Przeprowadzkę do nowego budynku na Pradze-Południe nasi czytelnicy zaplanowali na lato ubiegłego roku. Do oddania lokalu w tym terminie, po kilku miesiącach od podpisania umowy deweloperskiej, zobowiązał się w akcie notarialnym inwestor, mała spółka Duet Construction.

Transakcja wydawała się stuprocentowo bezpieczna. Pieniądze za mieszkania trafiały, jak mówią klienci, na otwarty rachunek powierniczy. Bank wypłacał firmie transze zgodnie z postępami robót.

Mnożenie przeszkód

Kiedy czytelnicy kupowali lokal, budynek już stał, pozostały drobne prace wykończeniowe. Na terenie inwestycji nie brakowało robotników, a mieszkania można było dokładnie obejrzeć. No i cena: niespełna 7,5 tys. zł za mkw. Jak za gotowy prawie lokal niespecjalnie wygórowana. Czytelnicy już urządzali się w myślach. Szukali ekipy wykończeniowej.

– To miejsce bardzo mi się podobało – opowiada czytelniczka (nazwisko do wiadomości redakcji). – Przy sąsiedniej ulicy inwestycję planował inny deweloper. Przez chwilę zastanawiałam się nawet, czy tam nie byłoby lepiej. Ale wtedy to był pusty plac budowy, a inwestycja, na którą się zdecydowałam, była w 97 proc. gotowa, mieliśmy się szybko wprowadzić. Wybór był oczywisty.

Tymczasem sąsiednia dziura w ziemi zdążyła się zamienić w oddany do użytku blok. W oknach palą się światła. – A nasz budynek, choć minęło prawie półtora roku od kupna mieszkania, jest w takim samym stanie jak wtedy – denerwuje się czytelniczka. – Deweloper nie oddał bloku na czas, ma już prawie roczny poślizg. Ciągle podaje nowe terminy zakończenia budowy i przeniesienia na nas własności lokali. Zapewnia, że opóźnienia nie wynikają z jego winy.

Najpierw poszło ponoć o brak akceptacji MPWiK wcześniej ustalonych planów przyłączy wodno-kanalizacyjnych. Inwestor musiał zaprojektować i wybudować nowe. Problem, jak relacjonuje czytelniczka, został rozwiązany pod koniec 2018 r. Ale pojawił się nowy, tym razem związany z dostawą gazu i uruchomieniem instalacji. Kolejne miesiące czekania.

– W kwietniu tego roku dostaliśmy informację, że budowa dobiega końca, a deweloper jest w trakcie odbiorów, co ma potrwać do końca czerwca – mówi klientka. – Ale i ten termin jest mało realny. Deweloper twierdzi, że musimy czekać nawet kilka miesięcy na zaświadczenie z urzędu miasta o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu pod blokiem we własność. Bez tego dokumentu nie może z nami podpisywać przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkań. Obawiamy się, że firma z jakichś powodów, nie wiem, może zadłużenia, nie jest w stanie wykonać ostatnich prac w budynku. Niczego się nie możemy dowiedzieć. Padają wymijające odpowiedzi. Niektórzy planują się wprowadzić do mieszkań, mimo że budynek nie jest odebrany. Nie wszyscy mogą czekać.

Pan Janek wie wszystko

O termin oddania praskiego bloku i powody opóźnień chcemy zapytać władze Duet Construction. Nie jest to proste. Firma nie ma strony www.

W internecie znajdujemy nieprzypisany nikomu numer telefonu komórkowego. Widnieje obok nazwy firmy. Odbiera mężczyzna. – Nie mam z tą firmą nic wspólnego – mówi. – To czemu pana telefon jest podawany w internecie? – pytamy. Mężczyzna odpowiada, że ma tylko udziały w spółce, która „ma zarząd, jakieś władze". On nic nie wie. Podaje numer telefonu pana Jana. – Zawsze do niego dzwonię, on przekazuje informacje pani prezes. Pan Janek wie wszystko – zapewnia udziałowiec.

Dzwonimy do pana Jana. – Pomyłka – rozłącza się. Sprawdzamy numer. Klienci podają ten sam. – To telefon pana Jana. To z nim się kontaktujemy – mówią. Próbujemy jeszcze raz. Nagrywamy się na pocztę z prośbą o kontakt.

Nie oddzwania. Wybieramy numer po kilku dniach. – Jestem zajęty – rzuca.

Szukamy też prezes firmy. Trafiamy do hotelu w podwarszawskiej miejscowości. Prezes ma zasiadać w zarządzie związanej z obiektem spółki. Dzwonimy pod numer podany na stronie hotelu. Po drugiej stronie kobiecy głos. – Czy może nas pani skontaktować z panią C.? – Nie mogę – ucina.

