Rzeczpospolita: Z jednej strony w Warszawie otworzy swoje przedstawicielstwo JP Morgan, z drugiej Polska właśnie odpadła z rywalizacji o ściągnięcie Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego i Europejskiej Agencji Leków. Czy nasz rynek biurowy może skorzystać na brexicie?

Urszula Sobczyk, dyrektor działu wycen w Cresa Polska: Decyzje o lokalizacji instytucji o charakterze publicznym mają charakter strategiczny i często podejmowane są ze znaczącym uwzględnieniem aspektów politycznych. Innymi kryteriami kierują się prywatni inwestorzy, gdzie czynniki ekonomiczne odgrywają główną rolę. W tym przypadku Polska powinna skorzystać na brexicie jako jeden z krajów dysponujących szeregiem atutów ekonomicznych, jak szybko rozwijająca się gospodarka, relatywnie niskie w stosunku do średniej unijnej wynagrodzenia specjalistów, a także duża liczba wyższych uczelni kształcąca przyszłe kadry dla nowych firm. W długoterminowej perspektywie kluczowe znaczenie będą miały wskaźniki ekonomiczne oraz ich kształtowanie się w kolejnych latach. Istotny w tym kontekście staje się spadek bezrobocia oraz wzrost presji płacowych, które mogą w znacznym stopniu ograniczyć potencjał nowych wejść.

Jak polski rynek nieruchomości komercyjnych wypada na tle światowej konkurencji z punktu widzenia inwestorów?

Udział Polski w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w Europie jest wciąż niewielki. Jednak gdy w 2016 r. w wielu krajach Europy Zachodniej odnotowano spadki wartości transakcji, w naszym kraju kolejny rok z rzędu odnotowano zwyżki. Do Polski przyciągają inwestorów dobre perspektywy rozwoju ekonomicznego i rynku nieruchomości oraz relatywnie wysokie stopy kapitalizacji, względem rynków zachodnich. Dodatkowym czynnikiem zachęcającym do inwestycji kapitału globalnego w naszym kraju jest zwiększająca jego siłę zakupową sytuacja na rynku walutowym.

Jakimi nieruchomościami inwestorzy interesują się w największym stopniu?

Właściwie we wszystkich segmentach rynku obserwujemy duży popyt. Jest u nas relatywnie drogo, ale wciąż stopy zwrotu są zdecydowanie wyższe niż w Europie Zachodniej. Na przykład dla najlepszych nieruchomości w sektorze handlowym wynoszą około 5 proc., w biurowym – około 5,25 proc., a w przypadku nieruchomości z sektora magazynowego – 6,5 proc.

Produkty inwestycyjne generujące stałe dochody, obarczone relatywnie małym ryzykiem, nie są dziś tanie z uwagi na znaczący popyt wywołany dużą ilością pieniądza na rynku inwestycyjnym.

Na niższe ceny mogą liczyć nabywcy nieruchomości z problemami, ale i potencjałem. To np. słabo funkcjonujące centra handlowe, starsze biurowce z dużym wskaźnikiem pustostanów czy grunty o nieuregulowanym statusie planistycznym.

Z pewnością kupujący nieruchomości są obecnie bardziej selektywni, mamy duże zróżnicowanie rynku, co powoduje konieczność sporządzania szczegółowych analiz każdej z alternatyw inwestycyjnych.

Odpowiada pani w Cresa za wyceny nieruchomości na potrzeby transakcji. Jakich informacji poza oszacowaniem wartości obiektu oczekują wasi klienci?

Zamawiający wyceny coraz bardziej zainteresowani są bardzo szczegółowymi analizami rynków nieruchomości, w tym oceną obecnej i przyszłej konkurencji. Oczekują także wnikliwej analizy wskaźników dla danej nieruchomości w perspektywie długoterminowej – stopnia wynajęcia obiektu, kosztów operacyjnych i odniesienia tego do rynkowego benchmarku.