– Obowiązkiem gmin jest zapewnić dostęp do mediów – tłumaczy Jacek Bielecki członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – W praktyce często z tego obowiązku samorządy się nie wywiązują. Deweloper – jak chce budować na danym terenie – musi sam doprowadzić wodę, kanalizację lub wybudować drogę dojazdową. Następnie wlicza to w koszty inwestycji.

Ma to zmienić kodeks urbanistyczno-budowlany. W tej chwili trwają prace nad jego projektem.

Uzbrojenie równoległe z planem

– Chcemy, by gminy – pracując nad planem – jednocześnie zadbały o uzbrojenie działki – mówi Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa. Dzięki temu, już po uchwaleniu miejscowego planu, inwestor będzie mógł ruszać z budową.

Według wiceministra Żuchowskiego obecny system przygotowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie sprawdził się. – To, że dana nieruchomość jest objęta miejscowym planem, nie daje gwarancji, że jest ona również uzbrojona. Często jest odwrotnie. Przeprowadzony jest tylko podział geodezyjny i nic więcej. Nieruchomość nie ma dostępu do mediów lub drogi.

Pomysł Ministerstwa Infrastruktury nie wszystkim się podoba. – Zobowiązanie gmin do uzbrajania działek równolegle z pracami nad planem nie rozwiąże problemu braku doprowadzenia mediów do nieruchomości – twierdzi Jacek Bielecki.

Jego zdaniem gminy nie uzbrajają nieruchomości nie dlatego, że nie chcą, ale że nie mają na ten cel pieniędzy.

– Jeżeli narzuci się im taki obowiązek, to przestaną uchwalać plany – uważa Bielecki.

Trzeba sypnąć groszem

Podobnego zdania jest Bogdan Dąbrowski, raca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu. – Każdy uchwalony plan przewiduje, przez które działki będzie przebiegała w przyszłości droga. Najczęściej są one własnością osób prywatnych lub prawnych, a nie gminy – mówi mec. Dąbrowski. – Trzeba więc je wykupić. Dopiero potem można wytyczyć drogę i zaprojektować przebieg mediów w pasie drogowym.

W jego opinii na wykupienie gruntu gminy muszą przeznaczyć horrendalne kwoty, a to nie koniec. Drugie tyle muszą mieć jeszcze na uzbrojenie.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje wprawdzie, że gminy mogą pobierać opłatę planistyczną i adiacencką, ale nie jest to proste w praktyce. Pierwsza z opłat ma pomóc pokryć koszty uchwalenia planu, a druga – budowę infrastruktury. Ich ściągalność jest jednak bardzo niska. Właściciele nieruchomości nie chcą płacić dobrowolnie. Dochodzi więc do wieloletnich sporów sądowych.

– Samo uchwalenie przepisów problemu nie rozwiąże, jeżeli w ślad za tym nie pójdą finansowe programy wsparcia uzbrajania nieruchomości – uważa Krzysztof Lewandowski, wiceprezydent Zabrza. – Zdajemy sobie sprawę, że obecne uzbrojenie nieruchomości często nie jest wystarczające, że nie ma porządnej drogi asfaltowej czy zamiast kanalizacji jest szambo. Lepsze jednak to niż nic. Z czasem ta droga powstanie, a kanalizacja zostanie wybudowana.

Według niego, gdy uzbrojenie terenu trzeba będzie wykonać równolegle z pracami planistycznymi, to żadne z zadań nie zostanie wykonane.

– Sądzę, że gdyby mieszkaniec Zabrza stanął przed alternatywą: albo wybuduję dom jednorodzinny przy drodze gruntowej i bez kanalizacji, albo wcale, to wybrałby pierwsze rozwiązanie – uważa samorządowiec z Zabrza.

Co ciekawe, miastu Zabrze udało się doprowadzić do uchylenia własnego miejscowego planu. Był on przygotowany dla potrzeb huty Zabrze i przewidywał wytyczenie dróg na nieruchomościach, które do niej należały.

– Następnie zażądała od nas 90 mln zł, wraz z odsetkami tytułem odszkodowania, za grunty pod drogi. To była dla nas bardzo wysoka kwota – tłumaczy wiceprezydent Lewandowski. – Nawet gdybyśmy wykupili te tereny, nigdy nie bylibyśmy w stanie poprowadzić tam mediów. Grunty leżałyby odłogiem, bo w grę wchodziłyby za duże kwoty.

Inwestor z gminą

Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego przewiduje również całkowicie nową instytucję w prawie, a mianowicie umowy urbanistyczne.

Inwestor będzie mógł wystąpić do wójta, burmistrza czy prezydenta miasta na prawach powiatu, z propozycją konkretnego przedsięwzięcia, pod warunkiem zmiany miejscowego planu. Następnie władze gminy rozważą jego propozycję. Jeżeli ją przyjmą, to podpiszą z inwestorem u notariusza umowę urbanistyczną. Określi ona dokładnie warunki współpracy. Za zmianę planu inwestor będzie musiał jednak zapłacić.

Wiceminister Żuchowski nie pozostawia też złudzeń.

– Jest to propozycja skierowana do dużych inwestorów, którzy dysponują odpowiednimi środkami finansowymi – mówi Żuchowski.

Dla inwestorów nie jest to jednak żądna nowość. – Umowy urbanistyczne usankcjonują dzisiejsze praktyki – uważa Jacek Bielecki. Obecnie jest to powszechne, że deweloperzy uzbrajają grunt pod inwestycję, a następnie dochodzą do porozumienia z gminą, że po zrealizowaniu inwestycji przejmie ona wodociąg lub drogę i nie zapłaci za to złotówki.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl