Cenowy sufit blisko czy daleko

Dom Development, największy deweloper mieszkaniowy w kraju – patrząc na liczbę sprzedawanych rocznie lokali – nic sobie nie robi z pogłosek o spowolnieniu. W IV kwartale wprowadzi do oferty 1,1 tys. mieszkań, co w skali roku da 3,7 tys. – o 3 proc. więcej niż w 2018 r. Na koniec września w przygotowaniu były projekty na 6,6 tys. lokali w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu.

– Wierzymy, że popyt na mieszkania będzie się utrzymywał, dlatego utrzymujemy produkcję na wysokim, stabilnym poziomie – mówi Jarosław Szanajca, prezes Domu Development.

Skąd podwyżki?

Po trzech kwartałach grupa sprzedała 2,7 tys. mieszkań, o 4 proc. więcej niż rok wcześniej i 7,7 proc. mniej niż w analogicznym okresie rekordowego 2017 r. Sam III kwartał okazał się najlepszy w tym roku – klienci podpisali 937 umów.

– Kondycja rynku jest bardzo dobra, popyt się utrzymuje. W III kwartale zauważalny był spadek tempa wzrostu cen mieszkań wobec I półrocza, niemniej trend wzrostowy utrzymuje się i, co istotne, rynek akceptuje ten stan rzeczy – podkreśla Szanajca. – Sprzedaż mieszkań jest wysoka, pogłoski o tym, że jako rynek doszliśmy do poziomu, w którym ceny stają się nieakceptowane dla klientów, że wpływają istotnie na wstrzymanie decyzji o zakupie, są nieprawdziwe. Podwyżki są akceptowane. Sprzyja sytuacja makroekonomiczna: niskie stopy procentowe oraz właściwie brak bezrobocia i wzrost płac. Widzimy zainteresowanie coraz większymi mieszkaniami, widać optymizm u kupujących – dodaje.

W samym III kwartale prawie jedną trzecią transakcji stanowiły mieszkania sprzedane za co najmniej 650 tys. zł. Wciąż ok. 40 proc. mieszkań klienci kupują za gotówkę.

Jaka jest bariera psychologiczna, która mogłaby faktycznie wpłynąć na popyt? – Trudno powiedzieć. Warto pamiętać, że ceny dopiero niedawno nominalnie zbliżyły się do poziomów z lat 2007–2008, kiedy na rynku panowała gorączka. Realnie ceny są niższe niż w szczycie poprzedniej hossy – mówi Szanajca.

Zapoczątkowany w połowie 2017 r. wzrost cen lokali uzasadniany był skokowym wzrostem cen wykonawstwa.

– Rynek usług budowlanych i materiałów jest już stabilny, jednak wciąż mamy trudną sytuację na rynku gruntów. Ceny działek są bardzo wysokie, a oczekiwania właścicieli jeszcze rosną. Nie jest łatwiej w kwestiach planistycznych i proceduralnych. Deweloperzy nie są zatem w stanie płynnie uzupełniać oferty, podaż mieszkań nie nadąża za popytem. Ta nierównowaga może narastać, co oznacza potencjał do dalszych wzrostów cen lokali – mówi Szanajca.

Sam Dom Development już 68 proc. inwestycji prowadzi, korzystając z własnego generalnego wykonawstwa, co pozytywnie przekłada się na marże. Na bieżąco uzupełnia też bank ziemi. Tu najpełniej widać korzyści z niedawnej ekspansji poza stolicę: we Wrocławiu grupa rozwija się organicznie od zera, w Trójmieście dzięki przejęciu Euro Stylu. Na koniec września w banku grupa miała ziemię pod budowę 12,1 tys. mieszkań, o 9 proc. więcej rok do roku. Zasoby w Warszawie skurczyły się jednak o 10 proc., do 6,18 tys., a we Wrocławiu o 13 proc., do 1,2 tys. Dom Development nadrobił to zakupami i rezerwacją działek w Trójmieście – tu zasoby wzrosły o 71 proc., do 4,66 tys.

Od początku roku grupa przeznaczyła na zakupy ziemi 350 mln zł, plan na IV kwartał to inwestycje za około 100 mln zł, głównie w Warszawie.

Firmy trzymają marże

Według szacunków firmy doradczej JLL, licząc na koniec września, w dwa lata średnie ceny mieszkań w ofercie w sześciu największych aglomeracjach poszły w górę w dwucyfrowym tempie. W Warszawie i Wrocławiu po ok. 26 proc., Krakowie i Trójmieście 19 proc., Łodzi 16 proc., a Poznaniu 10 proc.

We wszystkich tych ośrodkach, poza Poznaniem, od dwóch, trzech lat kurczy się siła nabywcza rozumiana jako powierzchnia mieszkania, jaką można kupić za średnie wynagrodzenie brutto. W Warszawie na koniec III kwartału było to 0,62 mkw. wobec 0,70 w najkorzystniejszym 2017 r. Dla porównania, w szczycie hossy z 2007 r. średnie wynagrodzenie pozwalało kupić zaledwie 0,44 mkw. wobec 0,76 mkw. dwa lata wcześniej.

– Trend wzrostowy cen mieszkań jest dosyć mocny, choć w tej chwili obserwujemy pewne spowolnienie tempa podwyżek. Niemniej na rynku mieszkaniowym powszechnie odczuwalna jest już drożyzna – przyznaje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.

– Mimo że ceny nie rosły w tempie horrendalnym, 50–100 proc., jak w czasie hossy ponad dekadę temu, to są odczuwane jako wysokie – w stosunku do tego, co Polacy zarabiają. Jeśli ceny będą dalej rosły w tempie szybszym niż tempo wzrostu płac – a tak się właśnie dzieje – to sytuacja stanie się niebezpieczna. Gdyby ten stan rzeczy utrzymał się rok, dwa, trzy – mogłoby dojść do załamania – dodaje.

Analitycy JLL w niedawnym podsumowaniu rynku pierwotnego po trzech kwartałach stwierdzili, że deweloperzy nie mają żadnego interesu ani powodu, by korygować cenniki. Co prawda sprzedaż w ujęciu ilościowym po dziewięciu miesiącach 2019 r. wyniosła 47,7 tys., o 1 proc. mniej niż rok wcześniej i o 11 proc. mniej niż w rekordowym 2017 r., to jednak w ujęciu wartościowym wyniosła 21,5 mld zł, o 7,5 proc. więcej rok do roku, ale i o 3,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2017 r.

Jakie marże osiągają dziś deweloperzy, dokładnie będzie wiadomo za około dwa lata. Firmy sprzedają bowiem mieszkania najczęściej wraz ze startem budowy, ale transakcja może zostać zaksięgowana dopiero po wydaniu klientom kluczy. Zatem w publikowanych teraz raportach giełdowych deweloperów mamy obraz sytuacji z przeszłości.

Grupa Domu Development po trzech kwartałach pochwaliła się marżą brutto ze sprzedaży 28,9 proc., o 1,7 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Raporty innych firm za trzy kwartały będą się pojawiać w najbliższych dniach.