Wytrawni inwestorzy są gotowi zaryzykować

Rz: Rynek mieszkań jest rozgrzany do czerwoności. Czy na takim rynku trafiają się okazje? Co dziś można nazwać okazją?

Radosław Góral, Nowodworski Estates: Okazje są nieodłącznym elementem rynku nieruchomości. Dziś większość okazji to mieszkania z nieco trudniejszą sytuacją prawną, na przykład po postępowaniu spadkowym, obciążone hipoteką albo służebnościami. Ludzie zwykle niechętnie inwestują w takie nieruchomości, bo bez profesjonalnej pomocy nie wiedzą, jak uregulować ich stan prawny.

Dla pośrednika nie jest to jednak sytuacja bez wyjścia. Większość problemów można bardzo łatwo rozwiązać. A ceny tego rodzaju nieruchomości są oczywiście niższe.

O ile?

Nawet o 20–40 proc. Przykładem może być dwupokojowe mieszkanie na krakowskim Starym Mieście, za które sprzedający, w związku z pilnym wyjazdem za granicę, zażyczył sobie zaledwie 250 tys. zł. Tymczasem lokal jest wart co najmniej 100 tys. zł więcej.

Czy w czasie hossy okazji jest więcej czy mniej niż w czasach kryzysu? Gdzie ich szukać?

Dziś okazji może być trochę mniej. Może to wynikać przede wszystkim z tego, że często nie są one dostępne dla ogółu klientów. Atrakcyjne oferty są przejmowane przez polecone osoby. Niższa cena sprawia, że nie wymagają szczególnej promocji ani ogłaszania na portalach. Transakcje są zawierane bardzo szybko, bez żadnej reklamy. Potencjalny inwestor musi więc poświęcić więcej czasu na poszukiwania okazyjnej oferty. Znaczenie ma szybkie podejmowanie decyzji. Takie nieruchomości, jeżeli już pojawią się w ogłoszeniach w sieci, nierzadko znikają w ciągu jednego–dwóch dni.

Czasem wystarczy tylko kilka godzin.

Zdarza się, że inwestorzy decydują się na zakup nieruchomości na podstawie samej oferty zamieszczonej w internecie. Nie wynika to z ich lenistwa czy braku możliwości obejrzenia mieszkania. Po prostu mają świadomość, że nie ma na to czasu i muszą podjąć ryzyko. W przeciwnym razie ofertę przejmie ktoś inny.

A okazje na rynku pierwotnym? Deweloperzy chyba nie muszą się bić o klientów?

Mogą to być oferty deweloperów, którzy dopiero wchodzą na rynek. Przyczyna jest prosta. Przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania zwykliśmy porównywać oferty konkurencji. Przede wszystkim chcemy jednak poznać poprzednie inwestycje firmy.

Jeśli deweloper nie ma ich jeszcze na koncie, to spróbuje nam ten brak zrekompensować choćby obniżką ceny.

Pojawiają się głosy, że to ostatni tak dobry rok. Rzeczywiście jesteśmy już na szczycie cyklu koniunkturalnego?

O tym, że tak zwana bańka już niebawem pęknie, słyszymy od co najmniej kilku lat, lecz rzeczywistość jest zupełnie inna. Sytuacja na rynku nieruchomości jest coraz lepsza. Niezmiennie preferujemy lokowanie naszych funduszy w branżę nieruchomości. Z roku na rok liczba chętnych na tego typu inwestycje wzrasta.

Inwestorzy rzeczywiście kupują mieszkania na potęgę. Nie boją się kryzysu?

Prognozowanie zdarzeń na rynku nieruchomości jest naprawdę trudnym zadaniem. Prawo w tej dziedzinie jest dość płynne, w każdej chwili może wpłynąć na nią pozytywnie lub negatywnie. Rozsądniejsze jest więc analizowanie sytuacji rynkowej na przestrzeni lat. Wówczas widzimy, że branża nieruchomości jest coraz atrakcyjniejszą formą inwestowania kapitału. Inwestycje w nieruchomości to najbezpieczniejsze rozwiązanie.

Jakie mieszkania są najlepszą inwestycją?

Najpewniejszą lokatą wydają się być nieruchomości prestiżowe. Za ich wysoką rangą przemawia kilka czynników: przede wszystkim metraż, który waha się od 80 do 120 mkw. Tego typu nieruchomości są zwykle wyposażone w dodatkowe udogodnienia, takie jak sauna, siłownia, basen. Niezwykle istotna jest ich lokalizacja. Inwestorzy wybierają ścisłe centrum, Stare Miasto, a na przykład w Krakowie – apartamenty z widokiem na Wawel. To unikatowe oferty. Popyt na prestiżowe mieszkania rośnie. Społeczeństwo się bogaci. Chcemy mieć coś niepowtarzalnego.

Ile dziś można zarobić na mieszkaniach? Po ilu latach inwestycja się zwróci?

Dziś stopa zwrotu waha się między 5 a 6 proc. Inwestycja powinna się więc zwrócić po niespełna 20 latach. Są oczywiście nieruchomości, gdzie stopa zwrotu dochodzi nawet do 15 proc. To mieszkania zarabiające na siebie najmem krótkoterminowym.

Wynajem mieszkań na doby to jeden z najgorętszych trendów na rynku nieruchomości. To chyba jednak biznes nie dla wszystkich. Jakie są pułapki?

Najem krótkoterminowy to rzeczywiście specyficzna branża. Aby naprawdę dobrze zarobić, należy poświęcić dużo czasu na obsługę takiej nieruchomości. Na rentowność inwestycji ma wpływ nie tylko lokalizacja, ale również poziom obsługi wyrażony w opiniach poprzednich klientów.