Chaos przestrzenny jest przyczyną rosnących kosztów gospodarczych, środowiskowych i społecznych – wskazuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Ma plan, jak to zmienić. Do prekonsultacji społecznych trafił projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. To kolejna legislacyjna próba walki z nieładem budowlanym w Polsce.
Kraj w nowych planach
Tym razem resort nie chce całościowej zmiany, lecz punktowej noweli – pisaliśmy o tym już w listopadzie 2021 r. Teraz znane są szczegóły rozwiązań.
Co ma się zmienić? W pierwszej kolejności na terenach bez planów miejscowych wprowadzany byłby obowiązek budowania zgodnie z planem ogólnym, który zastąpi dzisiejsze studia uwarunkowań.
W studium organy gminy ustalają podstawy polityki przestrzennej, przede wszystkim poprzez wskazanie terenów przeznaczonych pod zabudowę, wstępną lokalizację infrastruktury technicznej, obszarów rozmieszczenia wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, obszarów chronionych i innych. Pomimo jednak wagi tych zapisów ustalenia zawarte w studium w praktyce wiążą organy gminy jedynie na etapie sporządzania miejscowego planu. Uchwała rady gminy w sprawie studium nie jest podstawą prawną przy wydawaniu decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy – zauważa resort.
Czytaj więcej
Prawidłowe przeprowadzenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości wymaga zawiadomienia wszystkich stron. Niekiedy krąg takich podmiotów jest szerszy niż by wydawało się to na pierwszy rzut oka.
Założenie jest takie, że plany ogólne staną się wiążące przy wydawaniu decyzji wz i tworzeniu planów miejscowych. Cała Polska ma zostać nimi pokryta do 1 stycznia 2026 r. 31 grudnia 2025 r. utracą moc wszystkie studia. Na przygotowanie planów ogólnych samorządy mają otrzymać z Krajowego Planu Obudowy 243 mln zł. W tych dokumentach – będących prawem miejscowym – teren gminy zostanie podzielony na strefy planistyczne (np. usługowe czy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową wielorodzinną).
Dom bez instalacji
Wedle projektu ograniczone będzie wydawanie warunków zabudowy. Dałoby się je zdobyć jedynie dla terenów oznaczonych w planach ogólnych jako tereny uzupełnienia zabudowy. Ma to zapobiec jej rozlewaniu się i stawianiu budynków w szczerym polu, by potem do nich doprowadzać infrastrukturę – co kosztuje.
Budowa domu w odległości powyżej 280 m od istniejącej zwartej zabudowy wymaga od inwestora dodatkowego kosztu w wysokości 7820 zł. Natomiast gmina w związku z budową takiej nieruchomości musi ponieść jednorazowo koszt 231 tys. zł i dodatkowo kolejne 23 tys. zł rocznie – podaje resort, powołując się na badania z Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach
Czy to krok w dobrą stronę?
Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny
– Tak. Nowe rozwiązania powinny zahamować proces suburbanizacji i przez standaryzację zasad uchwalania planów ujednolicić praktykę interpretacji uchwał planistycznych. Jak to jednak często bywa, diabeł tkwi w szczegółach – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
I wskazuje, że uzyskanie warunków zabudowy na terenach niemających planów miejscowych będzie rzeczywiście dużo trudniejsze niż obecnie.
– Po pierwsze, wydawane będą jedynie dla wydzielonych terenów, czyli obszarów uzupełnienia zabudowy. Będzie brane pod uwagę jedynie sąsiedztwo w obrębie 200 metrów. Dodatkowo planowana inwestycja musi być zgodna z przyjętymi przez gminę standardami urbanistycznymi. Co więcej, jeśli dany samorząd przyjmie standardy dostępności infrastruktury społecznej, to gdy planowana inwestycja będzie znajdować się za daleko np. szkoły czy przedszkola, nastąpi odmowa wydania wuzetki – wylicza mec. Dziąg. – Jeśli do końca 2025 r. gminy nie uchwalą planów ogólnych, wydawanie wuzetek zostanie zablokowane, bo będą mogły się opierać jedynie na planie ogólnym – dodaje.
Wuzetka ważna trzy lata
Resort, wsłuchując się w opinie eksperckie, postanowił ustalić termin ważności wuzetek.
– Warunki zabudowy wydane przed wejściem w życie noweli będą ważne jeszcze przez trzy lata. Zaś te wydawane na gruncie nowych regulacji utracą ważność po trzech latach od uprawomocnienia – wskazuje mec. Dziąg.
Zdaniem radcy prawnego Tomasza Długozimy z kancelarii Gajewski Trawczyńska i Wspólnicy nowe rozwiązania mogą przysporzyć pracy urzędnikom.
– Po wprowadzeniu zmian właściciele nieruchomości będą najpewniej cyklicznie występować o nowe, analogiczne decyzje jeszcze przed upływem ważności tych już wydanych. W ten sposób przedłużą oni de facto uprawnienia z decyzji na kolejne lata, ograniczając jednocześnie ryzyko utraty możliwości zagospodarowania ziemi w określony sposób – wskazuje nasz rozmówca.
Zdaniem ekspertów obecny projekt poprzez istotne ograniczenie podaży gruntów inwestycyjnych wpłynie negatywnie na ceny mieszkań.
Etap legislacyjny: prekonsultacje
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Rafał Dębowski, adwokat
Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że planowanie przestrzenne w gminach wymaga pilnej reformy. Nie chodzi jednak o to, by stare zasady zastąpić nowymi. Trzeba usprawnić i ułatwić proces inwestycyjny, który jest kołem zamachowym całej gospodarki. W procesie planistycznym widzę potrzebę wzmocnienia pozycji prawnej właścicieli nieruchomości objętych planami. Należy wprowadzić instrumenty prawne pozwalające skutecznie wymuszać aktywność organów planistycznych. Bo dziś problemem jest nie tylko brak planów, ale także ich słaba jakość oraz bierność organów w ich aktualizowaniu. Należy jednoznacznie poszerzyć sądową kontrolę aktów prawa miejscowego, tak aby można było eliminować z obrotu prawnego te plany lub poszczególne ich postanowienia, które na skutek zmiany przepisów lub okoliczności faktycznych spowodowały, że się zdezaktualizowały.
