fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Kupujący mieszkania już teraz są dobrze chronieni

materiały prasowe
Dlaczego inwestorzy krytykują proponowane zmiany w ustawie deweloperskiej, mówi Grzegorz Kiełpsz, prezes PZFD.
Prace nad zmianami ustawy deweloperskiej nabrały tempa. Wkrótce przyjmie je rząd. Od początku sprzeciwiał się im Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Dlaczego?
Obowiązujące przepisy sprawdzają się w praktyce. Nie ma potrzeby ich zmieniać.
Nie zgadzam się z panem. Projekt powołuje do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Dzięki zgromadzonym na nim środkom kupujący nie straci pieniędzy. Będą też uregulowania dotyczące umów rezerwacyjnych. To źle?
Dzisiejsze przepisy zabezpieczają nabywców przed utratą środków. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) nie może przedstawić nawet jednego przypadku, że zawiodły. Dotychczasowe doświadczenia pokazują, że nawet jeśli pojawiają się problemy, środki klientów są bezpieczne. Jeśli przepisy działają, po co wprowadzać składkę na fundusz w wysokości średnio 200 zł za mkw., a w Warszawie ponad 300 zł za mkw.? Przecież i tak deweloperzy doliczą składkę do ceny mieszkania. A już i tak obecnie szybują one w górę.
UOKiK powinien więc wycofać się z rozwiązań dotyczących funduszu?
Nie chcę mówić UOKiK-owi, co ma robić. Ale... Moim zdaniem powinien rozważyć przeprowadzenie analizy dotyczącej wysokości składek na fundusz oraz zastanowić się nad zasadami jego funkcjonowania. Nie rozumiem, dlaczego w razie upadłości banku środki z funduszu mają pokrywać związane z tym straty? A taka propozycja jest w projekcie. Istnieje przecież Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który chroni wszystkie środki do 100 tys. euro. Być może należy podnieść ten limit dla środków na rachunkach mieszkaniowych? Dlaczego osoby kupujące mieszkania mają być obciążane dodatkową składką na ten cel? To skandal.
Przede wszystkim fundusz chroni przecież przed upadłością dewelopera.
Jak już mówiłem, nie ma upadłości. Te kilka przypadków, na które powołuje się UOKiK, nie dotyczy nawet spraw, gdzie w pełni zastosowanie miała ustawa deweloperska. To były inwestycje rozpoczynane jeszcze przed 2012 r., więc nie mogą stanowić dowodu na działanie lub nie działanie ustawy deweloperskiej.
Jest jedna upadłość dewelopera z otwartym rachunkiem powierniczym. W tej upadłości właśnie obecne przepisy zapewniają, że nabywcy co najmniej odzyskają wpłacone środki, a mają bardzo dużą szansę na uzyskanie mieszkania. Przy DFG nie mieliby takiego wyboru. Nie podoba mi się również wysokość składki na fundusz.
Za wysoka? Przecież m.in. pod wpływem deweloperów ją obniżono. A ustawa będzie zawierała jedynie stawki maksymalne, właściwe mają wynikać z rozporządzenia.
Rzeczywiście, składka w projekcie jest teraz niższa. W wypadku otwartych rachunków powierniczych zmniejszono ją z 5 do 3 proc., a zamkniętych z 1 na 0,6 proc. Ale ponawiam pytanie, dlaczego?
Obniżono składkę?
Nie. Dlaczego wcześniej ustalono 5 proc. i z jakiego powodu ją zmniejszono? Co legło u podstaw tej decyzji? Nie ma żadnych analiz. Podejmuje się tak ważne decyzje bez żadnego merytorycznego uzasadnienia. Jest to nieodpowiedzialne. W trakcie prac nad projektem poprzedni prezes UOKiK powiedział, że pod uwagę wzięto jednego dużego dewelopera i dwóch małych. Ale co to znaczy? Czy o to, ile taki deweloper buduje mieszkań? Czy chodzi o przedsiębiorców z rynku warszawskiego, krakowskiego, a może łódzkiego? Tego z uzasadnienia projektu oraz z oceny skutków regulacji się nie dowiemy. Deweloperzy będą musieli przyjmować do kalkulacji ceny maksymalne stawki, ponieważ podpisują z klientem umowę deweloperską. Deweloper nie może później zmienić ceny.
