Handel elektroniczny będzie nakręcać popyt na magazyny

Jak Prologis ocenia koniunkturę na rynku powierzchni przemysłowych w Polsce?

Ewa Zawadzka: Koniunkturę na rynku powierzchni przemysłowych nadal oceniamy pozytywnie. Rozwój działalności przemysłowej, przy jednoczesnym wzroście klasy średniej umożliwia stymulowanie rozwoju sektora logistycznego z obu kierunków łańcucha dostaw. Z tegorocznej edycji raportu „Najbardziej pożądane lokalizacje logistyczne w Europie" przygotowanego przez dział Badań i Rozwoju Prologis oraz eyefortransport (EFT) wynika, że dzięki bliskość Europy Zachodniej i rozbudowanej infrastrukturze transportowej, Polska Centralna znajduje się obecnie wśród pięciu najbardziej pożądanych lokalizacji logistycznych w Europie, a najważniejszym rynkiem jest Łódź.

Co napędza popyt?

Głównym motorem rozwoju polskiego rynku magazynowego są niezmiennie takie branże jak logistyka, automotive, retail oraz e-commerce, który w ciągu ostatnich kilku lat odnotowuje dwucyfrowy wzrost. Prognozy na najbliższe lata wskazują na to, że handel elektroniczny będzie się dalej rozwijał i zyskiwał na znaczeniu. Dlatego właśnie największe projekty, które będziemy realizować w najbliższym czasie będą bezpośrednio lub pośrednio związane z tą branżą.

Jak długo może potrwać hossa? Jakie są kluczowe czynniki ryzyka?

Życzylibyśmy sobie, aby hossa trwała jak najdłużej, jednak zdajemy sobie sprawę z tego, że cały rynek podlega prawu cykli koniunkturalnych. Dla inwestorów najistotniejsza jest transparentność transakcji na rynku nieruchomości przemysłowych, która pozwala realnie oceniać rentowność inwestycji. Przy podejmowaniu decyzji biznesowych kluczowe jest pełne zrozumienie produktu jakim jest magazyn – jego specyfiki, związanych z nim kosztów, a przede wszystkim przychodów, a także trendów rynkowych.

Dlatego warunki najmu powinny być jasno określone i mieć formalne odzwierciedlenie w dokumentacji. Jeśli zasady współpracy dewelopera z najemcą czy trendy rynkowe stają się niezrozumiałe lub trudne do zdefiniowania, automatycznie taki rynek przestaje znajdować się w obszarze zainteresowań inwestorów.

Czy jest problem z pozyskaniem gruntów pod inwestycje?

Co prawda baza gruntów w Polsce jest obszerna, ale tych dobrze przygotowanych pod inwestycje magazynowe jest już niewiele. Obszary, które można wykorzystać na realizację inwestycji, poza cechami typowo geograficznymi jak lokalizacja, kształt czy wielkość, muszą posiadać jasny status prawny i własnościowy oraz aktualny miejscowy plan zagospodarowania, który zakłada możliwość zbudowania obiektu magazynowego na danym gruncie.

Ten ostatni element jest kluczowy dla szybkiej i sprawnej realizacji projektu deweloperskiego. Większość gruntów w Polsce takich planów niestety nie ma, a to znacznie spowalnia oddawanie na rynek nowych inwestycji magazynowych. Oprócz naszych parków położonych na najważniejszych rynkach w całej Polsce, i poza gruntami przeznaczonymi na ich rozwój, sukcesywnie poszukujemy i pozyskujemy ziemię w najbardziej perspektywicznych lokalizacjach w naszym kraju.

Jak wygląda portfel grupy w Polsce?

