Znów pęknie 5 miliardów euro

1,06 mld euro (ok. 4,8 mld zł) ulokowali w II kwartale inwestorzy na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce – wynika ze wstępnych szacunków firmy Knight Frank, które publikujemy jako pierwsi. Oznacza to, że w I półroczu roku wartość transakcji wyniosła 2,5 mld euro – o 15 proc. mniej niż rok wcześniej.

Bazą jest półrocze dotknięte pandemią, ale wpływ covidu na rynek transakcji przyszedł z opóźnieniem: w I połowie 2020 r. zamykane były transakcje negocjowane jeszcze przed pandemią. W całym 2020 r. wartość transakcji wyniosła 5,06 mld euro – o 33 proc. mniej niż w rekordowym 2019 r.; był to jednak wciąż trzeci wynik w historii.

Atrakcyjny rynek

Zdaniem analityków Knight Frank wyniki za I połowę 2021 r. świadczą o tym, że sytuacja na rynku komercyjnym jest dobra i nieruchomości są odporne na zawirowania gospodarcze wynikające z pandemii.

– Spodziewamy się przekroczenia w całym 2021 r. progu 5 mld euro – mówi Krzysztof Cipiur, partner, dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank.

– Motorem napędowym będą logistyka i biura. Na sytuację mogą oczywiście wpływać potencjalne ograniczenia w podróżowaniu i funkcjonowaniu nieruchomości, jak biura, centra handlowe czy hotele. Nastroje inwestorów są coraz lepsze i spodziewamy się, że w przyszłym roku możemy wrócić do bicia rekordów. Tutaj wiele jednak będzie zależało od dostępności finansowania oraz wysokości stóp procentowych. W przyszłym roku będziemy także obserwować coraz większe wartości transakcji w mieszkania na wynajem. Może to spowodować kolejne zwyżki cen lokali – dodaje.

Wciąż niepewna sytuacja na świecie skłania inwestorów do lokowania pieniędzy w aktywach bezpiecznych, czyli charakteryzujących się relatywnie niskim ryzykiem i stabilnością. Za tego typu uchodzą biurowce i magazyny, poza tym coraz więcej kapitału przyciąga PRS (private rented sector), czyli instytucjonalny najem mieszkań. Ten ostatni sektor w Polsce dopiero raczkuje, ale inwestycje wyraźnie przyspieszają.

W skali I półrocza najwięcej pieniędzy, bo 0,84 mld euro, zainwestowano w magazyny. Jest to mniej niż w I połowie ub.r., kiedy to przypadł inwestycyjny szczyt i padł rekord wartości transakcji, czyli 2,6 mld euro. Fundusze nadal starają się kupować całe portfele nieruchomości, a jeśli pojedyncze obiekty, to te duże, działające w formule BTS (built-to-suit, czyli na potrzeby konkretnego najemcy), z długimi umowami najmu. To np. zakup magazynu Castoramy w Strykowie przez Savills Investment Management.

W biurowce inwestorzy w I połowie roku zainwestowali środki o wartości 0,78 mld euro, o 40 proc. mniej rok do roku. Pod młotek poszło 12 obiektów w Warszawie oraz siedem w pozostałych głównych aglomeracjach.

Aktywne były spółki giełdowe. Reino Capital było akuszerem przejęcia portfela krakowskiej grupy Buma przez fundusze Partners Capital. Reino pełni również rolę asset managera, czyli zarządzającego nabytymi przez inwestora nieruchomościami. Z kolei Immofinanz sprzedał cztery warszawskie biurowce węgierskiej spółce Indotek, która tym samym zadebiutowała na polskim rynku jako inwestor.

Na trzecim miejscu znalazł się nabierający rozpędu rynek PRS. Analitycy Knight Frank oszacowali wartość transakcji na 0,56 mld euro. Polska to młody rynek i inwestorzy nie kupują tu działających portfeli, tylko zamawiają u deweloperów paczki lokali lub całe bloki w projektach, które dopiero zostaną wybudowane.

Metodologie firm doradczych są różne. Część planuje liczyć transakcje na rynku PRS tak, jak to wygląda na normalnym rynku mieszkaniowym, czyli w momencie przekazania lokali nabywcom. Knight Frank uwzględnia jednak transakcje forward. W I połowie br. jako sprzedający aktywni byli deweloperzy spoza giełdy: 2,5 tys. mieszkań w ciągu pięciu lat ma wybudować dla funduszu Heimstaden Bostad spółka Spravia (d. Budimex Nieruchomości), a ok. 1 tys. mieszkań zamówił u YIT nordycki NREP (notabene ta spółka niedawno przejęła kontrolę nad giełdowym deweloperem magazynowym, Biurem Inwestycji Kapitałowych).