– Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dziś stabilna, zrównoważona i może podlegać jedynie okresowym wahnięciom. Patrząc na to, jakie zyski osiągają deweloperzy na rynkach mieszkaniowych, na liczbę mieszkań w budowie, na banki ziemi w perspektywie krótkoterminowej 2019–2020 sytuacja będzie stabilna. Możemy się spodziewać delikatnych wzrostów cen, ale nie spodziewałbym się ani boomu, ani załamania – mówił Nikodem Iskra, prezes firmy Murapol.

Podczas panelu „Rynek mieszkaniowy", odbywającego się w trakcie trzeciego dnia Europejskiego Kongresu Gospodarczego, prezes Iskra przypomniał, że ponad dekadę temu popyt był napędzany poprzez luźną politykę kredytową. W efekcie ceny lokali zaczęły galopować i nastąpił kryzys. Dziś natomiast sytuacja jest o wiele bardziej zdrowa, a siła nabywcza potencjalnych klientów, patrząc np. na poziom średniego wynagrodzenia Polaków, bardziej adekwatna do cen.

Jak na przestrzeni lat zmienił się profil nabywców mieszkań, którzy myślą o zarabianiu na nich?

Najem na doby mniej atrakcyjny

– Inwestorów można pogrupować, kierując się różnymi kryteriami. Są inwestorzy, którzy kierują się rachunkiem ekonomicznym, ale większość, na niego nie zważa. Jestem głęboko przekonany, że większość inwestorów kieruje się głównie tym: kupić lokal blisko miejsca, w którym mieszkają, bo sami chcą się zajmować wynajmem. Chcą też, żeby mieszkanie było takie, w którym sami chcieliby zamieszkać. Latami w tej grupie niewiele się zmieniło – mówił Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający w Grupie Mzuri.

Podkreślił, że w ostatnich latach mniej osób kupowało mieszkania z myślą o wynajmowaniu ich przez długi czas. Cztery lata temu przyszła fala ludzi, którzy kupowali mieszkania, żeby wynajmować je na doby. Ta fala zdaniem Kaźmierczaka już wygasa. – Ludzie zdali sobie sprawę, że to strasznie pracochłonny biznes, a rząd zaczął groźnie pomrukiwać, że weźmie się do regulowania tego rynku – akcentował.

Dziś co drugi inwestor jest fliperem, czyli działa na zasadzie odsprzedaży z zyskiem lokalu po remoncie. W ocenie Kaźmierczaka ten trend również minie, wymaga bowiem m.in. dobrej znajomości rynku.

Czy na rynek mieszkaniowy wpłyną mieszkania na wynajem budowane dzięki programowi Mieszkanie+? Zdaniem Marka Wielgo, redaktora naczelnego portalu Infonajem.pl – PFR Nieruchomości, widocznych efektów programu można się spodziewać, z uwagi na czas budowy, nie wcześniej niż w ciągu dwóch, trzech lat.

A może prefabrykacja?

PFRN przygotowuje się do dużej inwestycji w technologii prefabrykowanej, której cenę – jak zaznaczyła Beata Żaczek, wiceprezes Pekabexu – można przyrównywać w szerokim ujęciu do cen budowy mieszkań w technologii tradycyjnej.

– Deweloperzy są bardzo zainteresowani technologią prefabrykowaną od wielu lat. Ponieważ teraz brakuje nam pracowników, myślę, że właśnie nadszedł moment, żeby prefabrykacja zajęła odpowiednie miejsce w hierarchii technologii wybieranych przez inwestorów – uważa Grzegorz Kiełpsz, prezes Dom Development. Jego zdaniem Mieszkanie+ może wykonać dla rynku bardzo dobrą robotę.

Do zakupu zakładu prefabrykacji przymierzał się kiedyś Murapol, ale transakcja nie została sfinalizowana. Co nie oznacza, że deweloper przestał myśleć o tej technologii. – Podjęliśmy decyzję o powiedzeniu „sprawdzam". Rozpoczęliśmy projektowanie inwestycji w systemie prefabrykowanym. Planowany start budowy to przyszły rok – mówił Nikodem Iskra.

Debata odbyła się po przekazaniu Komitetowi Stałemu Rady Ministrów projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej, której celem jest m.in. powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Wpływać tam mają składki od budujących mieszkania, które mają zrekompensować koszt ewentualnego bankructwa przedstawiciela branży deweloperskiej. Zdaniem Kiełpsza to element kampanii wyborczej, a zmiana przepisów może na jakiś czas „przekręcić kręgosłup" rynkowi deweloperskiemu.

Ale to niejedyne zmartwienia. – Biurokracja, legislacja, stopy procentowe, ceny materiałów budowlanych i usług to ryzyka branży deweloperskiej. Są to jednak ryzyka zarządzalne, do których można się przygotować. Ale obawiam, że nastąpi coś, czego nie przewidzimy. Biznes w budownictwie jest przecież długotrwały, trwa kilka bądź kilkadziesiąt miesięcy – mówił prezes Iskra.