciągnąć kredyt hipoteczny. Ten w rodzimej walucie jest znacznie tańszy niż przed laty. A rata kredytu pochłania mniejszą część pensji. Jak szacuje HRE Think Tank, 50-metrowe mieszkanie w stolicy w III kw. 2007 r. kosztowało ok. 457 tys. zł. Zakładając, że klient zadłużał się na 80-proc., rata 25-letniego kredytu złotowego to 2,4 tys. zł. – Przy ówczesnym poziomie wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw oznaczałoby to konieczność wydania 123 proc. średniej pensji – mówi prezes Cebula. Dziś rata na poziomie 2 tys. zł pochłonęłaby 56 proc. wynagrodzenia.
Waldemar Oleksiak, ekspert Emmerson Realty, zauważa, że dzisiejszy wzrost cen mieszkań jest stopniowy, nie skokowy. Wynika bardziej ze wzrostu cen materiałów i usług budowlanych niż ze sztucznie wykreowanego popytu. – A ten jest nadal duży. Mamy realne potrzeby mieszkaniowe i więcej pieniędzy, które najkorzystniej można ulokować w nieruchomościach – mówi. Także Barbara Bugaj, analityk Cenatorium, przypomina, że w poprzednim cyklu na rynku mieszkań ceny rosły z kwartału na kwartał nawet o 20–40 proc., banki udzielały kredytów walutowych na 100 proc. wartości nieruchomości, a nawet więcej. – Podaż nowych mieszkań rosła, aż przerodziła się w nadpodaż. Bardziej popularne były zakupy spekulacyjne czy cesje. Bieżący cykl jest bardziej racjonalny. Ceny rosły systematycznie, nie nagle. Odbicie od dna było zauważalne już od 2013 r. Wtedy wzrost cen był pełzający, a bardziej dynamiczne zwyżki zauważyliśmy dopiero na przełomie 2017 i 2018 r.
