fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Kto zbiera najwięcej lukru na rynku mieszkaniowym

Jarosław Mikołaj Skoczeń, członek zarządu firmy Emmerson Realty.
ROL
Jeden z naszych klientów kupił budynek na warszawskiej Woli z 80 mieszkaniami na wynajem krótkoterminowy - mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń, członek zarządu firmy Emmerson Realty.
Rz: Pisze pan książki, a na co dzień pracuje w firmie pośredniczącej w obrocie nieruchomościami. Co daje większe zyski? Mieszkania czy literatura?
Jarosław Mikołaj Skoczeń, Emmerson Realty: W Polsce na książkach się raczej nie zarabia. Żeby zarobić, trzeba by wydać Harry'ego Pottera. Moja książka „Beksiński. Dzień po dniu kończącego się życia" sprzedała się w 30 tys. egzemplarzy. A średni poziom sprzedaży książek na polskim rynku to 4 tys.
Dziś zresztą wszyscy piszą książki, tak jak wszyscy kupują mieszkania na wynajem.
Sprzyja im dobra koniunktura. Końca boomu nie widać.
Pierwsza prawdziwa hossa, która przeszacowała cały rynek nieruchomości, zakończyła się w 2008 roku. Dzisiejsza hossa jest zupełnie inna. Ceny nie idą w górę tak gwałtownie jak wtedy. W niektórych województwach mieszkania tanieją, w innych drożeją. Wiele zależy od powierzchni lokalu.
Te duże, ponad 80-metrowe, radzą sobie gorzej. Osiedla deweloperskie składają się z kilkuset mieszkań, od małych, 30-metrowych, po duże, 70-, 80- czy 90-metrowe. Najwięcej jest tych 40-, 50-metrowych. Jeszcze w 2007 roku Polacy szukali trzech pokoi na 80 metrach, dziś chcą, by miały one 55–60 mkw. Wracamy do metraży z czasów komuny. Te największe lokale sprzedają się najdłużej, często zalegają w ofercie dewelopera. Żeby zamknąć inwestycję, firma obniża ich ceny.
Mieszkania skupują inwestorzy. Rynek najmu, na który trafia rekordowo wiele lokali, jest już bliski nasycenia?
Jeden z naszych klientów kupił budynek na warszawskiej Woli z 80 mieszkaniami na wynajem krótkoterminowy. Na pewno łatwiej jest zarządzać pakietem lokali zlokalizowanych w jednym miejscu. Jedno mieszkanie jest lokalem technicznym, w którym m.in. są wydawane klucze.
Rynek najmu jeszcze długo nie będzie jednak nasycony. Potrzeby mieszkaniowe są ogromne. Popyt podsycają także cudzoziemcy. Przecież przyjeżdżający do nas Ukraińcy muszą gdzieś mieszkać. W samej Warszawie kupili oni w ubiegłym roku ok. 400 lokali, a wynajęli kilka tysięcy. Deweloperzy nie zdejmują więc nogi z gazu.
Podaż lokali na wynajem rośnie, ale rosną też czynsze.
W takich miastach, jak: Kraków, Warszawa, Gdańsk, świetnie działa rynek najmu na doby, który jest uzupełnieniem rynku hotelowego. W stolicy obiektów hotelowych nie brakuje, ale noclegi w nich są drogie. Nie buduje się hoteli trzygwiazdkowych. Nic dziwnego, że inwestorzy kupują całe budynki albo całe piętra i oddają w zarządzanie najmem. Tu liczy się dobry adres.
Deweloperzy oferują co dusza zapragnie. Nowe osiedla są coraz ładniejsze, coraz bardziej funkcjonalne. Jak z taką konkurencją radzą sobie pośrednicy?
Agencje nieruchomości nie zbierają już za dużo lukru z rynku pierwotnego. Deweloperzy nie wstawiają dziś mieszkań do pośredników, bo sami świetnie radzą sobie ze sprzedażą. Im gorzej na rynku, tym więcej nowych lokali jest oferowanych także poprzez agencje. Emmerson ma jednak firmy, z którymi stale współpracuje. To na przykład Metro Bielany czy Bobrowiecka.
Rynek wtórny, w przeciwieństwie do pierwotnego, oferuje mieszkania wszędzie, w każdej dzielnicy, w każdym rejonie. Klient prędzej czy później znajdzie to, czego szuka. Kupujący nowe mieszkania z reguły sprzedają swoje dotychczasowe lokale. Jeśli się komuś spieszy, zaoferuje atrakcyjną cenę. Na rynku wtórnym można więc znaleźć niezłą okazję.
Dużo jest takich ofert?
Coraz więcej. Zdarza się, że właściciel za metr mieszkania chciałby dostać 10 tys. złotych. Pośrednik mówi mu, że w tym konkretnym rejonie ma szansę na 7,5–8 tys. zł. Klient się upiera. Mija czas, chętnych na zbyt wysoko wyceniony lokal nie ma. Sprzedającemu zaczyna się spieszyć, więc schodzi z ceny nawet poniżej średniej dla danego miejsca.
Kiedy mieszkanie jest okazją? Okazje są zarezerwowane tylko dla klientów gotówkowych?
Okazja to lokal w cenie niższej od średniej rynkowej o ok. 20 proc. Gotówka jest zawsze mile widziana, ale z okazji może skorzystać także klient kupujący mieszkanie na kredyt. Dziś kredyt dostaje się w ciągu miesiąca, więc to nie robi już wielkiej różnicy.
Ale przecież bank może odesłać z kwitkiem starającego się o kredyt.
Zdarza się to bardzo rzadko. Emmerson ma dział kredytowy, zanim więc klient pójdzie do banku z wnioskiem, wie już, jaką ma zdolność kredytową. Oczywiście, w trakcie rozpatrywania wniosku ktoś może stracić pracę i wtedy finansowania nie dostanie. Są to jednak sporadyczne przypadki.
Jednym z najgorętszych tematów jest dziś program Mieszkanie+. Rząd zapowiada, że w ciągu roku rozpocznie budowę 100 tys. lokali.
Będzie to trudne. Samo przygotowanie inwestycji trwa ok. dwóch lat. Trzeba znaleźć wykonawcę, zaprojektować budynki, zadbać o infrastrukturę. Problemem mogą być też same działki. Gminy mogą nie chcieć pozbywać się najlepszych terenów, więc zaproponują gorsze grunty w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Takie działki nierzadko trzeba będzie uzbroić, na co przecież potrzeba czasu. Potem trzeba będzie wybrać tych, którzy mieszkania dostaną. Sama idea programu jest jednak bardzo dobra. Tanie lokale są bardzo potrzebne.

CV

Jarosław Mikołaj Skoczeń, członek zarządu firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami Emmerson Realty. Dziennikarz radiowy, producent telewizyjny, pisarz. Był wydawcą oraz zastępcą redaktora naczelnego w miesięczniku „Techno Party". Prowadził audycję w Radiostacji „Jest Robota".
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA