Komercyjne

Mamy wciąż mniej biur niż w krajach Europy Zachodniej

materiały prasowe
Polski rynek jest bardzo chłonny, na co wpływają intensywnie rozwijające się huby biznesowe - mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce.
Rz: Na rynku mieszkaniowym obserwujemy schłodzenie koniunktury: rosnące koszty realizacji i ceny gruntów windują ceny mieszkań. Jak deweloperzy biurowi, którzy bazują na umowach długoterminowych z najemcami, radzą sobie z podobnymi problemami?
Tomasz Trzósło, dyrektor Zarządzający JLL w Polsce: Wszyscy mierzą się z podobnymi wyzwaniami. Wyższe koszty budowy będą wpływały na podniesienie oczekiwanych przez deweloperów stawek najmu powierzchni biurowych. Czyli wpływ kosztów budowy na biznes jest taki sam u deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych. Podobne są również strategie zachowań. Konkurujący ze sobą deweloperzy biurowi mogą w krótkim terminie kontynuować agresywną politykę cenową – ale w dłuższej perspektywie wyższe koszty będą wypychać w górę stawki czynszów. Można sobie radzić na różne sposoby, ale w końcu stawki muszą pokryć koszty realizacji projektów. Po trzech kwartałach 2018 r. inwestorzy ulokowali w biurowce nad Wisłą ponad 2 mld euro. Czym nasz rynek przyciąga kapitał?
Mamy jedną z najnowszych infrastruktur w Europie, co świetnie widać właśnie na przykładzie sektora biurowego, oferującego nowoczesne budynki, spełniające wymagania m.in. międzynarodowych graczy z branży finansowej i bankowej. Polski rynek jest ponadto bardzo chłonny, na co wpływają również intensywnie rozwijające się huby biznesowe w miastach regionalnych. To sprawia, że jesteśmy w stanie zaoferować inwestorom szerokie portfolio budynków w różnych lokalizacjach i różnych cenach, które umożliwiają budowę zdywersyfikowanych portfeli nieruchomości. Czynnikiem wpływającym na duże zainteresowanie inwestorów jest więc duża dostępność produktu, ale na pewno również ciągle względnie bogaty rynek pracy zachęcający firmy do dalszego rozwoju w Polsce, czy fakt, że najemcy biurowi to zazwyczaj mocne, rozpoznawalne marki. Dają więc gwarancję ciągłości i realizacji umów najmu. A co z czynszami? Stawki są cały czas relatywnie niskie w porównaniu z tymi w Europie Zachodniej, co w połączeniu z wyższymi stopami kapitalizacji powoduje, że ryzyko inwestowania na polskim rynku nieruchomości jest oceniane jako akceptowalne w stosunku do potencjalnej stopy zwrotu. Sprzyja też oczywiście dobra ogólna ocena atrakcyjności inwestycyjnej Polski. Mamy duży rynek wewnętrzny, szybko rosnącą gospodarkę i opinię kraju stabilnego. Z perspektywy makro pomaga nam również globalna migracja kapitału do Europy Środkowo-Wschodniej, w tym aktywność funduszy z RPA i coraz większe zainteresowanie naszym rynkiem inwestorów z Azji. Polski rynek biurowy to przede wszystkim Warszawa i osiem innych aglomeracji. Które z nich mają największy potencjał rozwoju? Trudno jednoznacznie stwierdzić, bo każde z tych miast to atrakcyjna inwestycyjnie lokalizacja. Dalszy ich rozwój z pewnością będzie zależał od aktywności władz lokalnych w zachęcaniu do tworzenia nowych miejsc pracy i przyciąganiu studentów i pracowników. Do tego dochodzą pewne obiektywne cechy tych lokalizacji, trendy wśród najemców i dostępność pracowników. Trójmiasto było niewątpliwie gwiazdą ostatnich dwóch lat, stając się mocną alternatywą dla Krakowa i Wrocławia. Zresztą, na koniec I półrocza to właśnie ta trójka odpowiadała aż za 70 proc. realizowanej nowej podaży biurowej poza stolicą, co oznacza że deweloperzy wierzą w dalszy dynamiczny rozwój tych lokalizacji. Najemcy coraz bardziej zwracają uwagę na jakość życia, a np. Trójmiasto ma tutaj wiele do zaoferowania i może pochwalić się lepszą niż inne duże polskie miasta jakością powietrza. Aktualnie w Polsce mamy ponad 10 mln mkw. biur, a to ciągle sporo mniej niż w większych krajach Europy Zachodniej, więc perspektywy dalszego rozwoju są obiecujące. Wyzwaniem już od dłuższego czasu w największych polskich miastach jest rynek pracy – miasta z problemami w zachęcaniu osób do rozpoczęcia pracy w danym mieście i z relatywnie płytkim rynkiem pracy będą miały trudniej. W wyścigu o nowe inwestycje i najemców wygrają więc te, które będą potrafiły przyciągnąć talenty z innych miejscowości i krajów. Jakie trendy dziś dominują? Dla najemców coraz ważniejszy jest wymóg jak najlepszych rozwiązań technicznych, przede wszystkim związanych z komfortem i efektywnością pracy, jakością powietrza czy dostępem światła dziennego. Zwiększają się też oczekiwania wobec sposobu projektowania i wyposażenia, tak aby odpowiedzieć na potrzeby pracowników prezentujących różny styl pracy. Kolejny istotny czynnik to lokalizacja biurowca, która zawsze była bardzo ważna, ewoluuje tylko jej definicja. Najlepiej, aby biuro było położone w świetnie skomunikowanym centrum, ale pracownicy zwracają też uwagę na dostęp do pewnych elementów stylu życia, takich jak modne restauracje, bliskość dobrej architektury, sąsiedztwo parku czy wizerunek okolicy. Na to ostatnie wpływa również sposób, w jaki deweloper zagospodarował przestrzeń dookoła budynku, choćby elementy małej zieleni. Dodatkowo, deweloperzy są teraz pochłonięci transformacją cyfrową i digitalizacją budynków, inwestując w rozwiązania z obszaru PropTech. ©?   Tomasz Trzósło stoi na czele agencji doradczej JLL w Polsce od 2013 r. Przed objęciem funkcji dyrektora zarządzającego kierował pracami zespołu ekspertów JLL z obszaru rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Jest absolwentem Wydziału Zarządzania na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie. ?
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL