W pierwszym kwartale 2023 r., takie są najnowsze informacje z resortu rozwoju, wejdzie w życie nowa ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Ma być szybciej, łatwiej, lepiej. Co zatem resort ministra Budy poprawił po resorcie ministra Sobonia, autora tzw. lex deweloper?

Powiem tak: po pierwsze środowisko samorządowe jest niezwykle podzielone. Na poziomie komisji wspólnej rządu i samorządu nowelizacja jest krytykowana. Co do zasady, zamiast uporządkowania przepisów w zakresie planowania, została na nie zrobiona jedynie nakładka. To trochę jak bajka o żelaznym wilku i historia o kodeksie urbanistyczno-budowlanym, który się nigdy nie pojawił.

Ale chyba jest coś, za co można pochwalić rządzących, zaangażowanych w ten projekt? To projekt, podobno, najdłużej i najdokładniej konsultowany w tym rządzie.

To, co jest dobre i czego my jako Warszawa bronimy w środowisku samorządowym, to fakt, że głos samorządów jakoś jednak dotarł do ministerstwa rozwoju.

W czym wysłuchano samorządy?

Przede wszystkim w sprawie uwiązania decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym. Chcieliśmy też, aby przepis, jakim jest plan ogólny, był aktem prawa miejscowego i miał nadrzędną rolę. Dzisiaj, bowiem jest trochę tak, że gminy wkładają masę energii w przygotowanie dokumentu, jakim jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - w przypadku Warszawy pracujemy nad nim już 4 lata - a na koniec dnia okazuje się, że wiąże on tylko nas. W sytuacji, w której potem ten instrument, jakim są plany miejscowe (nie jest w ogóle poprawiny w ustawie), jest jedynym instrumentem planowania, wszystko, co pozostaje poza planami idzie samopas nawet bez zgody ze studium. Więc to się udało naprawić w tej nowelizacji. Po nowelizacji plan ogólny ma być aktem prawa miejscowego i wiązać nie tylko plany miejscowe ale i decyzje o warunkach zabudowy. Jeśli celem tej zmiany jest poprawa małymi krokami to można powiedzieć, że w tym zakresie to się autorom udało.

Mam wrażenie, że nawet jeżeli nowa ustawa zacznie obowiązywać w pierwszym kwartale 2023 r., to jest idealistyczną wizją piszących tę nowelizację, że w pół roku da się uporządkować gminy urbanistycznie.

Zdajemy sobie sprawę, z czego wynika ten zaprojektowany przepisami termin. Wiadomo, że to jest zobowiązanie, w sprawie którego rząd podpisał się krwią w Komisji Europejskiej. On jest nierealny i to wiedzą wszyscy. Od razu powiem, że na poziomie środowiska samorządowego wrze. Przyjęcie tak skomplikowanego dokumentu, jak plan ogólny w tak krótkim terminie jest niemożliwe. Pozostaje tez problem równoległych prac nad rozpoczętymi planami miejscowymi. Lata pracy nad studium pokazały nam, że kreując już nową politykę planistyczną i uchwalając plany według starego ale ciąż aktualnego dokumentu fundujemy sobie (i przestrzeni) rodzaj schizofrenii. Teraz ten stan przedłużymy o kolejne lata.

Ale skoro ma nie być KPO, to chyba można to zmienić?

My jako Warszawa najprawdopodobniej zdążymy z palnem ogólnym, ale tylko dlatego, że zaczęliśmy studium w 2018 r. Naszym podstawowym postulatem, który nie docierał do ówczesnego ministra Sobonia, było to, że nie można w dzisiejszych warunkach społeczno-geopolitycznych planować miast wg sztywnego bilansu. I to była jedna z naszych bardzo konkretnych uwag do nowelizacji. Ponieważ resort miał takie idealistyczne założenie, że wyciągną dane z GUS i zaplanują miasto. Tymczasem np. Warszawa statystycznie ma 1 mln 700 tys. mieszkańców. Mieszka w niej 2,1 mln ludzi. Mieliśmy w Warszawie prognozę nawet nie GUS, ale poprawioną przez prof. Śleszyńskiego na 225 tys., a tylko przez pierwsze dwa miesiące konfliktu w Ukrainie mieliśmy 250 tys. ludzi, którzy tu przybyli. I teraz, jak w trzy miesiące zmienić studium, które zwykle jest zmieniane latami?

Nie da się, to oczywiste.

W założeniach ustawy zostało poprawione to w ten sposób, że jest bilans przyjęty z pewną granicą elastyczności. Tego właśnie chcemy bronić jak świętości. Bo poprzednia ustawa zakładała taki margines i on powinien być zachowany również teraz. Nie można planować naszych miast na sytuacje, uwiązane do statystyki publicznej, bo ta jest oderwana od rzeczywistości.

Ustawodawca musi się na czymś oprzeć i GUS jest dla niego idealny, ale ma ten feler.

Z badania ludności widać rozjazd, który nam wyszedł, gdy posiłkowaliśmy się badaniami robionymi z telefonią komórkową. Żyjemy w rzeczywistości, w której metadane pozwalają nam na uwiarygodnienie informacji, jakie mamy o mieście, bo są to dane rzeczywiste. Dlatego totalnie nie zgadzamy się na to, aby opierać się tylko na jednym źródle danych, tj. statystyce ogólnej. To nam zamknie możliwość elastycznego planowania miasta. Mam wrażenie, że ustawodawcy zwłaszcza w ostatnich latach, przy czym nie chodzi o aktualnie rządzących, a rządzących z ostatnich dziesięciu lat, brakuje zaufania do samorządów. Teraz mamy oczywiście dodatkowo sytuacje skrajnie polityczną. Ale wszystkie instrumenty, które były wdrażane w ciągu ostatnich lat, cechuje jedna rzecz. Występuje pewna doza braku zaufania, że gmina jest w stanie trzeźwo ocenić i zapanować swój rozwój. Czyli zaprzeczenie zasad samorządności, subsydiarności itp.

To chyba potwierdzeniem tego są też ostatnie zapowiedzi prezesa PiS, że chce przejmować mieszkania komunalne od samorządów. Ich mieszkańcy będą mogli wykupić je za małe pieniądze jak przed laty. To chyba sobie nie radzicie jednak, skoro potrzeba pomocy prezesa?

Ja w ogóle mam takie wrażenie, że prezes Kaczyński już dawno przesunął tę granicę rzeczywistego rozumienia problemu. Trwa wyścig na populizmy. Tak się składa, że to ja jestem w Warszawie twarzą wstrzymania sprzedaży lokali komunalnych za grosze. My sprzedajemy mieszkania miejskie, ale w przetargach, za pełną wartość, w transparentny sposób. Nie zgadzam się z tym, żeby traktować nierówno mieszkańców i przekonałem do tego już poprzednią prezydent Warszawy, gdy zajmowałem się mieszkaniówką. Nie rozumiem, dlaczego jeden mieszkaniec może kupić mieszkanie za 5 proc., a inny musi wyruwać sobie żyły, zadłużyć się w banku i kupić mieszkanie na rynku. Sprzedaż powinna być możliwa w przypadku lokali, które z uwagi na swoją strukturę nie są niezbędne do tego, by je pozostawać w miejskim zasobie. Sprzedaż lokali z bonifikatą była główną przyczyną zmniejszenia się zasobu, a im mniejszy zasób, tym mniejsze możliwości udzielania pomocy mieszkaniowej dla osób, które takiej pomocy potrzebują. W latach 2008–2010 (okres wzmożonej sprzedaży) zbycie sześciu–siedmiu lokali pozwalało na wybudowanie jednego lokalu – w tym okresie sprzedano 6129 lokali, z czego uzyskano (wraz z I opłatą za użytkowanie wieczyste) ok. 200 mln zł, a wybudowano 1032 mieszkań za ok. 238 mln zł.

A co z dziedziczeniem mieszkań komunalnych? Trudno te tematy rozdzielić.

Moim zdaniem kwestia dziedziczenia też jest dyskusyjna. Ale już zostawmy to, bo ona wynika z kodeksu cywilnego, nie będziemy tego roztrząsali. Ale pamiętajmy o tym, że jesteśmy jedynym krajem, który posiada zasób komunalny i go sprzedaje. Wszyscy, którzy to robili, np. Niemcy Wschodnie, dzisiaj tego żałują. To moim zdaniem jest bardzo krótkowzroczna polityka. Warszawa posiadała 150 tys. lokali w 1990 r., w 1995 r. rozpoczęła wyprzedaż na masową skalę, zatrzymaliśmy to dopiero w 2012 r. W międzyczasie straciliśmy połowę miejskich lokali.