Na koniec III kwartału portfolio spółki wynosiło 2,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w 24 parkach, a wskaźnik pustostanów utrzymywał się na poziomie 4,8 proc. Od stycznia do września podpisaliśmy umowy najmu na 645,5 tys. mkw. i oddaliśmy do użytku cztery budynki o łącznej powierzchni 80,9 mkw. w Piotrkowie Trybunalskim, Strykowie, we Wrocławiu oraz w Szczecinie. W tym roku skupimy się na rozwoju naszych parków w Strykowie, Szczecinie oraz w regionie Wrocławia. Będą to inwestycje realizowane na bazie umów najmu typu pre-let. Obserwujemy również pozostałe kluczowe rynki i w razie potrzeby jesteśmy gotowi do realizacji nowych inwestycji magazynowych.

Ile projektów jest w realizacji? Jakie?

Obecnie w Polsce realizujemy obiekt typu BTS (build-to-suit) o powierzchni 8 tys. mkw. w Prologis Park Wrocław V dla producenta tworzyw termoplastycznych. Zakończenie inwestycji planowane jest na I kwartał 2018 r.

Jakie plany inwestycyjne ma Prologis w Polsce?

Nasza strategia jest prosta. Chcemy rozwijać się na wszystkich kluczowych rynkach, na terenie których mamy obecnie swoje parki. Planujemy nasze inwestycje najczęściej w formule BTS oraz na podstawie umów pre-let – zależnie od potrzeb rynku. Obecnie przygotowujemy w regionie Polski Centralnej grunt pod inwestycję, którą zamierzamy zrealizować w przyszłym roku. Nasze analizy wskazują na to, że region ten będzie się nadal rozwijał, a popyt na nowe powierzchnie magazynowe klasy A będzie rósł.

Czy budujecie pod konkretnych klientów czy także spekulacyjnie?

Do budowy magazynów spekulacyjnych podchodzimy bardzo selektywnie. Takie inwestycje planujemy i realizujemy tylko w lokalizacjach o niskim poziomie pustostanów, który jest wynikiem wysokiego popytu oraz o ograniczonej podaży obiektów konkurencyjnych. Dzięki temu możemy liczyć na szybkie wynajęcie powierzchni spekulacyjnej oraz na stabilny poziom czynszów.

Najczęściej realizujemy inwestycje typu BTS lub na podstawie umów pre-let, a wybór formuły uzależniony jest od potrzeb naszych klientów. Czy ma to być budynek niezależny, wolnostojący, z rozwiązaniami dla konkretnego klienta, zlokalizowany w określonym miejscu, czy też może to być standardowa powierzchnia wynajęta w ramach większego budynku. Jeśli jest taka możliwość, adaptujemy istniejące powierzchnie pod potrzeby naszych klientów – takie rozwiązanie pozwala dostarczyć obiekt w możliwie najkrótszym czasie.

Czy polski rynek powierzchni logistycznych różni się od zagranicznych rynków, na których działacie?

Nasza firma prowadzi działalność na czterech kontynentach, a różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami są ogromne. Wynikają one głównie z zakresu oczekiwań jakie mają klienci oraz z uwarunkowań prawnych. Świadczymy swoje usługi w oparciu o zunifikowane standardy – na tak samo wysokim poziomie we wszystkich naszych lokalizacjach na świecie, co oczywiście nie wyklucza bacznego obserwowania potrzeb rynków lokalnych i elastycznego dostosowania się do ich potrzeb.

Przykładowo, Stany Zjednoczone są rynkiem bardzo dojrzałym – umowy najmu są podpisywane nawet na okres 20-30 lat, a metraże wynajmowanych powierzchni sięgają kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych. Polska jest rynkiem, który wciąż się rozwija, dojrzewa i kształtuje. Dlatego długość umowy wynajmu jest znacznie krótsza – standardowo około 5 lat, a wynajmowane powierzchnie dużo mniejsze. Zauważamy jednak, że coraz więcej klientów produkcyjnych decyduje się na lokalizację procesów produkcyjnych właśnie w magazynach. Przywiązanie do własności znacznie się zmniejsza, a rośnie świadomość korzyści płynących z outsourcingu w tym zakresie.