Umów o kredyty we frankach na koniec ub.r. było niespełna 428 tys. Spłacało je 745 tys. osób; to głównie małżeństwa. Fala pozwów ruszyła w 2019 r. Zbierane „ręcznie" miesięczne statystyki pokazują, że ok. 90 proc. ostatnich wyroków jest dla klientów korzystnych. Wojciech Orzechowski, inwestor i deweloper, mówił niedawno na naszych łamach, że na rynku pojawiają się mieszkania oferowane przez osoby, które wygrały procesy.

Smutne transakcje

Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), zauważa, że spektakularny wysyp „pofrankowych" mieszkań był zauważalny w latach 2012–2016, zanim jeszcze klienci mogli liczyć na wygrane czy negocjacje z bankiem. – W tamtym czasie mieliśmy „smutne" transakcje ludzi zmuszonych do sprzedawania mieszkań czy domów, ponieważ kryzys zbiegł się ze spadkiem cen nieruchomości oraz ze wzrostem kursu franka – mówi Joanna Lebiedź. – Największy skok rat odnotowano w czarny czwartek 15 stycznia 2015 r.Frank z 3,54 zł wskoczył na 5,19 zł. Klienci, którzy zaciągając kredyt, mieli ratę np. 1,5 tys. zł, stanęli w obliczu konieczności spłacania po 3–4,5 tys. zł, a momentami nawet więcej.

Pośredniczka mówi o „absolutnych ludzkich dramatach". – Z bankami nie było żadnej rozmowy, a zaległość dwóch miesięcznych rat stawiała kredyt do natychmiastowej wymagalności – przypomina. – Bank wypowiadał umowę, żądając spłaty całości kredytu i odsetek umownych. Niektórzy w tym samym czasie stracili pracę. Sprzedawane nieruchomości miały uratować klientów przed egzekucjami komorniczymi bądź licytacjami nieruchomości. W skrajnie niekorzystnych przypadkach wzrost kursu franka i spadek cen sprawiał, że „wartość rynkowa" mieszkania kupionego np. w 2008 r. za 550 tys. zł, w 100 proc. na kredyt, w 2011 r. wynosiła ok. 350 tys. zł, a zadłużenie wobec banku wzrosło do 950 tys. zł. Sprzedaż nieruchomości w przypadku natychmiastowej wymagalności i tak nie zaspokoiłaby banku.

Sprawy zaczęły trafiać na wokandy w latach 2015–2016. – Początkowo z nikłą wiarą w sukces, ale kilka ruchów społecznych wspomagało frankowiczów, polecając im kancelarie obsługujące klientów frankowych w postępowaniach zbiorowych bądź indywidualnych – mówi pośredniczka. – Pierwsze wygrane z bankami w II kw. 2016 r. dały nadzieję na powodzenie. Pozwy ruszyły lawinowo. W 2020 r. odnotowano ponad 1 tys. prawomocnych wygranych spraw.

Jednocześnie, jak mówi ekspertka PFRN, rynek nieruchomości znacznie się ożywił. – W 2016 r. można było już mówić o stopniowym powrocie do cen sprzed kryzysu lat 2008–2009 – przypomina. – Kurs franka się ustabilizował i spadł do poziomu ok. 4 zł. Raty były mniej dotkliwe, a ceny sprzedaży wyższe. Dziś nie ma wysypu mieszkań „pofrankowych", co wynika po pierwsze ze spadku kursu franka, po drugie ze wzrostu cen, a po trzecie – z coraz większej elastyczności banków w renegocjowaniu umów o kredyt.

Rynkowe wyceny

Masowych wyprzedaży nieruchomości „uwolnionych" z franków nie zauważa Aleksander Skirmuntt, dyrektor w firmie Maxon. – Sprzedający nie są jednak zobowiązani do podawania nam takich informacji – zastrzega. – Nie uzyskamy ich też, analizując księgę wieczystą nieruchomości, ponieważ hipoteka przy kredytach frankowych była wyrażana w złotych – tłumaczy dyrektor.

Jego zdaniem po rozwiązaniu problemu z kredytem na rynek mogą trafiać głównie duże mieszkania. – Wiele takich kredytów było zaciąganych w latach 2006–2008, czyli w czasie, gdy deweloperzy, ze względu na duży popyt i otwarte linie kredytowe, budowali duże lokale. Nikt nie oszczędzał – przypomina Aleksander Skirmuntt. Mogą to być więc trzypokojowe 90–100-metrowe mieszkania i czteropokojowe o powierzchni 120–140 mkw.

Ekspert Maxon podkreśla, że nie ma powodu, dla którego takie mieszkania miałyby być tańsze. – Właściciel, który pozbył się kredytu frankowego, raczej oddycha swobodniej i nie czuje presji na sprzedaż. Lokale będą więc oferowane w cenach rynkowych – mówi. – Pamiętajmy też, że wiele z nich było nabywanych na własne potrzeby. Wyswobodzenie się z kredytu frankowego niekoniecznie musi oznaczać natychmiastową chęć sprzedaży mieszkań. Wielu właścicieli jest nadal „zablokowanych", bo wartość kredytu przewyższa wartość nieruchomości, szczególnie gdy kredyt był zaciągany na 100 czy 110 proc.

Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Property potwierdza, że ceny nieruchomości obciążonych kredytem we frankach nie odbiegają od rynkowych. – Ich sprzedaż nie różni się od sprzedaży nieruchomości obciążonych kredytami złotówkowymi – mówi.

Ekspert nie zauważył zwiększonej liczby lokali obciążonych kredytami frankowymi czy innymi walutowymi. – Dzięki wysokim cenom nie odnotowujemy już sytuacji, w których saldo zadłużenia przewyższa wartość nieruchomości. Nie spodziewamy się zwiększonej podaży takich mieszkań – mówi Browarczyk. – Właściciele „frankowych" mieszkań nie wstrzymują się z decyzją o sprzedaży. Także po całkowitej spłacie zobowiązania mają możliwość dochodzenia od banku roszczeń oraz do zawarcia ugody dotyczącej umowy kredytowej – wyjaśnia.

Wyprzedaży „frankowych" lokali nie zauważył pośrednik z Krakowa Andrzej Piórecki, ekspert PFRN. Wojciech Kuc, właściciel firmy Investor i ekspert PFRN, ze sprzedażą mieszkania z kredytem frankowym nie miał do czynienia przynajmniej od roku.

Wysypu takich mieszkań nie odnotował także Leszek Hardek, ekspert PFRN. - Mieszkanie z kredytem można zaś kupić na różne sposoby. Np. właściciel przed aktem spłaca kredyt, a do aktu przedstawia "kwit mazalny" (to potoczna nazwa), który wystawia wierzyciel. W przypadku niemożliwości spłaty kredytu przed aktem notarialnym, należy taką sprzedaż uzgodnić z wierzycielem (bankiem) i np. uzyskać dokument, który będzie określał, jakie kwoty z płaconej ceny muszą trafić do banku – wyjaśnia. - Po spełnieniu tych warunków bank zobowiązuje się wystawić wspomniany kwit, na podstawie którego można wykreślić hipotekę.

Z kolei Tomasz Rożek, ekspert Akces Polska, ocenia, że ludzie nie sprzedają nieruchomości obciążonych frankami, bo kurs tej waluty stoi bardzo wysoko. – Klienci spłacają kredyt np. dziesięć lat i nadal mają do spłaty dwa razy więcej niż w chwili, gdy się zadłużali – mówi. – Ceny mieszkań poszły w górę, ale było tak, że wartość kredytu przewyższała wartość lokalu.

Zdaniem Tomasza Rożka sytuację może zmienić tylko całościowe jej uregulowanie, bo skala wygranych spraw wcale nie jest wielka. – Banki dzwonią do klientów, proponują rozwiązania, ale to bardziej sondowanie niż realna oferta – mówi ekspert Akces Polska. – Warto przypomnieć, że prezydent już sześć lat temu obiecywał rozwiązanie problemów kredytów frankowych. W drugiej kadencji już się na ten temat nawet nie zająknął.