fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Zwolnienie nie dla każdego

Sprzedając nieruchomość, warto dokładnie sprawdzić kwestie podatkowe
shutterstock
Ulga, która ratuje przed PIT przy opodatkowanej sprzedaży lokum, to wyjątek, do którego sądy podchodzą raczej ściśle.

Każdego roku Polacy zawierają tysiące umów sprzedaży mieszkań czy domów. Na niejednej skorzystać może też fiskus. Bo o tym, czy od odpłatnego zbycia domu czy mieszkania dostanie PIT, decyduje zasadniczo czas.

Rozliczeniem z fiskusem nie muszą się martwić tylko ci zbywcy, którzy ze sprzedażą lokum odczekają pięć lat. Termin ten w praktyce jest nieco dłuższy, bo liczy się od końca roku nabycia. Osoby, które tyle czekać nie mogą, muszą liczyć się z koniecznością rozliczenia z fiskusem. PIT w tym przypadku to 19 proc. od dochodu, czyli przychodu minus koszty. W ustawie o PIT jest jednak pewna furtka.

Ratunkiem przed zapłatą podatku jest wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Trzeba jednak pamiętać, że jest to zwolnienie, które ma swoje obwarowania. I – jak każdy wyjątek od zasady powszechności opodatkowania – jest interpretowany ściśle, nie tylko przez fiskusa, ale także przez sądy administracyjne.

Z najnowszego orzecznictwa płyną zwłaszcza trzy ważne wnioski. Na wokandy trafia dużo sporów, co oznacza, że zwolnienie nie jest do końca jasne. Każda sprawa oceniana jest indywidualnie. Jednak podatnicy, którzy zbyt naciągają ulgę, mają marne szanse na obronienie przed sądem.

Wiele warunków

Podstawą zwolnienia jest art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Wynika z niego, że podatnik może skorzystać ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim pieniądze z opodatkowanej sprzedaży wyda na własne cele mieszkaniowe. I tu zaczynają się schody. Bo oprócz tego w ustawie jest wiele warunków, które trzeba spełnić, aby skorzystać z ulgi (art. 21 ust. 25-30 ustawy o PIT). Główne to termin wydania pieniędzy – dziś to trzy lata, licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie – oraz odpowiednie udokumentowanie wydatków. Ale najwięcej sporów między fiskusem a podatnikami generuje już samo to, co to jest własny cel mieszkaniowy.

Przykładowo w wyroku z 14 sierpnia 2019 r. NSA odmówił prawa do zwolnienia w przypadku spłaty kredytu (sygn. akt II FSK 3095/17, prawomocny). Przypomniał, że podatnik ma prawo do skorzystania z omawianego zwolnienia wyłącznie wówczas, gdy spłata dotyczy kredytu lub pożyczki zaciągniętych przez niego na nabycie innego lokum i służących zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych.

W spornej sprawie kredyt został zaciągnięty przez matkę podatniczki. A w ocenie NSA niedopuszczalna jest taka wykładnia, która pozwalałaby na uznanie, że z samego tylko faktu wydatkowania środków na spłatę kredytu, nawet na cele mieszkalne, spadkobierczyni nabędzie uprawnienia do skorzystania z ulgi.

Kolejna sprawa może być zaś przestrogą dla małżonków. W wyroku z 28 maja 2019 r. NSA podkreślił, że nie wystarczy jedynie zamiar podatnika wsparcia realizacji celu mieszkaniowego prowadzącego do nabycia prawa własności budynku tylko przez jego współmałżonka (sygn. akt II FSK 1754/17, prawomocny). NSA nie miał wątpliwości, że poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe to poniesienie ich m.in. na budowę budynku, który stanowi własność albo współwłasność podatnika w rozumieniu prawa cywilnego. Jest bowiem oczywiste, że aby poczynić taki wydatek, trzeba być właścicielem (lub współwłaścicielem) nieruchomości.

W orzecznictwie dotyczącym ulgi mieszkaniowej kontynuowany jest za to trend nakazujący indywidualną ocenę każdego przypadku. NSA wielokrotnie przypominał, że w przypadku ulgi mieszkaniowej zamiarem ustawodawcy było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości innych, do zaspokajania indywidualnych potrzeb mieszkaniowych (np. wyrok NSA z 16 lutego 2018 r., sygn. akt II FSK 413/16, prawomocny). Nie chodzi więc np. o potrzeby konsumpcyjne.

Jednak przy ocenie, czy podatnik przeznaczył środki ze sprzedaży lokalu na nabycie innego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, niezbędne jest uwzględnienie całokształtu okoliczności, porównanie środków uzyskanych i wydatkowanych w przewidzianym ustawą okresie (wyrok NSA z 9 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3389/16, prawomocny).

W orzecznictwie ugruntował się już też pogląd dotyczący „dziedziczenia" prawa do omawianego zwolnienia podatkowego. Przykładowo z wyroku NSA z 20 lutego 2019 r. jasno wynika, że że prawo do zwolnienia z PIT przy opodatkowanej sprzedaży nieruchomości ma wymiar majątkowy i jako taki może podlegać dziedziczeniu na podstawie art. 97 § 1 ordynacji podatkowej (sygn. akt II FSK 524/17, prawomocny). Dlatego gdy spadkodawca zmarł w okresie realizowania omawianej ulgi, ale nie zdążył poczynić przed śmiercią wydatków, to na spadkobierców przechodzi uprawnienie wydatkowania odziedziczonego przychodu na cele objęte preferencją, tj. na własne cele mieszkaniowe.

Ostatnią kwestią, o której warto wspomnieć, a która od lat budzi wątpliwości, jest to, czy własne potrzeby mieszkaniowe można zaspokajać w więcej niż jednym lokum. Fiskus od lat upiera się, że ulga przysługuje tylko przy jednym mieszkaniu czy domu. Obecnie orzecznictwo tego profiskalnego podejścia nie potwierdza.

Przełomowy okazał się wyrok NSA z 30 sierpnia 2018 r. ( sygn. akt II FSK 2413/16, prawomocny). Wynika z niego, że przeszkodą do skorzystania z analizowanej ulgi nie jest zasadniczo ani to, że podatnik nabywa kilka mieszkań, ani to, że ma już jakieś inne.

Nie jest konieczne, by realizacja własnych celów mieszkaniowych była ograniczona do jednego lokalu. Jeśli kupi np. dwa w dwóch różnych miejscowościach, bo w jednej pracuje, a w drugiej koncentruje się jego życie rodzinne, to można uznać, że własny cel mieszkaniowy jest realizowany w obu. NSA podkreślił też, że czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o utracie ulgi.

Ważne są drobiazgi

Konrad Piłat, doradca podatkowy w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy przypomina, że osoby, które chcą skorzystać z analizowanego zwolnienia, powinny pamiętać o kilku istotnych kwestiach.

– Przede wszystkim, aby w ogóle nie zapłacić podatku, trzeba na wskazane przez ustawodawcę cele wydać cały uzyskany przychód, czyli co do zasady cenę sprzedaży. Wiele osób sądzi bowiem, że wystarczy na nie przeznaczyć uzyskany dochód – tłumaczy ekspert.

Zwraca przy tym uwagę, że aby skorzystać z ulgi, nie trzeba kupować nowej nieruchomości. Uprawniają do niej także wydatki na remont własnego domu lub mieszkania. Jak zawsze trzeba jednak pamiętać o ich udokumentowaniu.

– Najlepiej jeśli podatnik posiada umowę, fakturę i potwierdzenie przelewu – wtedy z pewnością nie musi się obawiać kontroli – podsumowuje Konrad Piłat.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA