Jego zdaniem dobre praktyki z rynku najmu, czyli projektowanie mieszkań do ostatniej klamki, zaczną przenikać na rynek deweloperski. – Skończy się tzw. stan deweloperski warszawski – przewiduje. – Będziemy też mieć coraz lepszą architekturę.
Czego muszą się nauczyć deweloperzy, by spełnić oczekiwania nowego klienta? – Ten klient nie jest tak całkiem nowy. On próbuje być klientem od dwóch–trzech, może czterech lat, tylko do tej pory deweloperzy niespecjalnie chcieli rozmawiać z tymi instytucjonalnymi klientami – podkreśla Artur Kaźmierczak, partner w firmie inwestycyjnej Syrena Real Estate. – Sprzedaż szła tak dobrze, że nie było sensu schodzić z marży. To, co wydarzyło się w zeszłym roku, to także zmiana mentalna u deweloperów. Dostrzegli, że dla stabilności sprzedaży warto rozważyć oddanie części marży. Bez tego nie dojdzie do żadnych rozmów. Deweloperzy muszą też „rozwiązać" wewnętrzne napięcie: z jednej strony jest chęć zapewnienia sobie spokoju poprzez sprzedaż kilkuset lokali jednocześnie, z drugiej – potrzeba wyżywienia kilkunastu czy kilkudziesięciu sprzedawców, którzy dotąd sprzedawali lokale detalicznie.
Jacek Wesołowski nie ma wątpliwości, że zainteresowanie najmem w obiektach zinstytucjonalizowanych będzie rosło. – Nie dotrzemy do takich poziomów najmu jak w Austrii czy Niemczech, ale istotna część mieszkań będzie u nas wynajmowana. Dziś jest to prawie nic – podkreśla. Według niego deweloperzy przestawią taśmy produkcyjne, niektórzy może nawet całkowicie, na bloki na wynajem. – Te budynki są inne niż bloki na sprzedaż, sam proces projektowania dla najmu instytucjonalnego jest inny – zauważa dyrektor Trei. – Biorąc pod uwagę plan miejscowy, zadajemy sobie pytanie, jak zdefiniować to miejsce. Czy jest to miejsce sprzedaży usług, w tym wypadku najmu, czy jest to mieszkalnictwo, czy hotelarstwo? Mamy rozterki od chwili szukania działki. Ktoś, kto w danym miejscu chce spędzić większą część życia, patrzy na inne walory. Główna ulica w przypadku lokalu na wynajem jest pewnie zaletą, w przypadku mieszkania na dłużej – wadą.
Zdaniem Artura Kaźmierczaka na razie PRS to nie jest wielka fala, ale pierwsze małe transakcje. – Kilka miesięcy temu wyszedł raport o budowaniu na wynajem. Szacunki są takie: mniej więcej za trzy lata w zasobach instytucjonalnych właścicieli będzie ok. 30 tys. mieszkań. Wydaje się to trochę zaniżone, niech to będzie 50 tys. – mówi. – Dziś zasób mieszkań na wynajem w Polsce to ok. 1,2 mln. Nowe 50 tys. to będzie niewielka część. W stolicy proporcje będą większe, ale z perspektywy właściciela lokali na wynajem np. w Bydgoszczy można spać spokojnie. Instytucjonalni inwestorzy nie będą długo realną konkurencją. Ci najwięksi będą się skupiać na Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, co odważniejsi dorzucą Łódź, może Poznań i Katowice.
Katarzyna Kuniewicz dopowiada, że kiedy mówimy o 50 tys. mieszkań, to mówimy o procesie ich zakupu przez fundusz w trzy lata. – Nie oznacza to, że za trzy lata będziemy mieć 50 tys. lokali w najmie instytucjonalnym – zastrzega. – Procesy zakupu mogą przyspieszyć, ale taka transakcja odbywa się na początku procesu budowlanego, a ten nie ulega skróceniu. W Polsce są to średnio 23–24 miesiące.
Dyrektor z JLL przyznaje, że transakcji na rynku PRS będzie coraz więcej. – Coraz więcej deweloperów chce dywersyfikować działalność – tłumaczy. – Ale ta główna masa, liczba mieszkań w najmie instytucjonalnym, nie będzie powstawała w najbliższym czasie tak, że fundusz kupi od dewelopera pojedynczy blok. Mamy graczy, którzy wymyślili koncept wewnętrzny. W jednym holdingu jest deweloper mieszkaniowy, firma, która zajmuje się zarządzaniem i wynajmowaniem budynków, które zamawia od firmy budującej dla dewelopera. Mamy już poważny zasób w Funduszu Mieszkań na Wynajem. Mamy ogromnego gracza, który kupił dewelopera wrocławskiego właśnie po to, by taką koncepcję zrealizować. Rynkowi PRS przygląda się Murapol. – Wywodzę się z rynku kapitałowego, gdzie jest powiedzenie: nie walcz z trendem. Jako deweloper z dużym bankiem ziemi przyglądamy się alternatywnym inwestycjom – mówi Iwona Sroka. – Dziś naszym podstawowym partnerem biznesowym pozostają jednak klienci indywidualni. A Jacek Wesołowski ocenia, że ruch w kierunku PRS jest od niedawna gwałtowny. – Cały rynek zmierza w tym kierunku, choć jeszcze może tego nie widać – mówi.
