fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Budowa i remont

Grunt z wadami może dać większe marże

Atrakcyjnie położonych terenów inwestycyjnych brakuje szczególnie w dużych miastach.
shutterstock
Atrakcyjnie położonych i dobrze skomunikowanych gruntów brakuje od dawna.
Inwestorzy mają coraz większe trudności z pozyskaniem gruntów pod budowę obiektów komercyjnych – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik, ekspert firmy doradczej Walter Herz. – Rosnący popyt na takie powierzchnie powoduje, że firmy chcą rozbudowywać banki ziemi. Niestety, atrakcyjnie położonych i dobrze skomunikowanych gruntów brakuje od dawna.

Ostra rywalizacja

O malejącej podaży terenów inwestycyjnych mówi też Piotr Bojar, dyrektor z CBRE. – Przyczyniła się do tego bardzo dobra koniunktura na rynku nieruchomości. Terenów budowlanych brakuje szczególnie w dużych miastach – zauważa dyrektor. – W zasadzie nie ma tam nowych ofert, mimo że deweloperzy są w stanie zapłacić za nieruchomości wysoką cenę. Dodatkowym ograniczeniem, zwłaszcza na lokalnych rynkach, jest fakt, że firmy deweloperskie skupiają się na wybranych, sprawdzonych już pod względem komercyjnym lokalizacjach – opowiada.
Końca hossy na rynku obiektów komercyjnych nie widać. Najemcy szukają coraz to nowocześniejszych biur, świetnie wynajmują się też powierzchnie magazynowo-przemysłowe. Deweloperzy idą więc za ciosem. – Są zmuszeni rywalizować o dobrze położone parcele. Pojawiają się też inwestorzy zainteresowani nabyciem „trudniejszych", obarczonych wadami terenów – zwraca uwagę Bartłomiej Zagrodnik. Chętnych na ziemię, na której nie da się od razu budować, przybywa. – To dowodzi, że polski rynek staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów – podkreśla ekspert Walter Herz.
Czas potrzebny na przygotowanie działki do inwestycji zależy od rodzaju wad. – Generalnie warto kupować działki o skomplikowanej sytuacji, często bowiem są świetnie zlokalizowane – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik. Dodaje, że grunty, które mają już pozwolenie na budowę, zwykle nie mogą się pochwalić tak prestiżowymi adresami.
– Inwestycje prowadzone na trudnych terenach, choć rozciągnięte w czasie, dają zwykle szansę na większe marże – mówi ekspert Walter Herz.
Także Piotr Bojar zwraca uwagę, że kurcząca się podaż gruntów powoduje, że deweloperzy sięgają po tereny, które do niedawna nie były traktowane jako inwestycyjne, głównie ze względu na skomplikowaną sytuację prawną, właścicielską lub finansową.
– Oferowane przez firmy deweloperskie ceny rosną. W cenie zakupu mogą być również uwzględnione koszty związane z usunięciem wad, jakie obciążają teren inwestycyjny – zauważa ekspert CBRE.
Potwierdza, że proces naprawczy może zabrać inwestorowi sporo czasu. – Przewlekłość postępowań sadowych i administracyjnych powoduje, że takie procedury są długotrwale i często bardzo kosztowne – podkreśla dyrektor Bojar. – Pomimo to deweloperzy podejmują takie działania, licząc na pozyskanie dobrej nieruchomości.
Firmy budujące m.in. biurowce nie wykluczają też zakupów zabudowanych terenów. – Możemy się spodziewać rosnącego zainteresowania inwestorów gruntami, na których stoją obiekty przeznaczone do modernizacji lub wyburzenia – przewiduje Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej JLL. – Trend będzie widoczny nie tylko w Warszawie, ale też we wszystkich miastach, które są na radarze deweloperów biurowych.

Konieczne audyty

Wybór odpowiedniej działki wpływa na opłacalność inwestycji, na co zwraca uwagę Krzysztof Czekalski, dyrektor ds. technicznych w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych firmy Cresa Polska. Przede wszystkim trzeba zbadać stan gruntu pod kątem prawnym i środowiskowym. Ogromne znaczenie ma też fizyczne sprawdzenie działki i wód gruntowych. Zanim inwestor podejmie decyzję o zakupie ziemi, musi przestudiować plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli planu nie ma – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które stanowi podstawę do wystąpienia o warunki zabudowy.
– W kwietniu tego roku roku rząd planuje wprowadzenie zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które dość istotnie weryfikują dotychczasowe regulacje – przypomina dyrektor. – To m.in. ograniczenie ważności warunków zabudowy do dwóch lat, konieczność uzbrojenia działki oraz zabudowy bezpośredniego sąsiedztwa czy określenie funkcji dominującej.
Poza audytem prawnym inwestor powinien przeprowadzić także audyt techniczny działki. – Niezwykle ważne jest wykonanie badań geotechnicznych, które określą własności geomechaniczne gruntu i pozwolą uniknąć problemów w trakcie użytkowania obiektu, jak na przykład zapadania się fundamentów. Główny cel takich badań to sprawdzenie nośności gruntu oraz ustalenie poziomu wód gruntowych – wyjaśnia Czekalski.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA