Koszt kredytu. Ten sam kredyt, a koszty dla klienta dużo wyższe

Ponad 18 tysięcy złotych wynosi różnica między najdroższym a najtańszym kredytem hipotecznym w tej samej wysokości. Jak to możliwe?

Aktualizacja: 13.02.2017 06:13 Publikacja: 13.02.2017 06:04

Sprawdziliśmy oferty banków, biorąc pod uwagę łączny koszt kredytu w ciągu pierwszych pięciu lat jego spłaty.

Analitycy Expandera – specjalnie dla „Rzeczpospolitej" – przygotowali zestawienie pokazujące koszty kredytu w wysokości 200 tys. zł, zaciągniętego na 25 lat, z różnym wkładem własnym: 25 proc., 10 proc. i 15 proc. – w ramach „Mieszkania dla młodych". Okazało się, że różnica między najtańszą a najdroższą ofertą – w przypadku zobowiązania z 10-proc. wkładem własnym – wynosi ponad 18 tys. zł. W pierwszym w rankingu mBanku Hipotecznym koszt kredytu w ciągu pierwszych pięciu lat spłaty wyniósł 37,3 tys. zł. Natomiast w Getin Banku, który jest na dziesiątej pozycji, ponad 55 tys. zł (szczegóły w tabeli powyżej).

– Ten koszt to suma naliczonych w czasie spłaty odsetek, prowizji, obowiązkowych ubezpieczeń – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Koszt nie uwzględnia natomiast opłat za prowadzenie konta, karty kredytowej. W zależności od aktywności klienta takich opłat często można bowiem uniknąć. Nie ma tu też ubezpieczenia pomostowego, czyli płaconego od momentu wypłaty kredytu – do czasu wpisania banku do księgi wieczystej nieruchomości. Czas jego opłacania może być bowiem bardzo różny.

Różnice w koszcie kredytu wystąpiły też przy wkładzie własnym 25-proc. oraz 15 proc. (w „MdM"). W pierwszym przypadku najlepszy kredyt (w Millennium) jest o 3 tysiące złotych tańszy niż najdroższy (w BOŚ). W drugim – różnica między pierwszą (Millennium) a ostatnią pozycją w rankingu (Getin Bank) to blisko 18 tys. zł.

Ach ta marża

Jarosław Sadowski podkreśla, że to głównie marża banku wpływa na koszt kredytu, i to niezależnie, czy ktoś wnioskuje o zwykłą „hipotekę" czy z dopłatą. – Po dodaniu do marży stawki WIBOR, otrzymujemy oprocentowanie. Jest ono ważne, gdyż kredyty hipoteczne są zaciągane zwykle na kilkadziesiąt lat, a więc największą częścią kosztów są odsetki – tłumaczy analityk. – Kredytobiorca nie ma natomiast wpływu na wysokość wskaźnika WIBOR, który zmienia się pod wpływem wielu różnych czynników – np. stóp procentowych NBP. Dlatego tak ważny jest poziom marży, jaki klient wynegocjuje podczas zaciągania kredytu.

Jeśli ktoś liczy, że jego raty spadną, powinien wziąć pod uwagę, że już teraz mamy najniższe stopy procentowe w historii, więc w przyszłości najprawdopodobniej wzrosną.

– Gdyby WIBOR 3M powrócił do poziomu z 2012 r. (5 proc.), to rata kredytu w wysokości 200 tys. zł na 25 lat, wzrosłaby z 1040 zł do 1430 zł – wylicza Sadowski. – Dlatego lepiej od razu przygotować się na to, że w przyszłości raty mogą być o kilkaset złotych wyższe.

Będzie drożej

Także Bartosz Turek, analityk z Open Finance, uważa, że 2017 r. przyniesie podwyżki rat.

– Tak wynika z aktualnych prognoz rynkowych. Wszystko za sprawą spodziewanego wzrostu stawki WIBOR. Pod koniec roku WIBOR 3M może być na poziomie około 1,88 proc. To o 0,15 pkt proc. wyżej niż dziś – podaje analityk.

Jakie mogą być konsekwencje? Dziś, zadłużając się na 30 lat i 300 tys. zł, trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 1508 zł. Pod koniec roku może to być o około 26 zł więcej. – Niby różnica niewysoka, ale gdyby wziąć pod uwagę całkowite zadłużenie Polaków z tytułu złotowych kredytów mieszkaniowych, to się okaże, że podwyżka WIBOR o 0,15 pkt proc. oznacza, że z kieszeni wszystkich kredytobiorców wypłynie tytułem wyższych odsetek łącznie ponad 29 mln zł w ciągu zaledwie miesiąca – wylicza Bartosz Turek.

Wyższe oprocentowanie, to nie tylko droższy kredyt, ale także mniejsza zdolność kredytowa. Banki wiedzą o tym, więc już zapowiadają, że będą zaostrzały politykę kredytową.

Jak szukać oferty

– Poszukiwania finansowania warto więc zacząć nie od szukania najtańszej oferty, lecz od sprawdzenia zdolności kredytowej i wymaganego wkładu własnego w danym banku. Może się bowiem okazać, że w części banków nie uzyskamy takiej kwoty kredytu, jakiej oczekujemy. Różnice w wyliczeniach poszczególnych instytucji są bowiem znaczące – zwraca uwagę Sadowski.

Dla przykładu: singiel z dochodem 5 tys. zł netto – w najbardziej liberalnym pod względem oceny zdolności kredytowej banku – może otrzymać aż 658 tys. zł na mieszkanie, a w najbardziej konserwatywnym banku – tylko 408 tys. zł. Należy też pamiętać, że część instytucji udziela kredytów tylko osobom posiadającym co najmniej 20 proc. wkładu własnego. Są jednak i takie, które pozwolą się zadłużyć z 10-proc. oszczędności. Takie zobowiązanie musi być jednak ubezpieczone, a koszty tego bank przerzuci na klienta.

– Szukając kredytu, najlepiej kierować się sumą jego kosztów. Za sprawą różnic w dodatkowych opłatach okołokredytowych może się zdarzyć, że tańsza okaże się oferta z nieco wyższą marżą – podsumowuje Jarosław Sadowski.

Sprawdziliśmy oferty banków, biorąc pod uwagę łączny koszt kredytu w ciągu pierwszych pięciu lat jego spłaty.

Analitycy Expandera – specjalnie dla „Rzeczpospolitej" – przygotowali zestawienie pokazujące koszty kredytu w wysokości 200 tys. zł, zaciągniętego na 25 lat, z różnym wkładem własnym: 25 proc., 10 proc. i 15 proc. – w ramach „Mieszkania dla młodych". Okazało się, że różnica między najtańszą a najdroższą ofertą – w przypadku zobowiązania z 10-proc. wkładem własnym – wynosi ponad 18 tys. zł. W pierwszym w rankingu mBanku Hipotecznym koszt kredytu w ciągu pierwszych pięciu lat spłaty wyniósł 37,3 tys. zł. Natomiast w Getin Banku, który jest na dziesiątej pozycji, ponad 55 tys. zł (szczegóły w tabeli powyżej).

Pozostało 85% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu