- Zgodnie z przepisami „Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego" z 16 września 2011 roku" („Ustawa deweloperska") nabywcy mieszkań po wpłacie całości ceny dokonują ich protokolarnego odbioru. Należy przy tym pokreślić, że deweloper jest formalnie uprawniony do wydania lokalu nabywcom dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.
Dopiero po odebraniu lokalu strony zawierają umowę przenoszącą jego własność na nabywcę. Umowa deweloperska powinna określać maksymalne terminy, w których ma nastąpić zarówno odbiór jak i przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na nabywców.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że deweloper nadal nie uzyskał decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Wydanie tej decyzji jest elementem wieńczącym proces inwestycyjny, który potwierdza, że wybudowany obiekt jest zgody z obiektem projektowanym, na który organ administracyjny udzielił pozwolenia budowlanego.
W związku z tym opisany budynek nadal jest obiektem w trakcie budowy, zaś za jego ewentualne użytkowanie grożą inwestorowi (tj. deweloperowi) istotne sankcje finansowe.
W przypadku obrotu pierwotnego (tj. ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz następnie przeniesienia jego własności na nabywcę) do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego znajdującego się na gruncie oddanym uprzednio w użytkowanie wieczyste niezbędne jest obecnie przedłożenie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a to w związku z wejściem w życie „Ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów".
Praktyka pokazała, że np. w Warszawie na zaświadczenia trzeba czekać dłużej, niż przewidział to ustawodawca. Nie wszyscy deweloperzy przygotowali się odpowiednio do nowych przepisów. Nie wszyscy przewidzieli w zawieranych przez siebie umowach deweloperskich odpowiednio dłuższe terminy na zawarcie umów przenoszących własność lokali mieszkalnych.
Należy jednak zwrócić uwagę, że procedowana jest nowelizacja w/w Ustawy, zgodnie z którą zbycie mieszkania będzie możliwe bez wcześniejszego przedłożenia zaświadczenia o przekształceniu. To na notariuszu będzie spoczywał obowiązek przekazania do właściwej gminy wypisu aktu notarialnego, a ta zaś wyda już zaświadczenie nabywcy.
Należy podkreślić, że ustawa deweloperska zapewnia nabywcom lokali mieszkalnych minimum ochrony prawnej w relacji z silniejszym deweloperem, gwarantując im m.in. możliwość odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy deweloper nie dokonuje przeniesienia własności lokalu mieszkalnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Zważywszy, że opóźnienia w wydawaniu nabywcom lokali są najczęstszym problem występującym na gruncie stosowania w/w ustawy, nabywcy chcąc chronić swoje interesy powinni przy zawieraniu umów deweloperskich negocjować na swoją rzecz m.in. kary umowne należne im od dewelopera za ewentualne opóźnienie w przeniesieniu na nich własności lokalu mieszkalnego.
W przypadku nieprzeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego w terminie wyznaczonym w umowie deweloperskiej, nabywca zgodnie z ustawą może od umowy odstąpić. Jedynym co warunkuje skuteczne odstąpienie jest (poza wydaniem deweloperowi zgody na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości) wyznaczenie deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na zawarcie umowy.
W razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Deweloper będzie zobowiązany do zwrotu nabywcy wszystkich uiszczonych kwot, jakie nabywca uiścił tytułem zapłaty ceny. Dodatkowo jeżeli nabywca zastrzegł na swoją rzecz karę umowną za opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności, w sytuacji odstąpienia od umowy zachowuje on roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Ponadto, nabywcy w razie niezastrzeżenia na swoją rzecz stosownych kar umownych mogą dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych przewidzianych w kodeksie cywilnym oraz żądać naprawienia szkody jaką ponieśli w wyniku zwłoki dewelopera w wykonaniu umowy, co w przypadku ewentualnego sporu sądowego będzie jednak wymagało od nich udowodnienia takiej szkody.