To może jednak powinno wrócić się do pierwotnej propozycji, czyli do otwartego rachunku powierniczego z ubezpieczeniem.
Nie jestem ideowym przeciwnikiem DFG. Ale wracamy do początku naszej rozmowy. Brakuje analiz. Niech zostaną one przeprowadzone, a dopiero potem zostaną wprowadzone zmiany. Poza tym 3 proc. to zdecydowanie za dużo. W wypadku otwartych rachunków powierniczych składka powinna wynieść maksymalnie 0,5 proc., a zamkniętych – 0,2 proc., nie więcej. Aczkolwiek w swoich kalkulacjach nie opieram się na analizach ekonomicznych, bo UOKiK ich nie przedstawił.
Wciąż niektórzy deweloperzy budują z pominięciem ustawy deweloperskiej. Projekt to zmienia. Uszczelnia system. Słusznie?
Mówimy tu o braku obowiązku prowadzenia wydzielonego rachunku mieszkaniowego dla projektów, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie ustawy. Inne obostrzenia są stosowane. Ustawa deweloperska funkcjonuje od ośmiu lat i takich projektów jest coraz mniej. Projekt nowelizacji daje deweloperom dwa lata na zakończenie inwestycji na starych zasadach sprzed ustawy deweloperskiej. I to rozwiązanie jest w zupełności wystarczające.
Na początku rozmowy wspomniał pan, że obowiązujące przepisy sprawdzają się i nie ma ich sensu zmieniać także w wypadku umów rezerwacyjnych. Tego typu umowy nie są dziś uregulowane i może warto w końcu to zrobić?
W wypadku wielu transakcji nie tylko na rynku mieszkań, ale w innych branżach, zawiera się tego typu umowy. Nie są one uregulowane. Po prostu obowiązują reguły rynkowe. Klient ma pełną swobodę wyboru dewelopera. Jeżeli ktoś będzie stosował nierynkowe zapisy w umowie rezerwacyjnej, to nie będzie miał klientów. Tak czy inaczej kupujący czytają umowy, porównują i wybierają najbardziej korzystne dla siebie. Nadmierny rygoryzm prawny nie jest potrzebny.
Dużo emocji wśród deweloperów wywołała propozycja, by kupujący miał prawo odstąpić od umowy, jeżeli lokal posiada wadę istotną. To chyba oczywiste, że tego typu prawo powinno przysługiwać nabywcy?
Oczywistym jest, że już dzisiaj w przypadku wady istotnej nabywca może rozwiązać umowę na podstawie kodeksu cywilnego. Nowe przepisy dają jednak uznaniowość nabywcy i automatyzm odstąpienia – deweloper ma oddać pieniądze, inaczej bank ma wstrzymać mu finansowanie. Nie ma katalogu wad istotnych i nieistotnych. I może dochodzić do nadużywania tego uprawnienia. Tego się obawiamy, że pojawią się na rynku osoby, które będą nadużywać tego uprawnienia i traktować jako źródło zarobku. To może zachęcać do spekulacji po stronie popytowej, a w konsekwencji może powstać bańka spekulacyjna na rynku.

CV

Grzegorz Kiełpsz jest prezesem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Jeden z założycieli Dom Development. Od chwili powstania spółki aktywnie zarządza procesem deweloperskim – do 2003 roku jako członek zarządu, następnie jako wiceprezes dyrektor generalny, od 2008 roku jako przewodniczący rady nadzorczej spółki. Wykładowca na Podyplomowych Studiach Menedżerskich dla Deweloperów współorganizowanych przez PZFD oraz Szkołę Główną Handlową w Warszawie. Od kilku lat rozwija równolegle działalność deweloperską w segmencie turystyczno-hotelowym i uzdrowiskowym. ?
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA