Jak zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, w ofercie deweloperów dominują inwestycje jednobudynkowe o różnej liczbie mieszkań – od kilku, kilkunastu nawet do setek. – Takich inwestycji jest ok. 80 proc. Inne projekty mają od dwóch do czterech–pięciu, czasem siedmiu budynków, ale nie są reklamowane jako wieloetapowe – wskazuje Jędrzyński. – Dopiero trzecią kategorię stanowią wielkie, podzielone na etapy osiedla. Jest ich zdecydowanie najmniej, ale ze względu na liczbę oferowanych mieszkań mają znaczący udział w ofercie deweloperskiej – wyjaśnia.

Ryzyko inwestycyjne

Z analiz RynkuPierwotnego.pl wynika, że największe wieloetapowe inwestycje składają się zazwyczaj z sześciu–ośmiu etapów. Liczba lokali sięga często 2 tys. Jak podaje Jarosław Jędrzyński, np. w warszawskiej 19. Dzielnicy deweloper zaplanował 1,7 tys. lokali. Na drugim biegunie są kameralne osiedla. – Firmy nazywają osiedlem nawet jeden budynek. I tak mamy Osiedla Smoleńska czy Praha – mówi Jędrzyński. – W takich inwestycjach deweloperzy mogą planować po kilka–kilkanaście lokali.

Ekspert RynkuPierwotnego.pl tłumaczy, że firmy dzielą projekty na etapy, bo nie zawsze są w stanie wybudować całe osiedle od razu, zwłaszcza gdy jest obliczone na grubo ponad 1 czy 1,5 tys. mieszkań. – Chodzi o bezpieczeństwo oraz finansowanie inwestycji, ale też o zwykły zdrowy rozsądek – mówi Jędrzyński. – Przy pierwszym etapie firma jest w stanie ocenić powodzenie i perspektywy inwestycji, uzyskać finansowanie, a następnie, z pozyskiwanych stopniowo pieniędzy ze sprzedaży mieszkań, regulować należności wobec kredytodawców oraz gromadzić środki na kolejne etapy – opowiada.

I dodaje, że im większa liczba mieszkań na osiedlu, tym jednostkowy koszt ich wybudowania mniejszy. – W efekcie cena ofertowa lokalu powinna być bardziej atrakcyjna – mówi analityk. – Dotyczy to nie tylko mieszkań z segmentu popularnego, ale także średniego.

Radosław Bieliński, rzecznik Dom Development, podkreśla, że dzielenie inwestycji na części umożliwia szybki i sprawny proces budowy. – Jeden etap wymaga mniejszych nakładów, daje też możliwość dostosowania kolejnych etapów do szybko zmieniającego się rynku oraz gwarantuje szybszy zwrot poniesionych nakładów – wyjaśnia Bieliński. Przypomina, że na cenę nieruchomości wpływa przede wszystkim lokalizacja. – Mieszkania z segmentu popularnego, położone na większych wieloetapowych osiedlach, są zwykle tańsze – mówi. – Mniejsze kameralne inwestycje to najczęściej apartamentowce w prestiżowych dzielnicach, jak np. warszawski Mokotów, co przekłada się na cenę.

Według Radosława Bielińskiego duże osiedla praktycznie zawsze są wieloetapowe. – Takie inwestycje zwykle powstają poza centrum, a mieszkania kupują tam najczęściej młodzi ludzie, także rodziny z dziećmi – opowiada. – Liczba etapów zależy od kilku czynników, m.in. od powierzchni gruntów. Nasze Osiedle Przyjaciół na Bemowie w Warszawie składa się z dwóch etapów, a Żoliborz Artystyczny z dziewięciu– podaje. Jak mówi Bieliński, budowa największych osiedli jest rozłożona w czasie nawet na pięć–dziesięć lat.

Przykładem może być Wilno budowane przez Dom Development na warszawskim Targówku-Elsnerowie. W ciągu pięciu lat deweloper postawił ok. 1,5 tys. mieszkań w dziesięciu etapach.

Na lokalizację wskazuje także Małgorzata Ostrowska, członek zarządu J.W. Construction Holding. – W naszej stołecznej inwestycji Bliska Wola, położonej blisko centrum, mieszkanie można kupić już za 216 tys. zł, a w Zielonej Dolinie III na warszawskiej Białołęce od 149 tys. zł – wskazuje. – W wieloetapowych osiedlach mamy nie tylko mieszkania popularne, ale także przestronne, ponad 100-metrowe apartamenty na najwyższych piętrach czy lokale na wynajem z gwarancją zysku – dodaje.

Projekt Bliska Wola składa się z pięciu etapów, w których deweloper zaplanował ponad 3 tys. mieszkań. Na osiedlu, jak opowiada Małgorzata Ostrowska, znajdą się m.in. przedszkole, punkty usługowe, tereny rekreacyjne, ścieżki spacerowe, ogródki kawiarniane, boiska do gry w piłkę. Przykładem kameralnego osiedla J.W. Construction jest powstająca na warszawskim Tarchominie Willa One. W budynku znajdzie się 21 mieszkań.

Ważne materiały

W ofercie firmy Agrobex z Poznania są zarówno małe, kameralne osiedla – jak inwestycja Radosna II w podpoznańskim Zalasewie, jak i duże – np. Wilczak 20, gdzie deweloper zaplanował ponad 500 mieszkań. Jak mówi Lucyna Jarczyńska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w spółce Agrobex, łatwiej kontroluje się mniejszy etap budowy. – A im bliżej centrum, tym drożej – potwierdza. – Ale nie ma reguły, że taniej jest na dużych osiedlach, a drożej na małych. Tańsze i droższe lokale można budować zarówno na dużych, jak i na małych osiedlach. Na cenę, oprócz lokalizacji, mają wpływ użyte materiały, elementy zagospodarowania osiedla, wyposażenia mieszkań, budynków – wylicza.

Cztery inwestycje w Zielonej Górze realizuje Ekonbud Fadom. Jak informuje Izabela Woźnica-Letka z biura sprzedaży Ekonbud-Fadom, w kwietniu firma dostała pozwolenie na budowę mieszkań przy Emilii Plater. – Osiedle Aquarium to kompleks trzech budynków, w których powstanie łącznie 236 lokali – podaje Izabela Woźnica-Letka. Duże osiedle jej firma buduje także przy ul. Staszica, gdzie ma powstać 241 mieszkań. – W marcu 2016 roku zakończy się budowa inwestycji Viniarnia Home przy ul. Moniuszki. Projekt zakłada powstanie dwóch budynków z 197 mieszkaniami – podaje przedstawicielka Ekonbud Fadom.