O Kawczą pytamy w urzędzie dzielnicy. Rzecznik Andrzej Opala informuje, że wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego zmianę użytkowania wieczystego nieruchomości we własność deweloper złożył 7 stycznia. Ale nie dopełnił innych formalności. Zgodnie z ustawą jako przedsiębiorca mógł do końca marca złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przekształceniowej przez ponad 20 lat. Firma dokumentu nie złożyła.

– Urząd nie może wydać zaświadczenia z uwagi na konieczność udzielenia ewentualnej pomocy publicznej – wyjaśnia rzecznik. – Aby ją ustalić, urząd powinien dostać od przedsiębiorcy albo zaświadczenie o udzielonej pomocy publicznej w ostatnich trzech latach, albo oświadczenie o nieotrzymaniu takiej pomocy. Dokumentów nie złożono. A zgodnie ze stanowiskiem UOKiK zaświadczenie o udzielonej pomocy winno być wydane jednocześnie z zaświadczeniem potwierdzającym przekształcenie gruntów.

Agnieszka Wojciechowska, adwokat, Kancelaria Zięba & Partners

- Zgodnie z przepisami „Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego"  z 16 września 2011 roku" („Ustawa deweloperska") nabywcy mieszkań po wpłacie całości ceny dokonują ich protokolarnego odbioru. Należy przy tym pokreślić, że deweloper jest formalnie uprawniony do wydania lokalu nabywcom dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

Dopiero po odebraniu lokalu strony zawierają umowę przenoszącą jego własność na nabywcę. Umowa deweloperska powinna określać maksymalne terminy, w których ma nastąpić zarówno odbiór jak i przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na nabywców.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że deweloper nadal nie uzyskał decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Wydanie tej decyzji jest elementem wieńczącym proces inwestycyjny, który potwierdza, że wybudowany obiekt jest zgody z obiektem projektowanym, na który organ administracyjny udzielił pozwolenia budowlanego.

W związku z tym opisany budynek nadal jest obiektem w trakcie budowy, zaś za jego ewentualne użytkowanie grożą inwestorowi (tj. deweloperowi) istotne sankcje finansowe.

W przypadku obrotu pierwotnego (tj. ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz następnie przeniesienia jego własności na nabywcę) do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego znajdującego się na gruncie oddanym uprzednio w użytkowanie wieczyste niezbędne jest obecnie przedłożenie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a to w związku z wejściem w życie „Ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów".

Praktyka pokazała, że np. w Warszawie na zaświadczenia trzeba czekać dłużej, niż przewidział to ustawodawca. Nie wszyscy deweloperzy przygotowali się odpowiednio do nowych przepisów. Nie wszyscy przewidzieli w zawieranych przez siebie umowach deweloperskich odpowiednio dłuższe terminy na zawarcie umów przenoszących własność lokali mieszkalnych.

Należy jednak zwrócić uwagę, że procedowana jest nowelizacja w/w Ustawy, zgodnie z którą zbycie mieszkania będzie możliwe bez wcześniejszego przedłożenia zaświadczenia o przekształceniu. To na notariuszu będzie spoczywał obowiązek przekazania do właściwej gminy wypisu aktu notarialnego, a ta zaś wyda już zaświadczenie nabywcy.

Należy podkreślić, że ustawa deweloperska zapewnia nabywcom lokali mieszkalnych minimum ochrony prawnej w relacji z silniejszym deweloperem, gwarantując im m.in. możliwość odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy deweloper nie dokonuje przeniesienia własności lokalu mieszkalnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Zważywszy, że opóźnienia w wydawaniu nabywcom lokali są najczęstszym problem występującym na gruncie stosowania w/w ustawy, nabywcy chcąc chronić swoje interesy powinni przy zawieraniu umów deweloperskich negocjować na swoją rzecz m.in. kary umowne należne im od dewelopera za ewentualne opóźnienie w przeniesieniu na nich własności lokalu mieszkalnego.

W przypadku nieprzeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego w terminie wyznaczonym w umowie deweloperskiej, nabywca zgodnie z ustawą może od umowy odstąpić. Jedynym co warunkuje skuteczne odstąpienie jest (poza wydaniem deweloperowi zgody na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości) wyznaczenie deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na zawarcie umowy.

W razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Deweloper będzie zobowiązany do zwrotu nabywcy wszystkich uiszczonych kwot, jakie nabywca uiścił tytułem zapłaty ceny. Dodatkowo jeżeli nabywca zastrzegł na swoją rzecz karę umowną za opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności, w sytuacji odstąpienia od umowy  zachowuje on roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Ponadto, nabywcy w razie niezastrzeżenia na swoją rzecz stosownych kar umownych mogą dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych przewidzianych w kodeksie cywilnym oraz żądać naprawienia szkody jaką ponieśli w wyniku zwłoki dewelopera w wykonaniu umowy, co w przypadku ewentualnego sporu sądowego będzie jednak wymagało od nich udowodnienia takiej szkody.