A macie pomysł na to, co zrobić z lokalami, które stoją puste? Na drogim Mokotowie w każdym bloku i kamienicy są takie. A rząd już na samo hasło pustostany reaguje nerwowo.

My puste lokale remontujemy. Te, które są puste i stoją nieruszane, najczęściej mają jakąś historię, która uniemożliwia ich remont, np. nie są nasze. Nawet zdarzają się takie sytuacje, że były zajmowane przez lokatorów miejskich, ale budynek był zbudowany na nieruchomości, która nie miała wyjaśnionego statusy prawnego. Np. mamy takie nieruchomości na Włochach, gdzie miasto dysponowało lokalami, nie mając do nich tytułów. W Warszawie rocznie przeznaczamy spory budżet na pustostany. To, że jesteśmy w stanie dzisiaj robić tzw. kolejkę mieszkaniową, to są głównie pustostany, które remontujemy. I jest to mniej więcej kilka procent zasobów co roku cyrkulujących, wracających w postaci remontowanych pustostanów, bo mniej budujemy, niż remontujemy.

To może najnowsza propozycja, uregulowania własności gruntów, na których pobudowały się w Warszawie spółdzielnie mieszkaniowe, jakoś to wyprostuje?

Nie znam rozwiązania.

Rząd chce spróbować uregulować stan prawny gruntów pod budynkami spółdzielczymi. Regulacje przygotowuje resort rozwoju i technologii. Przy czym to rozwiązanie będzie dotyczyło tylko spółdzielni, które same wybudowały budynki lub zrobili to ich poprzednicy prawni, na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

My się obawiamy tylko jednej rzeczy, że te proponowane na szybko rozwiązania, kiedyś się zderzą z orzecznictwem, które je rozjedzie. Jest takie przekonanie pełnej sprawczości po stronie niektórych rządzących. Ale trzeba pamiętać, że prawa nie uchwala się w próżni. Mamy sądy, które rozpatrują potem poszczególne sprawy.

Wyroki NSA z sierpnia w sprawach dekretowych są na to dowodem? Przypomnijmy, mamy dwa wyroki, które traktowane są jak zapowiedź wielkiej rewolucji w procesie reprywatyzacji w Warszawie.

Wyroki te pokazują, że orzecznictwo potrafi się diametralnie zmieniać. Prawda jest taka, że przez kilkanaście lat sądy orzekały dokładnie w przeciwną stronę, na tej samej podstawie prawnej. My nawet nie wiemy, czy jeżeli sądy będą orzekały w określony sposób, czy nie zmienią, orzecznictwa za kilka lat, bo uznają, że jest to naruszenie praw osób trzecich, ktoś wygra w Strasburgu. Wyrok NSA dotyczył jednego ze znanych prawników. Sam wyrok nie ma dla nas bezpośredniego skutku. Jeżeli ktoś doprowadził do wtórnego obrotu nieruchomością, to ten wyrok jest pusty, nic nie zmienia. Funkcjonuje zasada dotycząca ksiąg wieczystych, pewnej trwałości prawa i to pokazuje, że niektóre pomysły, które nawet fajnie wyglądają, nie mają faktycznego skutku poza uznaniem sprawiedliwości i pyrrusowego zwycięstwa.

Macie takie sprawy. Chyba jedna z nich dotyczy np. słynnego Bazaru Różyckiego?

Odmawialiśmy praw własności podmiotom czy osobom, które przechodziły pełną ścieżkę przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka i wygrywały. Mamy np. wyrok trybunału, który nakazuje nam ustanowienie prawa własności, a my tego nie robimy tylko dlatego, że działka jest w poprzek budynku. Mamy też Stare Miasto z pomyłkami w geodezyjnych podziałach działek. Ale to już temat na inną opowieść.

—Michał Olszewski

Zastępca prezydenta miasta Warszawy. Od 2011 r. Pracował w Urzędzie Komitetu Integracji Europejskiej, Ministerstwie Gospodarki i Pracy oraz Ministerstwie Rozwoju Regionalnego Od 2007 r. w Urzędzie m.st. Warszawy. Od 2012 współprzewodniczący Zespołowi ds. Funkcjonalnych Obszarów Miejskich i Metropolitalnych Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu.

Od 2018 r. prezes Stowarzyszenia Metropolia Warszawa